8月15日國家統計局發布的房地產相關數據，驗證了為何再次出現頭部房企的倒下：銷售額由增轉降、開發投資繼續下探、房企資本金來源持續惡化……三大指標的持續下探，也將7月的房地產開發景氣指數推至年內最低點，為93.78。在優化政策遲遲未能落地執行的情況下，風險已不斷累積。

由增轉降的銷售額

3月超短小陽春，也沒能拉動整體銷售數據的下行。

(資料圖片)

8月15日發布的數據顯示，1-7月，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%。商品房銷售額70450億元，下降1.5%，前6個月這一數據尚在正增長區間，為同比增長1.1%。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，1-7月，全國商品房銷售面積下跌6.5%，跌幅比上半年擴大1.2個百分點，其中住宅銷售下跌幅度（-4.3%）擴大1.5個百分點，跌幅擴大幅度更大。1-7月商品房銷售額下跌1.5%，為一季度以來首次負增長。環比來看，7月單月銷售面積和金額均“由正轉負”，而且負增長的幅度分別為-46.1%、-44.7%，即6-7月銷售面積和金額均驟然下跌。究其原因，李宇嘉分析，一方面，7月是季節性淡季，另一方面開發商沖半年業績后，推盤和促銷的積極性有所減弱。更重要的是，7月房企風險再次蔓延，各方對于后續市場的走勢再次轉弱，同時7月表態優化調整政策后，居民也在等政策出臺以決定后續的購買選擇，這些都是導致7月銷售明顯下行的原因。

與銷售面積、銷售額集體雙降相對應的，是庫存的攀高。國家統計局披露的數據顯示，截至7月末，商品房待售面積64564萬平方米，同比增長17.9%。其中，住宅待售面積增長19.5%。

“換句話說，到了7月，樓市已經出現事實的量價齊跌。”一位不愿透露姓名的分析師如此評價7月銷售數據。

持續惡化的資本金

銷售的惡化，疊加信貸未能全量釋放，讓開發商的資本金持續惡化。

1-7月，房地產開發企業到位資金78217億元，同比下降11.2%，這一數據在前6個月為-9.8%，7月呈現繼續惡化的趨勢。

具體來看，前7個月，國內貸款9732億元，下降11.5%；利用外資30億元，下降43.0%；自籌資金23916億元，下降23.0%；定金及預收款27377億元，下降3.8%；個人按揭貸款13950億元，下降1.0%。

“1-7月，開發商到位資金同比下跌11.2%，跌幅比上半年擴大了1.4個百分點，在去年同期下跌25.4%的情況下，今年再次下跌11.2%，單月環比6月均由正轉負，且負增長幅度較大，可見資金鏈之緊張。”李宇嘉分析稱，其中，作為外源融資的國內貸款下降11.5%，跌幅擴大0.4個百分點，自籌資金下跌23.0%，收窄了0.4個百分點（貸款展期、國央企發債穩定等），顯示金融機構整體對風險還是非常謹慎；作為內源融資的銷售端，定金預收款下滑3.8%，擴大了2.9個百分點，按揭貸款下跌1.0%，為一季度以來首次下跌。“主因是銷售下滑，居民按揭買房意愿下降，并非是銀行不愿意放款，事實上銀行額度充裕，也非常愿意投放按揭。”李宇嘉表示。

就在8月15日當天，央行進行4010億元一年期中期借貸便利（MLF，俗稱“麻辣粉”）操作，利率2.5%，此前為2.65%。今日有4000億元MLF到期。本來，市場預期此次MLF不會下調，僅僅只會于20日下調LPR，沒曾想卻出現了超預期“降息”。

繼續下探的投資

轉跌的銷售與持續惡化的資本金，讓房企的投資沖動無力釋放。1-7月，全國房地產開發投資67717億元，同比下降8.5%，這一數字在前6個月為-7.9%。

從具體數據看，1-7月，房地產開發企業房屋施工面積799682萬平方米，同比下降6.8%。其中，住宅施工面積563026萬平方米，下降7.1%。房屋新開工面積56969萬平方米，下降24.5%。其中，住宅新開工面積41546萬平方米，下降25.0%；房屋竣工面積38405萬平方米，增長20.5%。其中，住宅竣工面積27954萬平方米，增長20.8%。

在包括李宇嘉在內的業內人士看來，投資乏力主要原因在于6月以來，新房銷售同環比下滑幅度加大，特別是7月重點城市同環比下滑幅度超過30%，TOP30重點企業中大部分銷售同比下滑幅度在30%-40%，即便是頭部企業也出現了超季節性的下滑，抑制了開發商拿地、開工的積極性。同時，7月以來部分穩健房企債券價格暴跌，第二輪爆雷潮甚囂塵上，導致預期進一步轉弱，也是新開工和拿地下滑幅度擴大的原因。新開工和拿地下降，拖累了施工和開發投資，1-7月開發投資下滑8.5%，今年以來連續下行，且跌幅擴大。

8月下行壓力仍大

面對集體走低的樓市數據以及近期出現的“碧桂園事件”，國家統計局新聞發言人付凌暉在當日的新聞發布會上表示，目前房地產市場總體處于調整階段，部分房企經營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務風險有所暴露，影響市場預期。

但他同時提醒，要看到這些問題是階段性的，隨著市場調整機制逐步發揮作用，房地產市場政策調整優化，房企風險有望逐步得到化解。近期，北上廣深一線城市密集發聲，表示要支持和更好滿足剛性、改善性住房需求。部分二三線城市也在出臺新的房地產調控政策，各地房地產政策調整優化有助于提振市場信心。隨著經濟恢復向好，居民收入增加，房地產市場優化政策顯效，居民住房消費和房企投資意愿有望逐步改善。

但李宇嘉認為，在房企風險爆發預期下，加上房價進一步下跌已經形成預期，而居民端在就業、收入等方面并未明顯改善，預計三季度銷售、開工、土地等主要市場指標將弱于二季度。“當然，近期各地積極紓困樓市，熱點城市開始降低二套房首付比例，一線城市也在醞釀政策，國家也在出臺各項扶持民企融資的政策，推進城中村改造。”李宇嘉判斷，近期央行再次下調政策利率MLF，預計接下來房貸利率還會下降，從而對需求進行托底，但這些政策能緩解下行態勢，但根本的問題未解決，在供大于求的新形勢下，難以扭轉下跌的態勢。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙也認為，即便8月中下旬利好政策密集出臺，將一定程度上提振市場活躍度，本輪政策效應不會立馬顯效，市場信心需要時間恢復，預計市場四季度有望企穩回升，8月市場仍存下行壓力。

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