8月10日，記者獲悉，鄭州樓市某新盤再次打出“0首付”的廣告。

據記者從中介和售樓部了解，此次該樓盤“0首付”廣告的概念并非是以往的“分期付款”，而是一種新的形式，即借助“高評高貸”，拉高總房價，使貸款部分的金額直接覆蓋總房價，就可實現總房價“全額貸款”，不需支付首付的效果。

那么，“0首付”背后的“高評高貸”到底如何操作？背后有何風險？

(資料圖片)

“0首付”背后的“高評高貸”

8月10日，記者從鄭州某中介看到一條廣告“鄭州市區驚現0首付，四環內精裝修拎包入住”的樓盤，經過詢問得知，該樓盤為遠洋臻園，位于鄭州二七區。

上述中介的工作人員向記者介紹：“近期，鄭州很多新盤都推出了類似‘0首付’的廣告，‘0首付’就是你‘一分錢不用付全額走貸款’，因為樓盤原先價格高，現在價格低，按照原價位貸款的話，相當于做高貸款，貸款部分就能覆蓋目前的總房價，這樣購房者就可以實現全額貸款，現在市場不好，政策卡得不嚴，不少新盤都是這么操作的。”

隨后，記者致電遠洋臻園售樓部，其置業顧問表示：“‘0首付’是昨天新推出來的優惠政策，今天總共就5個名額，‘0首付’就是做‘高評高貸’，走全額商貸。”

那么，“高評高貸”如何實現呢？比如，以總價50萬元新房為例，如果將這套房子的總價提高到62.5萬元或以上，后續在申請貸款時以62.5萬元的80%比例獲取貸款，剛好是50萬元整，這就實現了“全額貸款”。

“在‘0首付’的操作中，購房者還需要支付一筆貸款服務費，加上維修基金，總共支付七八千元。”一位中介人員如是說。

不僅是鄭州，深圳二手房市場此前曾經出現過“負首付”的現象，也是通過“高評高貸”來實現。比如，100萬元的房子，銀行評估價150萬元，貸款額度增高至120萬元，多余20萬元還可以用來付首付。

“高評高貸”風險幾何？

事實上，早在2017年9月29日，住建部、人民銀行、銀監會就聯合發布《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，其中第二條第五項規定，“銀行業金融機構在辦理個人住房貸款業務時，要以在房產管理部門備案的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據，并以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。”即現在銀行審批貸款要對比網簽價與評估價，用二者的相對低值來確定貸款額度。

中原地產首席分析師張大偉表示，現階段的“高評高貸”通常采取陰陽合同的方式實現目的，即買賣雙方簽署兩份購房合同，其中“陽合同”代表被做高的房價，作為網簽合同網上備案，“陰合同”則代表真實的房價，以“陰合同”的房價實際成交，以“陽合同”的房價獲取高額貸款。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師分析稱：“‘0首付’意味著購房人根本就不符合銀行貸款以及放貸的標準，這可能存在違規騙取銀行貸款的行為。”

“對于開發商來說，一旦被查處，不僅涉及刑事風險，還涉及被處罰的風險。而從銀行的角度來說，沒有首付，按規定是不能辦理房貸的，這還會涉及虛假的收入流水和購房合同。若是銀行和開發商合謀參與其中，銀行也面臨被處罰的風險。這本身屬于非正常操作，屬于明令禁止的違規行為。”王玉臣補充說。

背后：鄭州新房市場低位運行

根據國家統計局發布的70城房價數據顯示，今年7月，鄭州新建商品住宅銷售價格環比下調0.3%，同比持平；二手住宅銷售價格環比下降0.8%，同比下降4.7%，降幅更為明顯。

另據易居研究院發布的月度房價指數數據顯示，進入5月、6月，鄭州新房房價指數環比由漲轉跌，環比分別下調0.2%和0.3%。嚴躍進指出，而在今年3-6月，鄭州新房價格指數環比漲幅排名分別為4、17、49、51位，這意味著市場壓力是在明顯增大的。

克而瑞河南區域數據也顯示，今年7月，鄭州主城新房市場供求規模雙項回落，主城區住宅新房供應約23萬平方米，環比下滑約48%；成交“六連降”，7月主城住宅成交量約40萬平方米，環比下滑約21%；受低價個案項目集中備案影響，住宅成交均價14798元/平方米，環比下降約5%。

“鄭州樓市在經歷一季度短暫回暖之后，二季度客戶明顯下滑，成交持續量縮。”克而瑞河南區域分析人士表示，究其原因主要是受前期需求集中釋放完畢、客戶信心修復緩慢等因素影響。整體而言，當前市場信心不足，房企推盤節奏緩慢，樓市延續低位行情。

但是，隨著鄭州樓市近期頻發利好政策，樓市的頹勢也有望得到改善。8月3日，鄭州發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，推出15條樓市調控新政，包括暫停執行限售政策、推行現房銷售試點、鼓勵調整存量房貸利率、加大多孩家庭購房補貼力度、落實“認房不認貸”政策、降低住房交易稅費等。

易居研究院研究總監嚴躍進表示：“此次鄭州提及的15條內容比較詳細，打響了‘優化房地產政策’的第一槍，有助于進一步降低購房成本，進一步激活樓市。”

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