據諸葛數據研究中心不完全統計，截至5月19日，全國約有150城優化調整樓市政策，調控頻次超240次。自本輪房地產市場調整以來，有關部門“三箭齊發”支持房企融資，僅“第一支箭”信貸融資方面，房企總授信額度就已超過6萬億元，但大部分中小民營房企獲得信貸融資仍然十分困難。

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接受中國經濟時報記者采訪的專家表示，因二季度仍是年內供應高峰期，樓市短期供應量還有上升空間，但從需求端來看，剛需疲軟、改善缺位是大概率事件。

開發投資和新開工依舊疲弱

易居企業集團CEO丁祖昱在接受中國經濟時報記者采訪時表示，從國家統計局公布的1-4月宏觀經濟和房地產行業數據看，經濟運行延續恢復向好態勢。但從房地產行業來看，盡管前四月銷售金額同比增8.8%，整體好于去年，但月度數據由漲轉跌，未能延續2月、3月的復蘇態勢。4月銷售金額、面積環比均下滑超30%。此外，開發投資和新開工依舊疲弱，僅有竣工保持高位增長。

丁祖昱告訴中國經濟時報記者，從CRIC監測的百城數據來看，4月百城成交面積環比下降28%，市場熱度恢復到本輪行情啟動初期水平。雖然單月成交量略好于去年同期，但仍顯著低于2019-2021年同期水平。

4月份，房地產開發景氣指數為94.78，持續4個月回升，但仍未達到去年同期96.62的水平。不過，易居研究院研究總監嚴躍進在接受中國經濟時報記者采訪時預測，今年6月份房價指數同比漲幅曲線有望轉正。鑒于4月份各地銷售數據有所下降，后續要繼續提振住房消費市場。

城市間復蘇分化態勢將更加明顯

中指研究院市場研究總監陳文靜則對中國經濟時報記者表示，從4月份看，多地政策優化力度持續加碼，一二線核心城市“一區一策”進一步提振市場信心，但居民收入及就業預期尚未扭轉，在前期積壓的購房需求釋放完成后，市場調整壓力增加。

陳文靜預計，5月新房銷售將保持一定規模，疊加去年低基數下，單月同比或繼續增長。

建誠晟業聯合創始人、總經理苑承建在接受中國經濟時報記者采訪時表示，在政策持續利好下，房地產市場出現漸進式復蘇，市場預期仍須鞏固。現階段購房者為避免潛在風險，更多選擇準現房或二手房，同時多地取消二手房指導價及落實“帶押過戶”政策，能級更高的城市帶動二手房表現總體更佳；房企在過去兩年投資大幅下降，核心城市供應或將有所短缺，市場預期減弱削弱價格上行動力，城市間復蘇分化態勢將更加明顯。

丁祖昱認為，近期樓市整體成交仍將進一步走低，點狀回暖、城市分化將加劇。

民營房企獲得信貸融資仍困難

據中指研究院統計，2020年1月-2023年4月，全行業債務違約房企有44家，截至目前，房企總授信額度超過6萬億元。

不過，中指研究院企業研究總監劉水對中國經濟時報記者表示，目前房企的信貸融資仍然較弱。受益房企除了央企、地方國企外，有5家混合所有制企業及民企授信額度超過1000億元，金融機構需要評估房企項目情況、合作程度、房企經營等因素，這些授信額度才會逐步落地。

“金融機構對房企信貸實行白名單制主要是央國企及未‘爆雷’民企，大部分中小民營房企獲得信貸融資仍然十分困難。”劉水說，從不同類型企業來看，“三支箭”對央國企及優質民營房企支持效果明顯，但對于融資真正困難的中小民營房企作用十分有限，這些企業仍然面臨融資十分困難的局面。另外，需求釋放脈沖式恢復結束，市場銷售后續乏力。融資困難疊加銷售回款不力，未來仍有企業可能會發生債務違約，屆時將嚴重打擊脆弱的市場信心。

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