2023年行至年中，房地產行業雖然有一定的修復預期，但在供需兩端制約之下，在6月表現出市場和企業表現相對平淡、樓市復蘇動能放緩的跡象。

日前的一則數據也顯示出近期地產行業仍未回暖。

(資料圖片僅供參考)

克而瑞發布的數據顯示，6月，TOP100房企實現銷售操盤金額5267.4億元，環比增長8.5%，環比增幅處于歷年同期的最低水平。同比降低28.1%，單月業績增速由正轉負，6月業績規模低于去年同期。

從企業表現來看，2023年6月僅不到3成的百強房企單月業績同比增長，環比增長的企業在百強房企中也只占到半數。具體來看，6月有近6成百強房企的單月業績同比降幅大于30%，其中27家企業業績降幅大于50%。

那么在現實如此慘淡的情況下，地產行業還有哪些看點？

【行業分化加劇，頭部效應愈發顯著】

雖然房企整體表現不佳，但是在月度同比銷售金額方面，TOP20房企中仍有2家開發商建發房產與中國鐵建（601186）同比為正，均為國央企，分別同比增長13.24%、17.61%。

而同比下降超過50%的開發商有4家，其中碧桂園和旭輝集團同比降幅較大，分別為54.15%和59.63%。

Top20開發商全口徑銷售金額及同比 資料來源：克而瑞，民生證券研究院

此外，在6月房企土拍排行榜數據中，拿地金額TOP50中國央企房企占比進一步提升，國央企、地方國企及城投、民企、混合制房企拿地金額占比分別為77%、1%、11%、11%，分別較5月單月同比口徑提升6個百分點、持平、減少10個百分點、提升4個百分點；市場樂觀情緒降溫后，民企拿地意愿再度走弱，國央企拿地占比提升。

由此可見，目前形勢下，國央企及部分優質民企韌性較強，中小房企競爭力不足，房企分化格局持續加劇。

【地產下半年：等風來？】

房地產業一直是我國國民經濟的支柱產業，今年4月住建部部長倪虹再次表示房地產及建筑業要充分發揮頂梁柱、壓艙石作用，要自覺擔當穩定宏觀經濟大盤使命責任，深入推進供給側結構性改革。

事實上，地產行業支持政策的出臺一直沒有停歇。

6月29日，中國銀行間市場交易商協會發布《關于進一步提升債務融資工具融資服務質效有關事項的通知》，進一步提升民營企業發債便利，用好“第二支箭”，將儲架式注冊發行拓展至債務融資工具各類品種。自去年快速落地、節奏放緩后，“第二支箭”推進再次進入加速階段。

而自“第二支箭”政策推進以來，中債信用增進投資股份有限公司已成功為碧桂園、美的置業、旭輝控股集團、新城控股（601155）、卓越商業、龍湖集團等11家公司擔保支持發行159億中期票據。

此外，地方政策方面，據中指研究院統計，2023年以來，已有百余城出臺房地產調控政策超300次，其中濟南、長沙、廈門等十余城對限購政策進行放松，部分熱點二線城市如杭州已多次出臺政策優化限購措施。上海、廣州、深圳等一線城市也從公積金等方面持續對房地產政策進行優化，多孩家庭、人才、職住平衡產業人群等是核心城市政策支持的側重點。

而結合高層的相關表態，可以預見，下半年持續出臺地產行業支持政策的概率仍偏大。

【銷售超跌，優質房企未來可期】

經過近期的持續回調，地產板塊實際上已處于歷史較低位置，以中證800地產指數為例，該指數在6月27日盤中就曾創出近9年來的新低，而今日（7月4日）早盤，再度逼近日前的低點。

而站在當期的時間點，各大機構對于地產行業的后市都并不悲觀，一致看好以國央企為代表的優質地產企業。

申萬宏源在《房地產行業2023年中期投資策略》中表示，我國房地產需求端短期銷售呈現超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現供給主體過度出清、中期行業供給亟待修復，預計供需兩端政策仍將更加積極支持，尤其考慮多項宏觀數據和地產數據的走弱，房地產行業政策有望進一步迎來優化；并預計市場中核心城市的銷售也將逐步改善，格局優化下優質房企成長空間打開，將受益于政策放松和格局優化雙重利好。

興業證券也同樣認為，房企層面，優質房企未來可期：

優質房企銷售表現遠好于行業，市占率加速提升。優質房企拿地優勢仍然明顯，未來銷售預期穩定下，拿地力度有望提升。

3）優質房企拿地利潤率仍保持較高水平。

通過銷售數據以及機構的觀點不難看出要想投資地產行業，選擇優質的企業便顯得尤為重要，尤其是當下已不少房企觸發了終止上市條件，被強制退市。

目前市面上較能體現地產龍頭價值的指數，為中證800地產指數，該指數集中匯集市場頭部房企，呈現了極高的頭部房企集中度！

同時，中證800地產指數6月12日迎來2023年第一次調樣生效，調倉后，前十大成份股權重超8成，“保萬招金”權重占比超5成，高度聚焦頭部地產企業，契合龍頭強者恒強產業周期趨勢！資料顯示，目前唯一跟蹤中證800地產指數的ETF為地產ETF（159707），具備稀缺性與辨識度。

自2023年至今，地產ETF（159707）基金份額持續震蕩上行，幾度刷新上市以來新高，獲得明顯的資金增倉行為。

中證800地產指數前十大成份股一覽：

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