東莞全面放寬限購！東莞發布樓市新政，城區(南城、東城、莞城、萬江)和松山湖，正式解除限購，即日執行！

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12月26日，東莞市住房和城鄉建設局官網發布《關于進一步優化房地產調控政策的通知》(下稱“通知”)稱，東莞莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區的新建商品住房和二手商品住房，須自商品房買賣合同(或房地產買賣合同)網簽備案之日起滿3年或取得不動產權證滿2年方可上市交易，上述區域暫停實行商品住房限購政策。東莞其他區域的新建商品住房須自商品房買賣合同網簽備案之日起滿3年方可上市交易，二手商品住房暫停實行限售政策。

本《通知》意味著，即日起，東莞全域32個鎮街取消住房限購！

據悉，東莞市在2016年時開始實施全市住房限購政策，2017年時頒布了限售政策，此后多年限購限售政策實施了多次微調。

今年5月，東莞市房地產調控政策有所放松，商品住房限售由3年調整為2年，取消了夫妻離異購房限制條件

7月，限購政策再次放松，將原本全市的限購區域，劃分了限購區和非限購區，其中限購區域為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區等，東莞市戶籍居民家庭在這些限購區域內擁有2套及以上住房的，暫停向其銷售限購區域內的新建商品住房，非本市戶籍居民家庭在限購區域內擁有2套及以上住房的，暫停向其銷售限購區域內的商品住房(含新建商品住房和二手住房)。除限購區域外，東莞市其他區域暫停實行住房限購政策。居民家庭購買非限購區域內的商品住房，無需進行購房資格核驗。

而此次政策調整之后，東莞全域內將放開限購，二手商品住房限售也有所放松，除原限購區域內還受限制外，其他區域二手商品住房不再限售。

2022年，東莞樓市持續低迷，幾輪救市政策刺激下雖有起伏，但市場預期不足，買房熱情大降，樓市長時間處于“冷靜期”。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，東莞樓市全面放寬限購，說明東莞不再把穩定本土樓市寄希望于外來投資客，而是把本地的需求潛力，通過發補貼、降地價、面稅收、“先租后買”、共有產權等都種手段釋放出來。

東莞的退出限購，限售取代限購的模式，與不久前佛山的做法完全一致。當下，東莞和佛山等一二線熱點城市松綁行政干預政策，已經不能拿樓市基本面來解讀了。

中央經濟工作會議以后，擴大內需、發揮消費的基礎性作用，已經成為樓市的主題之一。在這之前，促轉型、防風險、保民生是樓市的主題。在這之后，穩增長(或擴內需)、防風險、保民生是樓市的主題了。中央經濟工作會議通稿中，房地產被放在了防風險一欄中，但促進“住房改善”被放在了擴大消費和內需一欄中。顯然，防風險和穩增長(擴內需)并重。

2023年，境外加息、經濟下行，疊加國際政治環境巨變，外需或許非常不樂觀。因此，內需被放到了史無前例的重視程度。衣食住行中，衣食行的空間和邊際效應不如住房，住的潛力或空間非常大，特別是七普數據反映出來的住房改善，將是未來住房消費的主力。

同時，當前商品房市場需求端比較疲弱，全國銷售下降25%左右，百強房企和百城下降40%多。銷售不平穩，不僅內需、消費激活不了，且對于解決供給端保交樓、風險處置是不利的。畢竟，想讓外部資金來輸血，首先得恢復市場和企業自身的造血功能，否則外部資金是不愿意進入的。也就是說，要想讓信貸、債券、股權等“三支箭”能夠盡快落地，就必須讓市場需求端保持一定的活躍度。

前期政策紓困盡管很頻繁，但是從市場銷售和需求端來看，房地產市場仍舊比較疲弱。特別是，像東莞這樣的外來人口占比非常大的城市，生產和生活服務業的比重比較大，生產制造型的民營企業私人企業很多，受疫情影響、出口下降、內需疲弱的影響比較嚴重。

地方財政實力也下降比較明顯，迫切需要房地產市場穩定。而東莞1053萬常住人口中，超過一半的非戶籍人口主要住在城中村，全市的住房自有率也自有50%左右，住房亟待改善。

從南京、佛山、武漢、東莞等城市的近期退出或收縮行政干預政策的舉動來看，新一輪需求端的政策紓困已經開始。每當經濟遇到挫折，我們就要促銷費、擴內需。特別是汽車、住房等大宗消費，對擴內需的貢獻非常大。

問題是住房擴內需，自打2003年非典確立房地產支柱產業地位之后，就一直在發揮著作用。從七普數據看，基本飽和了，東莞算上城中村的量，飽和度更高。促進新市民、外來人口買房，需求潛力很大，但收入對房價的支付能力嚴重不足。因此，對于東莞來說，不能寄希望于外來投資客，因為投資買房未來會一直低迷，更重要的是把本地的需求潛力，通過發補貼、降地價、面稅收、“先租后買”、共有產權等都種手段，釋放出來，才是穩定樓市的根本之策。

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