“五一”小長假，深圳樓市雷聲大，雨點小。

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放假前夕，多家開發商便提前預告了促銷信息，最普遍的營銷手段是打折。據記者了解，包括招商蛇口（001979）、華潤置地、萬科、中洲、東海等在內的多家開發商推出特價房源，百萬左右的降價幅度并不少見，最高降幅甚至超過1000萬元。

不過，開發商大方讓利似乎并未取得預期效果。

與過往小長假期間開發商頻頻釋放熱銷信號相比，此次“五一”小長假市場表現略顯寡淡。截至目前，僅有華潤置地與深鐵置業旗下一改善項目發布成交海報稱，假期首日成交金額超2億元。

克而瑞研究中心認為，需求端剛需疲軟、改善缺位是大概率事件，二季度市場的整體成交仍將進一步走低。不過，熱點恒熱，而低能級城市仍難有起色。

最高降價超千萬

從剛需盤到豪宅盤，從住宅到公寓，“五一”小長假期間，深圳滿城皆是特價房。

據記者了解，東海國際公寓是此次優惠力度最大的樓盤。

東海國際公寓是位于福田香蜜湖的頂級公寓項目，假期推出5套特價房源，面積段在193-425平方米之間，折后總價在1888-7188萬元之間，優惠幅度從534萬元至1012萬元不等。降幅最大的是一套約425平方米的大平層公寓，原價8200萬元，折后7188萬元，降幅高達1012萬元，折后單價約16.91萬元/平方米。

不止頂豪降價，深圳還有多個樓盤推出誠意滿滿的“一口價”房源或折扣。

同樣在福田的住宅新盤中洲灣迎海，特價房源的優惠幅度在100萬元上下，最高去到232萬元。寶安尖崗山的萬科未來之光，5套特價單位的優惠幅度在48-77萬元之間。

位于南山蛇口的前海宸灣，5天假期每天都推出一套總價在九百多萬元的特價房源，優惠幅度在140萬元左右，相當于打了87折。除此之外，為促進銷售，前海宸灣還給到渠道商3%轉介傭金和3萬元現金獎勵。

于4月28日獲批入市的光明剛需項目華潤置地潤曜府，在假期啟動認籌，參與認購且準時簽約的購房者能拿到6個點的折扣優惠。

和大部分樓盤的“單打獨斗”策略不同，招商蛇口采取了聯動戰術，深圳區域的4個城市16個在售樓盤，合體發起購房節活動，集體搶客。

據了解，招商蛇口在深圳的三個在售樓盤一共推出100套特價房源，讓利金額累計約1億元。其中，龍崗布吉剛需項目招商臻城推出10套特價房，優惠金額在53-83萬元之間；南山蛇口公寓項目太子灣·泓璽的5套一口價房源，最高優惠187萬元，相當于88折。

值得一提的是，招商蛇口在到訪、成交、簽約等交易環節均設置了花樣繁多的獎項，包括直播間抽郵輪船票、“老帶新”免1年物業管理費等。此外，招商蛇口多個在售項目均發起全民營銷活動，推薦成交最高獎勵30萬元/套。

去化效果不及預期

開發商聲勢浩大地降價，但去化效果并不樂觀。

4月29日，記者實地走訪了解到，多個項目的到訪量與成交量不及預期。

光明新盤深物業御棠上府在小長假首日開放展示中心與實體樣板間。開放當天，該項目工作人員下午18時便收工。可供對比的是，同片區有樓盤營業至深夜22時。剛剛結束開盤進入順銷階段的華潤置地潤曦府，在小長假首日賣了四五套房。還有部分處于持銷期的項目，只是象征性地推出兩三套特價單位，重在參與。

據記者了解，目前僅有華潤置地與深鐵置業聯合開發的龍華北站超核中心披露銷售成績——“五一”假期首日成交金額超2億元。

“一個禮拜能賣七八套房，在光明來說就已經是很好的項目了。”熟悉光明市場的資深從業者吳亦勇（化名）告訴記者，光明新盤的轉化率約為5%，也就是每接待20批到訪客戶大約能成交1套房，“以前沒有售樓處房子都能賣完，現在你敢相信一個樓盤一周只賣了一套房嗎？”

吳亦勇表示，過去兩年，受疫情等因素影響，光明新房庫存走高，“現在還在賣去年的存量，再加上不斷有新樓盤入市，導致房子越賣越多。”來自深圳市房地產信息平臺的數據顯示，截至4月末，光明新建商品住宅可售面積約48萬平方米、5088套，僅次于傳統的供應大區龍崗和龍華。

除了供應激增，大體量的人才住房和保障性住房的供應，也對商品房市場造成一定沖擊。

根據吳亦勇的觀察，自3月以來，深圳新房市場局面逆轉，星星之火尚未燎原已漸式微。原因指向同一時期激增的人才住房供應。

據記者統計，今年3月和4月，深圳有13個人才住房項目集中入市，累計供應9502套房源。截至目前，除了兩個項目仍處于申購階段，已銷售人才住房達6233套。可供對比的是，同一時期深圳新建商品住宅成交量為6704套。

“我有個客戶覺得，500萬元買的商品房和200萬元買的人才房乃至2000元租的保障房，享受的是同樣的配套，商品房和保障房沒什么區別，甚至品質還有可能比保障房差，所以大家就慢慢看，繼續等。”一名新盤銷售向記者表示。

“我們也在等。總會好的，自己要給自己信心，再難日子還是要過的。”前述新盤銷售說。

根據克而瑞研究中心統計數據，剛剛過去的4月，全國30個重點城市新增商品住宅供應1333萬平方米，環比下降35%，同比下降19%；成交1642萬平方米，環比下降27%，同比增長37%，僅北京、深圳、成都、西安4城環比尚能保持增勢，市場復蘇動能略顯不足。

“4月房地產市場無論供求均迎來拐點，絕對量回歸本輪行情啟動2月時的水平。”克而瑞研究中心認為，究其原因，主要源于行業信心尚未完全修復，前期積累的剛需、剛改需求釋放完畢所致。

“由于二季度仍是年內供應高峰期，短期供應量還有上升空間。從需求端來看，剛需疲軟、改善缺位是大概率事件，整體成交仍將進一步走低。”克而瑞研究中心進一步表示。

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