今日起，存量房貸利率調(diào)整正式實施！

根據(jù)此前央行、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布的通知及各家銀行公告的存量首套住房貸款利率調(diào)整細(xì)則，自9月25日起，各家銀行機構(gòu)將對存量首套房貸利率進(jìn)行調(diào)整。

今晨開始，客戶對房貸利率調(diào)整的關(guān)注度激升，建設(shè)銀行、工商銀行等手機銀行App在使用存量房貸利率查詢功能時出現(xiàn)了系統(tǒng)繁忙提示；“存量首套房貸利率今起下調(diào)”等話題沖上熱搜，多名房貸客戶在評論區(qū)表示已收到房貸利率調(diào)整短信，每月少還400-500元不等。

(相關(guān)資料圖)

利好“二套轉(zhuǎn)首套”人群

央行和金融監(jiān)管總局發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》（下稱《通知》）中明確，本次政策針對范圍為首套房。

按照各家銀行發(fā)布的調(diào)整細(xì)則來看，9月25日起，存量房貸發(fā)放時即符合首套標(biāo)準(zhǔn)且目前為LPR浮動利率貸款的客戶變更利率無需申請，銀行將批量進(jìn)行調(diào)整；對于原來非首套，現(xiàn)在可認(rèn)定為首套的貸款，需客戶在銀行申請認(rèn)定后方可執(zhí)行。

對于“二套轉(zhuǎn)首套”的界定，有以下兩種情況：

一是房屋購買時家庭沒有其他住房，但因當(dāng)?shù)卣罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款，現(xiàn)在地方政府執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的；

二是房屋購買時不是家庭唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且地方政府執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的。

值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士指出，“二套轉(zhuǎn)首套”的這部分群體可能是受益最大群體。

東方金誠宏觀研究在研報中指出，政策調(diào)整前二套房的貸款利率為5年期以上LPR加60個基點，調(diào)整后為LPR加20個基點，這意味著本輪二套房貸利率下限下調(diào)幅度最高可達(dá)40個基點。

不過，各家銀行具體辦理細(xì)則也有所差異，應(yīng)以銀行具體公告為準(zhǔn)。建設(shè)銀行(601939)在其手機銀行、小程序等渠道上線“二套轉(zhuǎn)首套申請復(fù)核功能”；工商銀行(601398)也在其手機銀行利率調(diào)整頁面上線存量房貸利率調(diào)整功能。

提振消費、緩解提前還貸

2022年以來，受理財破凈、經(jīng)濟下行、居民預(yù)期收入縮減等多方面影響，提前還貸屢掀高潮。

2023年至今，“提前還貸潮”并未完全停歇。中信證券(600030)首席經(jīng)濟學(xué)家明明指出，對于銀行而言，下調(diào)存量房貸利率有利于降低居民住房消費負(fù)擔(dān)、緩解提前還貸問題，避免居民部門資產(chǎn)負(fù)債表大幅縮表，又有助于銀行留存優(yōu)質(zhì)客戶。

在提振消費方面，存量房貸利率下調(diào)將會降低購房者月供負(fù)擔(dān)，金融支出將部分轉(zhuǎn)化為社會消費支出，從而提升消費傾向，從內(nèi)需的角度拉動經(jīng)濟整體修復(fù)；居民可支配收入增加也對消費有相應(yīng)的帶動作用。

對樓市而言，存量房貸利率調(diào)降后可能出現(xiàn)趨勢性企穩(wěn)向上過程，房地產(chǎn)行業(yè)周期的上行拐點可能將到來。

東方金誠研究團隊預(yù)計，各城市將持續(xù)落實“因城施策用好政策工具箱”政策要求，在放寬“認(rèn)房不認(rèn)貸”條件、購房稅費減免、公積金貸款政策調(diào)整等方面入手，進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整購房政策。并且，可能會有更多的一二線城市加入放松購房政策的隊伍中去，帶動行業(yè)迎來趨勢性回暖。

不過，從另一方面來看，存量房貸利率調(diào)降也是一把“雙刃劍”。目前銀行業(yè)凈息差已處于歷史低位，存量房貸利率下調(diào)會進(jìn)一步壓縮銀行利潤空間，增加銀行經(jīng)營難度。

因此，明明預(yù)計，存款利率調(diào)整仍未終止，后續(xù)可能繼續(xù)推進(jìn)存款利率下調(diào)節(jié)奏，推動存款利率市場化以對沖存量房貸利率調(diào)整給銀行帶來的壓力。

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