觀點(diǎn)網(wǎng) 數(shù)年前，對(duì)華夏幸福來(lái)說(shuō)，平安資管的入局曾是一個(gè)再生的機(jī)會(huì)，而吳向東的加盟，則成為再生的關(guān)鍵點(diǎn)。

(相關(guān)資料圖)

前者，拉了一把深陷資金危機(jī)的王文學(xué)；后者，給了華夏幸福另一條前行道路。

于是乎，很長(zhǎng)一段時(shí)間，華夏幸福王文學(xué)、平安馬明哲、職業(yè)經(jīng)理人吳向東成為了穩(wěn)固的鐵三角，資本市場(chǎng)凡是提及華夏幸福，總免不了說(shuō)道一二。

都說(shuō)三角形最具穩(wěn)定性，但世事難料，緊隨華夏幸福二次危機(jī)爆發(fā)，情況悄然發(fā)生改變。

最新消息顯示，12月28日晚間，華夏幸福以124億元的代價(jià)轉(zhuǎn)讓四個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)及債權(quán)，此次轉(zhuǎn)讓涉及武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目、武漢中北路項(xiàng)目和南京大校場(chǎng)項(xiàng)目，交易對(duì)手方為華潤(rùn)置地。

同日，孟森辭去華夏幸福董事一職，而孟森正是此前平安入股后派駐到華夏幸福的董事。

這場(chǎng)百億資產(chǎn)出售過(guò)后，華夏幸福一手打造的南方總部幾乎被清空。

緊隨平安系“最后一人”出走，王文學(xué)、馬明哲與吳向東的“鐵三角”正式分崩離析，而華夏幸福浮浮沉沉那四年，也終于畫上句點(diǎn)。

消失的南方

過(guò)去，華夏幸福對(duì)南方總部以及新業(yè)務(wù)充滿期待，在他們的設(shè)想當(dāng)中，南北雙總部不分你我；而吳向東的加盟，會(huì)帶領(lǐng)華夏幸福南方朝著多元化的方向發(fā)展，以對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。

但短短幾年時(shí)間，南方總部的業(yè)務(wù)幾乎被出售殆盡。

最新消息顯示，12月28日，華夏幸福以124億元的代價(jià)出售旗下三個(gè)商辦綜合體。

根據(jù)公告，華夏幸福擬向華潤(rùn)置地轉(zhuǎn)讓其持有的下屬公司華御江（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、華御漢（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、華御元（南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60%股權(quán)、華御城（深圳）物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，以及上述4家標(biāo)的公司的142.33億元往來(lái)債權(quán)。

其中標(biāo)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣4元，標(biāo)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣約124億元，以上合計(jì)金額為人民幣124億元。

通過(guò)上述交易，華潤(rùn)置地將取得武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目、武漢中北路項(xiàng)目和南京大校場(chǎng)項(xiàng)目。

實(shí)際上，早在2022年7月坊間就有傳聞稱，華夏幸福正在出售武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目，目前正與華潤(rùn)置地接洽。

據(jù)了解，武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目由華夏幸福于2019年9月摘得，拿地總價(jià)116.25億元，成功躋身武漢百億級(jí)“地王”。

不僅如此，按照當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，這宗地塊需要引入1家關(guān)聯(lián)的銀保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)的全國(guó)性保險(xiǎn)公司分支機(jī)構(gòu)入駐，該保險(xiǎn)公司所屬集團(tuán)須為2018年《財(cái)富》世界500強(qiáng)企業(yè)排名前50強(qiáng)，且所屬集團(tuán)已取得由“一行兩會(huì)”所頒發(fā)的全部金融許可證。

高昂的地價(jià)、嚴(yán)苛的準(zhǔn)入條件，加之武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目是吳向東加盟華夏幸福以后親自操刀的第一個(gè)項(xiàng)目，是華夏幸福南方總部最為標(biāo)志性的項(xiàng)目，自拿地之初便備受關(guān)注。

不過(guò)，7月份的那場(chǎng)交易并未被證實(shí)。

彼時(shí)，接近華夏幸福的相關(guān)人士向觀點(diǎn)新媒體表示，暫未收到相關(guān)消息。

當(dāng)時(shí)該人士強(qiáng)調(diào)，南方業(yè)務(wù)資產(chǎn)包肯定是要處理的，但南方業(yè)務(wù)方面自主權(quán)較大，也有可能在進(jìn)行（出售），有進(jìn)一步結(jié)論會(huì)發(fā)布相關(guān)公告。

如今時(shí)隔半年，靴子終于落地，連同被出售的還有南京大校場(chǎng)項(xiàng)目和武漢中北路項(xiàng)目。

前者由華夏幸福2020年4月30日摘牌，項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)容面積為63.26萬(wàn)平方米，彼時(shí)被稱作南京主城區(qū)近十年內(nèi)規(guī)模最大的商辦用地。

而后者于2020年5月29日摘牌，計(jì)容建面22.31萬(wàn)平方米，華夏幸福曾經(jīng)表示，這是公司嘗試打造高端資產(chǎn)定制項(xiàng)目的首個(gè)重要樣本項(xiàng)目。

不可否認(rèn)，在華夏幸福過(guò)往的業(yè)務(wù)藍(lán)圖當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)占有濃墨重彩的一筆，但這場(chǎng)交易過(guò)后，一切歸零重整。

最初的起點(diǎn)

“2002年，年僅35歲的吳向東操刀深圳當(dāng)時(shí)規(guī)模最大的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——萬(wàn)象城，這個(gè)地標(biāo)性項(xiàng)目讓其聲名大噪，奠定了他在華潤(rùn)的基礎(chǔ)。“

這是百度百科對(duì)吳向東的介紹。

的確，業(yè)界對(duì)吳向東的認(rèn)知始于萬(wàn)象城。于是乎，當(dāng)他出走華潤(rùn)，加盟華夏幸福并成立南方總部之時(shí)，市場(chǎng)期待著他再造萬(wàn)象傳奇。

南方總部成立之初，吳向東的確躊躇滿志，他曾公開表示：“我們要做中國(guó)最好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，最終也成為最好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商或運(yùn)營(yíng)商之一，這是我們的目標(biāo)。”

這是吳向東的目標(biāo)，也是王文學(xué)的目標(biāo)，為了實(shí)現(xiàn)這一美好愿景，王文學(xué)不遺余力地支持。

僅從拿地支出來(lái)看，2018年以前，華夏幸福拿地金額不過(guò)百來(lái)億，但2019年該公司的拿地金額大幅增長(zhǎng)至311.05億元，且新增項(xiàng)目不斷向商業(yè)傾斜。

2020年，該公司土地支出達(dá)到417.92億元，屬于商業(yè)地產(chǎn)的金額在半數(shù)以上。

在重金支撐下，華夏幸福南方總部多元業(yè)務(wù)亦迎來(lái)“大躍進(jìn)”，巔峰時(shí)期擁有6個(gè)商辦綜合體，此外還有11個(gè)城市更新項(xiàng)目處于前期服務(wù)階段，以及1個(gè)代建項(xiàng)目。

盡管華夏幸福從未涉足過(guò)商業(yè)綜合體及舊改業(yè)務(wù)，但對(duì)于從無(wú)到有的新業(yè)務(wù)，王文學(xué)和吳向東始終信心滿滿，畢竟南方總部幾乎交由吳向東及其團(tuán)隊(duì)打理，而他們?cè)谌A潤(rùn)積攢了多年的經(jīng)驗(yàn)與資源。

在2020年初業(yè)績(jī)會(huì)上，吳向東曾表示：“我們覺(jué)得，選定的最優(yōu)先（發(fā)展）的8個(gè)城市都要覆蓋，這一點(diǎn)我還是很有信心。相信2020年新模式、新領(lǐng)域、新地域肯定會(huì)全面落地。”

但商辦業(yè)務(wù)與城市更新，乃至華夏幸福賴以生存的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)，均為長(zhǎng)周期業(yè)務(wù)，需要沉淀大量的資金、回報(bào)周期相對(duì)較長(zhǎng)。這就意味著，兩大板塊無(wú)法實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)沖，反而因?yàn)榇罅抠Y金的投入，將債務(wù)雪球越滾越大。

2021年，受行業(yè)調(diào)控影響，華夏幸福迎來(lái)了二次危機(jī)。

自此，“賣賣賣”成為這家企業(yè)化解債務(wù)的方式之一，而商辦業(yè)務(wù)也成為出售的重點(diǎn)。

畢竟吳向東留下的商業(yè)攤子，是華夏幸福不擅長(zhǎng)的，除了賣掉，難有其他選擇。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、公開報(bào)道、觀點(diǎn)指數(shù)整理

去年6月，華夏幸福將11個(gè)城市更新項(xiàng)目打包出售給鵬瑞地產(chǎn)，而廣州白鵝潭項(xiàng)目因地價(jià)逾期未繳清，土地被政府收回；隨后有消息稱，這一項(xiàng)目被中國(guó)平安接手。

如今，緊隨武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目、武漢中北路項(xiàng)目和南京大校場(chǎng)項(xiàng)目易主，吳向東一手打造的南方總部幾乎被清空。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，目前華夏幸福南方總部?jī)H剩哈爾濱深哈金融科技城一個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目，但該項(xiàng)目推進(jìn)困難。從中報(bào)披露的情況來(lái)看，項(xiàng)目銷售不佳，部分樓棟已暫停施工。

簡(jiǎn)而言之，四年時(shí)間，華夏幸福南方總部從無(wú)到有，如今又回到了最初的起點(diǎn)。

平安的選擇

此次資產(chǎn)出售，對(duì)華夏幸福、華潤(rùn)置地以及三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目而言，或許是個(gè)多贏的決定。

對(duì)華潤(rùn)置地而言，三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目均較為優(yōu)質(zhì)，此番收購(gòu)不僅能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)盤活，更能進(jìn)一步擴(kuò)大公司資產(chǎn)規(guī)模。

對(duì)華夏幸福而言，變賣資產(chǎn)是回籠資金的最優(yōu)解，也是化解債務(wù)的最佳方式。

該公司亦強(qiáng)調(diào)，本次交易是基于化解公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)可為公司凈回籠資金124億元，相關(guān)資金將主要用于公司及下屬公司金融債務(wù)償付，有效推動(dòng)公司債務(wù)重組落地實(shí)施。

畢竟不是每一次危機(jī)都有“白衣騎士”愿意拉你一把，王文學(xué)深知，只有果斷進(jìn)行“斷舍離”才有可能真正擺脫低谷。

實(shí)際上，過(guò)去四年時(shí)間，華夏幸福已經(jīng)走過(guò)了兩次轉(zhuǎn)折，第一次是在2018年，彼時(shí)受環(huán)京樓市調(diào)控影響，遭遇了第一次流動(dòng)性危機(jī)。

不過(guò)，王文學(xué)是幸運(yùn)的，那場(chǎng)危機(jī)因二股東平安的加盟得以疏解。

次年，吳向東作為二股東平安推薦的“代言人”，亦帶領(lǐng)一眾得力干將加盟華夏幸福，由此開啟華夏幸福南方故事。

2021年，華夏幸福新一輪危機(jī)爆發(fā)，平安的風(fēng)向開始轉(zhuǎn)變。

今年3月25日，被中小股東問(wèn)及華夏幸福債務(wù)處理問(wèn)題時(shí)，平安集團(tuán)總經(jīng)理兼聯(lián)席CEO謝永林透露稱：“平安后續(xù)將不再出錢，但會(huì)不遺余力支持華夏幸福債務(wù)處理方案設(shè)計(jì)和救助過(guò)程實(shí)施。”

有分析認(rèn)為，平安不愿出手相助，最大的原因是此前投資面臨巨虧。該公司管理層曾透露，平安對(duì)華夏幸福股權(quán)投資180億，表內(nèi)債權(quán)投資360億，已做好撥備準(zhǔn)備。

但也有分析認(rèn)為，平安轉(zhuǎn)舵或許源于華夏幸福債務(wù)窟窿太大。根據(jù)此前的消息，華夏幸福到期需償還債務(wù)仍高達(dá)兩千億元。

無(wú)論基于何種原因，平安還是放手了。與此同時(shí)，作為平安“代言人”的吳向東也于今年4月出走，一手打下的商業(yè)版圖也逐步歸零。

不僅如此，12月28日，華夏幸福另一則公告表示，孟森表示因個(gè)人原因，特向董事會(huì)辭去公司第七屆董事會(huì)董事職務(wù)。

而孟森正是此前平安入股后，派駐到華夏幸福的董事。

據(jù)了解，在平安入駐華夏幸福之初，便提名了王威、孟森作為華夏幸福董事。但今年7月1日，王威辭去華夏幸福第七屆董事會(huì)董事、審計(jì)委員會(huì)委員職務(wù)。

王威離去之后，孟森始終堅(jiān)守其中，且十分活躍。

前不久，針對(duì)華夏幸福以“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”各不超過(guò)30%股權(quán)實(shí)施員工股權(quán)激勵(lì)一案，孟森在董事會(huì)上投下了反對(duì)票。

如今，作為平安系成員的最后一人，孟森亦離開了華夏幸福。

清倉(cāng)南方總部、平安系人員出走，華夏幸福沉沉浮浮這四年，終究還是歸于原點(diǎn)。

關(guān)鍵詞： 華夏幸福 華潤(rùn)置地 武漢長(zhǎng)江