信托行業又見“搶保險箱”事件！

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近日，有媒體報道稱，兩家民營房企正榮地產與中梁地產在福建廈門合作項目的保險箱丟失，而搬走保險箱的是項目另一合作方廈門國際信托。

對此，廈門國際信托在接受記者采訪時表示：鑒于正榮和中梁方的違約事實，公司按照相關協議約定升級監管，當前裝有共管材料的保險箱保管于廈門國際信托的辦公場所。

了解項目情況的相關人士則坦言，廈門國際信托是利用正榮地產在搬辦公室的時間拿走了保險箱，公司發現后隨即報案。

究竟是什么原因，讓曾經的項目合作方“反目”？廈門國際信托又為何要拿走保險箱？記者采訪了廈門國際信托和地方公司項目負責人，試圖還原事件全貌的同時展現當前房地產信托風險化解的必要性。

信托公司與地產公司各執一詞

近日，有媒體報道稱，由正榮地產、中梁地產、廈門國際信托三方共同保管的保險柜，在一次搬家過程中被廈門國際信托派人搬走。該保險柜中保存著上述三方合資公司的公章、財務章、土地使用權證等多項重要物品。

了解項目情況的相關人士透露，近日，由于正榮地產搬辦公室（從樓上搬到樓下），因此正榮地產就把智能攝像頭先拆到樓上去安裝，隨后保險箱失蹤。發現保險箱失蹤后，公司選擇了報警，并發現是廈門國際信托搬走了保險箱。

對此，廈門國際信托5月18日發布公告稱：“為維護投資者利益和國有資產安全，在對方違約在先情況下，我司依法行使合同權利。目前保險柜安全存放于我司辦公場所，原有封條保持完整，處于7*24小時視頻監控中，我司仍將嚴格依照協議約定，共同保管印章和銀行賬戶材料。”

廈門國際信托接受采訪時也表示，鑒于正榮和中梁方的違約事實，公司按照相關協議約定升級監管，接管三方共管的證章照及銀行賬戶等材料并繼續按照協議約定的三方共管方式進行管理。

是誰先違約？

記者多方采訪獲悉，廈門國際信托所提及的違約事宜要從2021年開始說起。

據悉，2021年5月，正榮地產拿下廈門市集美區的J2020P03地塊，并在該地塊上與中梁地產合作開發中梁·正榮天著潤宸項目。此后，中梁地產、正榮地產與廈門國際信托開啟合作，兩家房企從廈門國際信托獲得融資4.5億元，貸款期限是2021年8月20日至2022年10月20日。

但去年10月20日，4.5億元的貸款期限到期后，中梁地產和正榮地產并未履行償還債務事項。

地產企業方面了解項目情況的人士解釋稱，2022年2月，中梁地產和正榮地產計劃待項目達到工程預售標準時辦理新房預售手續，當時廈門樓市表現較好，項目周邊最便宜的樓盤均價達到3.8萬元/平方米。但彼時房地產行業承壓，廈門國際信托方面便要求將項目按照3.2萬元/平方米的股權作價處置。“拿地時成交樓面價是31470元/平方米，要求我們3.2萬元/平方米處置明顯不合理，因此三方沒有達成共識。”

在此之后，該人士稱，廈門國際信托不同意用印，項目也一直沒能開盤、回款，造成了2022年10月公司所謂的“違約”。

在“違約”之后，雙方依舊在商洽解決方案。該人士表示，廈門國際信托的訴求包括兩方面，一是項目股權和控制權歸廈門國際信托所有；二是由廈門建發承接項目開發經營管理（代建、代銷）權；三是項目按照3.3萬元/平方米開盤出售。

對此訴求，雙方依舊難以達成一致。“今年，三方多輪反復溝通后，廈門國際信托和廈門建發提出了新要求，即售價大于等于3.5萬元/平方米的溢價部分代建方要抽成30%，而且代建方還需收取2.5%的委托管理服務費+2.5%的營銷費。”

對于地產公司方面的陳述，廈門國際信托稱，正榮地產和中梁地產在與公司的合作中出現嚴重債務違約且經公司多次溝通協商均未糾正，公司已于2022年8月向法院提起訴訟，當前案件已在審理中。正榮地產和中梁地產在與公司的合作中出現嚴重債務違約后，公司在項目的處置中一貫秉持市場化、法治化的原則，保障投資人利益的同時兼顧各方利益，促進項目風險的化解。

提及項目負責人所說的處置要求，廈門國際信托表示，公司從未對該項目提出不合理的處置要求，對包括代建在內的所有可行方案均持開放態度且不預設合作伙伴，目前廈門建發尚未介入代管代建。為梳理項目情況，公司還聘請建發為項目出具專業咨詢報告。

信托公司與地產企業糾紛頻現

事實上，去年以來，信托公司與地產企業的糾紛頻頻曝光在大眾視野。比如，2022年10月，中融信托發現與融創地產共同保管的保險柜鎖芯被換，監管賬戶11.4億元資金被融創地產劃走。

在多位業內人士看來，信托公司與地產企業的糾紛背后，是地產信托風險化解面臨的較大挑戰。

“2021年下半年以來，房地產企業流動性受挫，多家房企密集違約。在風險暴露后，矛盾也顯現出來，‘你好我好大家好’局面不復存在，地產企業需要維護自身發展，信托公司需要維護委托人利益，加強項目管理，并在必要時處置資產，因此相關糾紛頻頻出現。未來，信托公司需將風險處置作為工作重點，探索創新模式。”一位信托業人士坦言。

在今年2月的信托監管會議上，監管人士也表示，后續將持續督促信托公司加強資產估值管理，提高風險資產處置的主動性和及時性。鼓勵信托公司強化與外部專業機構合作，積極探索靈活創新風險資產的處置方式。

中國信托業協會數據顯示，截至2022年末，投向房地產的資金信托余額為1.22萬億元，占比僅為8.14%，是資金信托余額占比最小的領域。在多位業內人士，風險化解和處置是今年信托行業的重要工作，不過經過近些年的轉型，房地產信托占比持續壓縮，風險可控。

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