單價逼近16.5萬元/平方米、2500萬元起的總價、500萬元的認購金，首套900萬元、二套2900萬元的凍資……近日，上海豪宅云錦東方項目開盤搖號的消息成為熱搜焦點，在如此嚴苛的購房條件下，購房者還是“前赴后繼”——105套房源總認購數(shù)超過700組，認購率達667%。甚至有消息稱，為了獲取購房資格，一些購房人采取了“假結(jié)婚”方式，專門辦理假結(jié)婚的“黃牛”也已經(jīng)入場。

令人關(guān)注的是，為什么該豪宅項目如此搶手？所謂的“假結(jié)婚”獲取購房資格又有哪些風險？

(資料圖)

云錦東方項目于近日開盤搖號，有消息稱，一些購房人為獲取購房資格采取了“假結(jié)婚”方式。圖/IC photo

上海千萬級豪宅“一房難求”

根據(jù)云錦東方項目發(fā)布的認購提示，云錦東方云筑（推廣名“東航云錦東方”）項目已于5月10日取得預售證。上海東航置業(yè)有限公司已取得上海市徐匯區(qū)龍啟路377弄“云錦東方云筑”項目1號、2號、8號、9-30號、34-36號、43-56號、82-97號、125-132號共計105套房屋的預售許可證，并計劃于6月3日開盤銷售上述預售許可證項下的全部準售房源。

此次銷售先采取認購方式，認購時間為5月12日9時至5月16日12時，房源總價約2457.7萬元至9618萬元。此次推出的云錦東方三期房源，主力戶型面積176-467平方米。據(jù)了解，此次認購要求十分嚴格，需要支付500萬元認籌金，且首套購房者需要凍結(jié)900萬元，二套購房者則需要凍結(jié)2900萬元的資金，凍結(jié)時間長達20多天。

根據(jù)機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)，目前，云錦東方項目105套房源總認購數(shù)超過700組，認購率達667%以上。按照上海的新房搖號規(guī)則須積分排名，這就意味著大量購房者連入圍搖號的機會都沒有。

在如此嚴苛的購房條件下，為什么該豪宅項目還是如此搶手?

據(jù)當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，近段時間以來，云錦東方項目已經(jīng)被貼上了很多的標簽，比如“買到躺賺2000萬元、和高考一樣改變命運、宇宙第一理財產(chǎn)品…… ”

上海鏈家平臺數(shù)據(jù)顯示，近年來云錦東方二期二手洋房的成交價均在20萬元/平方米以上，與此次新房銷售價差近10萬元，新房二手房價格形成嚴重倒掛。

根據(jù)貝殼找房平臺數(shù)據(jù)，目前云錦東方二期項目“云錦東方錦園”有一套掛牌房源，該套房源面積433.39平方米，銷售單價約22.61萬元，掛牌售價9800萬元。從成交數(shù)據(jù)來看，2023年4月份，貝殼找房平臺成交一套410平方米的房源，成交單價約為24.15萬元，成交總價9900萬元。

對此，有購房人算了這么一筆賬， “根據(jù)云錦東方項目附近的二手房上個月成交均價，假如購買一套260平方米的大平層，總價約為5000萬元 ，而此次推出的新房總價約3200萬元，差價將近2000萬元?！?/p>

形成“假結(jié)婚”黃牛產(chǎn)業(yè)鏈？

“兩三千萬元的價差，有些人愿意冒險，可以理解。但如果用假結(jié)婚的方式套取購房資格，甚至成為了黃牛生意，組織一大批人鉆空子，進而又形成產(chǎn)業(yè)鏈，侵害的不僅是購房者的利益，還擾亂了市場秩序。”就在云錦東方項目結(jié)束認購的前兩天，有購房者爆料稱，認購現(xiàn)場聚集的上百人中，有部分是排隊準備入場的認購人，另一部分是現(xiàn)場等候的同行者，亦有各種理財顧問、家居軟裝設(shè)計人士、房產(chǎn)中介等等。

值得一提的是，認購現(xiàn)場的“一日夫妻、黃牛出沒”也讓該樓盤沖上熱搜。根據(jù)購房人反映，認購場外充斥著各類“黃?！?，包括提供“假結(jié)婚”、代持買房和過橋資金服務(wù)的人員。

“有的‘一日夫妻’，昨天剛離婚成功，今天就結(jié)婚來買房了，當場連老公老婆的名字都叫不出來。這應(yīng)該是此次上海排隊買限價豪宅沖上熱搜的主要原因?！碑?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士向記者表示，“我們都知道限價的初衷是為了穩(wěn)定房價。一個高端項目的定價遠低于周邊二手房價格，買到基本就是賺到，這是限價帶來的紅利。但是一個豪宅項目之所以‘低價’，是以犧牲土地出讓金為代價的。所以說，不應(yīng)該出現(xiàn)假結(jié)婚鉆空子，甚至滋生出黃牛產(chǎn)業(yè)鏈，這樣是損害了整體的利益，最終起不到促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的作用。”

記者注意到，近年來，通過“假結(jié)婚、假離婚”方式規(guī)避限制來購房的情況并不少見。那么，什么是“假結(jié)婚”？“假結(jié)婚”有法律效力嗎？

對此，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師介紹，在我國法律方面并不存在“假結(jié)婚”的概念。為了認購房屋違規(guī)操縱積分，都需要持有合法有效的結(jié)婚證明，而只要完成結(jié)婚登記，就已經(jīng)確立了婚姻關(guān)系。既然已經(jīng)確認了夫妻關(guān)系，對于在婚后購買的房屋而言，即便是與另一方進行所謂的“假結(jié)婚”，另一方也很有可能對該房屋享有相應(yīng)的財產(chǎn)權(quán)益。

“假結(jié)婚”法律風險不容小覷

云錦東方項目認購中爆出的“假結(jié)婚購房”現(xiàn)象備受質(zhì)疑，其背后尤其值得關(guān)注的是，“假結(jié)婚”會有哪些法律風險呢？

針對一起因“假離婚”買房而引發(fā)的糾紛案件，上海市閔行區(qū)人民法院（以下簡稱“上海閔行法院”）認為，夫妻是假，結(jié)婚是真，共同債務(wù)背上身。房屋貸款發(fā)生于雙方婚姻存續(xù)期間，根據(jù)法律規(guī)定，債權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個人名義所負債務(wù)主張權(quán)利的，若基于雙方共同意思表示的，應(yīng)當按夫妻共同債務(wù)處理。

王玉臣表示，領(lǐng)取結(jié)婚證后，即便是“假結(jié)婚”，雙方已具有合法的夫妻身份，既享有夫妻之間的權(quán)利，也需要承擔夫妻之間的義務(wù)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，除前述的工資、獎金、勞務(wù)報酬外、包括生產(chǎn)、經(jīng)營、投資的收益等都屬于夫妻共同財產(chǎn)，并且夫妻之間還存在相互扶養(yǎng)、共同承擔夫妻共同債務(wù)等義務(wù)。目前離婚冷靜期制度已依法實施，意味著雙方協(xié)商自愿離婚的程序更復雜，如果一方不配合、假戲真做，則只能以訴訟方式離婚，不僅會增加訴訟成本，是否可以離婚的風險性也會增加。

繼承風險也是較容易引發(fā)矛盾的因素，夫妻雙方作為配偶，互為對方的第一順序法定繼承人就是其中一項。如果婚姻存續(xù)期間，“假結(jié)婚”的一方過世且沒有留下有效遺囑，另一方便有權(quán)繼承過世一方全部或者部分遺產(chǎn)。

除此之外，王玉臣律師還介紹，在現(xiàn)實生活中，因為限購或者其他原因，有些人會拋開法律風險，簡單認為“假結(jié)婚、假離婚”不過是借用下自己的名義，房款也不是自己出，甚至自己還能從中拿點好處費。實際上則不然，“假結(jié)婚”可能會被占用首套房資格（與二套房相比，首套房貸款也相對較有優(yōu)惠）。

對此，上海閔行法院法官提醒，“房住不炒”提了好幾年、調(diào)控政策也出了不少，上海樓市新政更是對“假離婚”買房進行圍堵。“假結(jié)婚、假離婚”借著“夫妻關(guān)系”的空殼，鉆著制度的空子，愚人者也終將愚己。在法律世界里，并不存在對婚姻真假的評判，法律尊重每個人對是否成立以及是否解除婚姻關(guān)系的選擇。但虛構(gòu)身份關(guān)系，隨之而來的可能是弄假成真、人財兩空、信用受損等不可控的種種風險。婚姻沒有真假，真誠對待每一份社會關(guān)系，審慎對待自身的權(quán)利義務(wù)，且行且珍惜。

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