在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售難有起色、購(gòu)房者信心普遍不足的情況下，東莞此輪全域放開(kāi)住房限購(gòu)的政策是否能及時(shí)救市？

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者鄭康喜 東莞報(bào)道 12月26日，東莞發(fā)布通知稱，莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的新建商品住房和二手商品住房，須自商品房買賣合同（或房地產(chǎn)買賣合同）網(wǎng)簽備案之日起滿3年或取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年方可上市交易，上述區(qū)域暫停實(shí)行商品住房限購(gòu)政策。這表示，即日起東莞全域取消限購(gòu)。

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值得留意的是，這是今年以來(lái)，東莞樓市迎來(lái)的第六次寬松政策。相較此前五次，本次樓市松綁力度空前。東莞成為繼佛山后，粵港澳大灣區(qū)又一全面取消限購(gòu)的城市。

東莞中原地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)車德銳告訴南方財(cái)經(jīng)全媒體記者，總結(jié)來(lái)看，東莞2022年底再出重磅新政，政策已應(yīng)出盡出，能出盡出。市場(chǎng)預(yù)期將逐步轉(zhuǎn)變，這次政策有助于增強(qiáng)市場(chǎng)信心，加快市場(chǎng)回暖，可以說(shuō)是為明年樓市回暖開(kāi)局做好了充分鋪墊。

全面取消限購(gòu)的萬(wàn)億城市

12月26日，東莞樓市迎來(lái)重磅政策。

東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》，通知表示，自本通知印發(fā)之日起，東莞莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的新建商品住房和二手商品住房，須自商品房買賣合同（或房地產(chǎn)買賣合同）網(wǎng)簽備案之日起滿3年或取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年方可上市交易，上述區(qū)域暫停實(shí)行商品住房限購(gòu)政策。東莞其他區(qū)域的新建商品住房須自商品房買賣合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年方可上市交易，二手商品住房暫停實(shí)行限售政策。

東莞市住建局表示，近幾年經(jīng)過(guò)持續(xù)強(qiáng)化調(diào)控，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行逐漸回歸理性，剛性和改善型住房需求占絕對(duì)主導(dǎo)地位。預(yù)計(jì)明年包括重點(diǎn)區(qū)域在內(nèi)，全市商品住房供應(yīng)較為充足，“三限房”等共有產(chǎn)權(quán)住房也加快配售，將為市場(chǎng)提供更多選擇。

而本次調(diào)控，是在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡的新形勢(shì)下做出的優(yōu)化調(diào)整，旨在加大合理住房消費(fèi)支持力度，促進(jìn)一、二手房市場(chǎng)的良性互動(dòng)，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展信心，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者留意到，此次全面解除限購(gòu)，是對(duì)今年“704新政”的進(jìn)一步松綁。今年7月4日，東莞發(fā)布通知，提出將原先全市限購(gòu)的范圍調(diào)整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。除限購(gòu)區(qū)域外，東莞市其他區(qū)域暫停實(shí)行住房限購(gòu)政策。居民家庭購(gòu)買非限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的商品住房，無(wú)需進(jìn)行購(gòu)房資格核驗(yàn)。

車德銳表示，此次全域放開(kāi)限購(gòu)，主要對(duì)原5大限購(gòu)鎮(zhèn)區(qū)有利，可以對(duì)5大區(qū)域購(gòu)房需求進(jìn)一步激活。其中，對(duì)于非戶籍家庭而言，由于不再受名額限制，改善換房或者買二套房的合理需求將會(huì)充分釋放。對(duì)于戶籍家庭而言，購(gòu)房套數(shù)不再受限，兩代人分巢而居的需求也將得到滿足。另外，明年初，城區(qū)大平層將集中放量，解除限購(gòu)有利于釋放高端需求，促進(jìn)人居升級(jí)。

持續(xù)松綁樓市后

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，東莞已密集發(fā)布多項(xiàng)樓市調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，釋放的積極信號(hào)毋庸置疑。

今年4月28日，東莞出臺(tái)購(gòu)房政策，提出新入戶可即刻買房，取消半年限制，同時(shí)放寬人才購(gòu)房政策，本科/初級(jí)/技師均可購(gòu)房。半個(gè)月后，東莞再出臺(tái)重磅樓市新政，繼續(xù)加大松綁力度。新政明確，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年。商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年的可以進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓。對(duì)符合國(guó)家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允許其新增購(gòu)買一套商品住房。

實(shí)際上，在疫情等多方因素影響下，上半年?yáng)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)并不樂(lè)觀。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上半年?yáng)|莞新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售面積合計(jì)共126.53萬(wàn)平方米，同比下跌55.48%。在此背景下，7月4日凌晨，東莞出臺(tái)重磅樓市新政，除市區(qū)四個(gè)街道和松山湖高新區(qū)外，其他28鎮(zhèn)全部取消限購(gòu)，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)入?yún)^(qū)域性限購(gòu)新階段。

進(jìn)入四季度，東莞樓市調(diào)控政策力度繼續(xù)加大。11月9日，東莞年內(nèi)第五次出臺(tái)樓市松綁政策，官宣新房可85折銷售。此次新政明確，開(kāi)發(fā)企業(yè)網(wǎng)簽銷售價(jià)格不得高于房屋申報(bào)價(jià)格，且比申報(bào)價(jià)格下浮不超過(guò)15%。這次調(diào)整也回到了2020年3月的水平，同時(shí)開(kāi)發(fā)商也有了更大自主定價(jià)權(quán)。

但值得一提的是，在諸多松綁政策下，四季度東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)依舊乏力。據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，11月東莞一手住宅成交2580套，環(huán)比下跌14.8%，成交量連續(xù)2個(gè)月下跌。

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者了解到，2022年，東莞樓市持續(xù)低迷，幾輪救市政策刺激下雖有起伏，但市場(chǎng)預(yù)期不足，買房熱情大降，樓市長(zhǎng)時(shí)間處于“冷靜期”。在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售難有起色、購(gòu)房者信心普遍不足的情況下，此輪全域放開(kāi)住房限購(gòu)的政策是否能及時(shí)救市？

12月10日，佛山宣布執(zhí)行了6年的限購(gòu)政策全面取消，是第一個(gè)全面取消限購(gòu)的萬(wàn)億級(jí)城市。公開(kāi)信息顯示，盡管新政加快了購(gòu)房者的入市步伐，但日前其效應(yīng)也在逐步減弱。中指研究院相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年已有近50城發(fā)布超百條限購(gòu)優(yōu)化政策，包括16個(gè)省會(huì)城市以及青島、大連、天津、蘇州等熱門城市。

但從最終數(shù)據(jù)來(lái)看，大多數(shù)限購(gòu)調(diào)整的城市最終效果都不算理想。實(shí)際上，在限購(gòu)政策局部松動(dòng)的刺激下，多地樓市并未出現(xiàn)明顯回暖。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，佛山在12月全面取消限購(gòu)之時(shí)，政策基調(diào)和數(shù)月前相比已然不同，但佛山相對(duì)于蘇州、青島，在城市知名度和城市能級(jí)方面還是要差一些，放開(kāi)限購(gòu)造成的影響還是會(huì)比其它兩個(gè)城市小。

專家表示，進(jìn)入12月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼迎來(lái)回暖信號(hào)。作為又一全域取消限購(gòu)的萬(wàn)億GDP城市，東莞此次的房地產(chǎn)松綁政策，是否會(huì)提振市場(chǎng)信心，還需要時(shí)間進(jìn)一步驗(yàn)證。

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