本報記者|季曉莉經歷幾年的行業下行周期，房地產業仍在底部徘徊。相關機構統計數據顯示，剛剛過去的7月，排名前100的房企實現銷售操盤金額3504.3億元，單月業績規模創近年新低。單月業績同環比雙降，環比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅較上月進一步擴大。近期，中央和地方各級政府相繼發聲，在“房住不炒”的前提下，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。業內人士認為，穩住建筑業和房地產業，對推動經濟回升向好具有重要作用。上半年，房地產行業貸款增長呈現持續恢復態勢，中長期貸款增速持續上升。6月末，房地產業中長期貸款增長7.1%，比上月末和上年同期分別高0.2和8.5個百分點，增速是連續11個月上升。上半年，房地產業新增中長期貸款6287億元，同比多增4590億元。政策組合拳密集推出前不久，住建部、央行等部門提出的部分調整政策正加速落地。8月4日，國家發展改革委等四部門召開新聞發布會，國家發展改革委副秘書長、綜合司司長袁達表示，推進超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設、有序擴大基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)發行規模等政策措施已經陸續出臺實施，其他政策也在抓緊推進，為經濟持續恢復提供有力政策支撐。央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，繼續支持房地產市場平穩運行，重申延續實施保交樓貸款支持計劃至2024年5月末，穩步推進租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地。同時，指導銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。7月14日在國新辦舉行的2023年上半年金融統計數據新聞發布會上，鄒瀾表示，我國前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上。“下一步，按照市場化、法治化原則，人民銀行支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”隨后，8月1日，央行、國家外匯管理局在2023年下半年工作會議中也明確提出，因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。58安居客研究院院長張波表示，調整存量房貸利率一方面可以減輕已購房群體的經濟負擔，另一方面可以減少提前還貸現象的出現，有利于銀行優質房貸資產的穩定。住建部部長倪虹在近日召開的企業座談會上指出，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。這意味著“賣一買一”的改善性購房群體將享受首套購房的待遇。多地出臺支持房地產新政購房補貼打頭陣全國多地也很快展開行動發布穩樓市相關政策，與購房補貼相關的內容成為熱門。8月1日，江蘇句容出臺穩樓市新政，其中包括多孩家庭購新房給予契稅補貼、購買新建商住房給予契稅補貼等。8月3日，鄭州推出房地產新規15條，包括購房契稅補貼、多子女家庭購房補貼、現房銷售試點、不滿3年不得上市轉讓規定暫停執行。8月4日，江西贛州發布18條房地產措施，其中提到支持實行購房補貼和繼續實行階段性購房契稅補貼。8月4日，南京發布房地產新政，鼓勵新六區及棲霞、雨花臺兩區按合同價給予一定比例的購房補貼，減輕剛性和改善性購房負擔。8月8日，四川省巴中市恩陽區房地產新規，購買首套自住住房，首付款比例下調至20%，對農民工和返鄉人員實施100元/每平方米的購房補貼。北上廣深等一線城市也相繼表示，將會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求。1~7月份，全國已有超百省市(縣)優化調整房地產政策，出臺調控措施超360次。7月份有33省市(縣)出臺政策42條。近百城調整住房公積金政策，優化公積金提取條件；部分城市優化限購政策，放松限購區域，如杭州臨平、余杭、錢塘區部分街道納入差異化限購范圍，非戶籍居民滿足1個月社保即可在當地購房；長沙對人才放松購房限制條件，合肥對老年成員家庭及多孩家庭增加限購套數。政策調整還表現在降低首付比例及房貸利率等方面。據諸葛數據研究中心統計，超40城的首套房利率跌破4%。但二套及以上的購房門檻較高，重點城市二套房首付比例以及貸款利率仍然處于高位。值得注意的是，有聲音認為，購房補貼更傾向于短期的鼓勵和輔助，無法真正成為影響購房者的決定性因素。樂居網發布的《2023年中購房意愿白皮書》便顯示，稅費調整和購房補貼對決策影響不大。在“下列哪種情況變化，會影響您的購房決策”的回答選擇中，“稅費/利率繼續下調”“大額購房補貼”僅能影響4.81%和11.12%的購房者。為什么又是房地產過去的一年，房地產市場經歷了1998年房改以來最劇烈的調整，銷售額下滑30%以上，大面積頭部民營房企爆雷，土地出讓收入驟降。2023年以來，各地政策一直保持寬松趨勢，但是房地產市場仍未完全回暖。據諸葛數據研究中心數據顯示，今年7月，重點50城市場情緒指數為-0.73，較上月回落0.02，進入低位區間。諸葛數據研究中心分析人士預計，市場自4月以來持續下行，經歷了3個月的受挫，7月新房成交規模創近年來新低，市場信心仍處于不足階段。目前，購房者信心還需要更加強有力的政策來推動，且政策效果存在一定的時間窗口，在交付不確定性等影響之下，短期內，低位盤整的現狀難以得到根本性改變。《觀點指數.2023中國房地產行業發展白皮書》認為，二手房銷售價格短暫回升后再現下跌，意味著房價“擠泡沫”的過程仍在持續。土地出讓收入的下降亦反映出房地產投資規模的下行趨勢。據財政部數據，今年上半年，國有土地使用權出讓收入18687億元，同比下降20.9%。盡管政策端支持力度較大，但是優質投資者難尋，資金呈現遠離房地產行業的傾向。現在，中央及地方政府尤其是政策較為嚴格的一線城市表態無疑給市場注射了“強心針”。分析機構表示，“政策底”已經到來，政策將圍繞降門檻、降成本展開，過去市場過熱階段出臺的政策均有改善預期，但市場信心需要時間恢復。澤平宏觀創始人任澤平認為，如果不過度超發貨幣，就不必擔心房地產像過去20年出現普漲暴漲，因為房地產大開發時代落幕，進入存量時代，全國套戶比已經達1.09，供求基本平衡，70%以上城市面臨人口流失和住房過剩，再加上人口老齡化少子化加速到來，未來住房需求將收縮，房地產長周期拐點已出現。任澤平認為，綜合考慮城鎮化進程、改善性需求、城市更新等，中國房地產市場未來仍有發展空間。2023年，我國新增城鎮居住需求約12億平方米，城鎮常住人口增加、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的31.5%、32.7%、35.8%。改善性需求總量、占比均呈現逐年增長趨勢，2023年后有望超越城鎮常住人口增長帶來的需求成為最大的需求。而且由于中國家庭戶規模迅速小型化以及人民對美好生活的需要，未來城鎮居民對人均住房面積的需求進一步增加，帶來的改善性居住需求年均4.2億~4.7億平方米。因生育率下滑、晚婚不婚率提高、年輕人婚后獨立居住等因素，中國家庭戶規模迅速小型化，帶來更多的住房和更大的人均住房面積需求。2023~2032年城市更新還將帶來約3.7億~3.8億平方米的住房需求。房地產是不是提振經濟的工具？“當前并不是簡單傳統意義上的救房地產，而是在穩房市的同時，發揮其實體經濟屬性，避免其金融屬性死灰復燃；實現既能通過短期措施促進房地產市場穩定，又能通過長期制度建設促進房地產市場健康發展。”任澤平表示。除了已經出臺的各類政策措施，任澤平還提出，北上廣深等應適當降低落戶和購房門檻，充分尊重人口和產業向都市圈城市群集聚的客觀規律；通過貸款展期、債務重組、并購等方式化解房企風險；推進以城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅、租購并舉為五大支柱的住房制度改革。專家認為房地產仍有光輝前景“房地產大規模的建設、拆遷已經過去了，整個城市中心功能需求的改變現在才剛開始。”萬科集團創始人、深石集團創始人王石在8月5日的一場分享會上表示，中國房地產目前處于調整期，會面臨流動性問題在內的諸多挑戰，但我國有龐大的市場，近期相關政策的出臺也讓人信服我國房地產業可以克服困難。“相關政策的出臺是為了修復房地產市場，使之回到正常的選擇功能、競爭功能、激勵功能上。”萬通集團創始人馮侖在同一場分享會上認為，供給側與需求側出臺了諸多政策刺激市場需求，圍繞房地產行業許多次級需求會延伸出來。房地產行業中的住宅領域雖然已經進入“后開發時代”，會減速、減量、減價，但這并不能說明房地產行業不行了，因為除了住宅以外，還有許多可以開發的領域，包括商業辦公、酒店、物流倉儲、醫療健康、教育研發、政府物業等。在8月8日于海南舉行的2023博鰲房地產論壇上，中國社會科學院大學城鄉建設經濟系教授陳淮表示，解決房地產問題要實現大中小城市均衡發展，光靠北上廣深杭解決不了房地產供需不平衡的問題。但毫無疑問，房地產業仍將是國民經濟支柱產業，中國式的現代化、高質量的現代化還有很長的路可走。陳淮表示：“現在還需要一段不太短的時間休養生息，調整供求關系、轉變民眾信心，但是從長遠看，中國的房地產業道路仍然任重道遠和光輝燦爛。”同一論壇上，中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱表示，希望房地產業在下一輪2.0版本的城市群發展中得到進一步發展。