孫鑫/王葦凌

(相關資料圖)

10月12日，隨著最后2幅宅地歸屬落定，2023上海第三批土拍上半場也正式宣告落幕。本次土拍共計出讓7幅地塊，成交金額約196.9億元。其中，4幅地塊進入搖號環節，2幅地塊底價成交，央國企包攬全部地塊，土拍熱度較第二批次出讓有所下降。

不同板塊，房企拿地熱情分化

三批次土拍上半場推出首日，共有5幅宅地成功拍出，保利發展（600048）奪得靜安內環黃金地塊，招商蛇口（001979）摘下浦東三林社區大體量純宅地，長三角投資獲得青浦金澤巨無霸地塊，建發拿下金山新城大體量純宅地；次日，完成剩余2幅地塊的出讓。7宗宅地，成交總建面100萬平方米，成交總價197億元，成交樓板價19697元/平方米，溢價率6.7%。

成交聯樓板價之“最”從成交樓板價來看，最高為靜安區中興社區C070202單元280-06地塊，樓板價8.11萬元/平方米，起拍樓板價：7.4萬/平方米，房地聯動價分別為12.5萬元/平方米、18萬元/平方米，溢價率：9.7%。是此次出讓的唯一一塊內環地，也是出讓面積最小的一塊地，總出讓面積僅有7616.5平方米，最終被保利發展以15.46億斬獲。

競拍輪數之“最”浦東新區三林環外區域PDP0-0901單元0901-07-04、0901-08-03、0901-09-02地塊，起拍價671479萬元，房地聯動價為70000元/平方米，溢價率：10%。此次吸引了招商、保利發展、中海、華潤、越秀、象嶼、安高安聯7家房企參與競拍，為此次參拍房企第二多的一幅熱門地塊。在競價環節經歷了足足70輪競價才達到價格上限結束競價；在高品質建設競報階段，七位競買人也全部接受高品質建設上限報價：綠色建筑二星級和零能耗建筑上限指標，公租房上限比例7%。最終招商蛇口以73.8626億元價格競得這塊地，樓面價39303元/平方米。

地塊報名之“最”從地塊報名數量來看，長寧區程家橋街道248街坊8丘41-17地塊是本輪房企報名數量最多的地塊，共有8家房企參與，包括招商蛇口、保利發展、中海、華潤、越秀、中鐵、新長寧、中鐵建，最終被國資背景的新長寧以總價27.11億元搖中，成交樓面價約7.5萬元/平方米，溢價率達到10%，房地聯動價達到11.8萬元/平方米。

相比前兩批次土拍的高熱度，第三批次土拍的熱度明顯下降。一批次和二批次的土拍，熱門地塊多達20家企業競拍，而三批次的熱門地塊諸如長寧區程家橋也才8家企業競拍。本次7宗地塊中4宗地塊均達到最高限價，所有競拍房企均接受了綠建二星及公租房比例要求，反映熱門地塊仍受到房企的追捧。而7宗地塊中，金山及青浦西澤鎮以底價成交，朱家角地塊以2.12%溢價率成交，房企對遠郊或開發難度較大地塊仍保持謹慎態度，地塊間熱度分化仍在持續。

土拍規則變化

熱門地塊利潤空間壓縮

本次土拍集中供地出讓活動的相關規則進行了較大調整，主要包含以下三方面：

①此次土拍有兩塊地采取“招掛復合”出讓方式，當買家超過10家時，地塊將采取招標打分的方式出讓，分別從經濟實力、技術資質、項目經驗三個維度進行評判，但是這兩塊地參拍房企數量都沒有超過10家，所以依舊是掛牌出讓。以上兩個變化都對房企的開發實力提出了新的要求。

②本次土拍新增競報了“高品質建設”的環節。競買人在現場競價達到最高限價后，再競報“綠色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”，如果仍有多個競買人接受最高限價和同等競報條件的，則最終通過搖號確定競得人。本輪中的中興社區地塊、三林地塊、長寧地塊、奉賢新城地塊等均觸及了新規。

③對于本輪的7幅地塊都有裝修的硬性標準裝標為不低于2000-4000元/平方米。例如中興社區地塊和長寧程家橋地塊裝修標準均是4000元/平方米，三林地塊的則為2500元/平方米，其余均為2000元/平方米。裝修價格限定，裝修品質有望提升。近年來上海新房裝修問題頻發，在實行房地聯動價后，房企的利潤空間被壓縮，在裝修等地方尋找利益突破口，眾多熱門項目曾被詬病的裝修升級包問題等等，現通過規定裝修價格下限，可以一定程度上保障購房者的利益。

來源：作者：孫鑫/王葦凌

關鍵詞：