東亞首航國(guó)際

記者 張蓓 李貝貝 北京報(bào)道

2023年春節(jié)后，北京樓市重新啟動(dòng)，多項(xiàng)提振政策下，熱度漸漸回升。北京大力供地的同時(shí)，盤(pán)活存量形成有效利用也是重中之重。存量中可盤(pán)活的，除了舊改項(xiàng)目以及集體土地等之外，還有一部分可觀體量，就是在2017年商住限令后一直沉寂的，數(shù)千萬(wàn)平“以商辦名義拿地卻意在商住”的待開(kāi)發(fā)或待售面積，其總貨值超過(guò)8000億元。

(資料圖)

2017年3月26日，京建發(fā)［2017］第112號(hào)文件（簡(jiǎn)稱(chēng)“326新政”）發(fā)布，全北京商住房市場(chǎng)一夜冰凍。文件以當(dāng)日為界，將“已售”和“未售”劃分兩段，未售的不可再賣(mài)給個(gè)人，已售的需個(gè)人購(gòu)房者具備北京購(gòu)房資質(zhì)，銀行端則叫停個(gè)人商住房貸款。

如今，326新政已近6周年，商住市場(chǎng)一落千丈后慢慢平靜，6年來(lái)基本被隔離在主流房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。2月26日，多家房企在北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)組織下發(fā)聲，希望能夠在提振地產(chǎn)支持住房消費(fèi)的新發(fā)展模式下，促旗下商住存量獲得新生“契機(jī)”。

從樓市中被剝離的6年

“永遠(yuǎn)忘不了那一天。”東亞首航國(guó)際業(yè)主林玫（化名）回想起6年前，聲音仍帶著些許黯然。

“我2012年6月買(mǎi)了這套40平開(kāi)間，算小區(qū)里樓層朝向都不錯(cuò)的，當(dāng)時(shí)花了40萬(wàn)元，1萬(wàn)元一平，之后商住房市場(chǎng)越來(lái)越火，到了2017年初的時(shí)候，中介甚至一周給我打一次電話，每次打電話都說(shuō)又漲了3到5萬(wàn)元，看漲這么快，我有點(diǎn)慌，就想著趕緊賣(mài)掉，當(dāng)時(shí)已經(jīng)漲到125萬(wàn)元了！”雖然時(shí)隔六年，但林玫對(duì)于每個(gè)細(xì)節(jié)仍能脫口而出。

“為了賣(mài)房，我在2017年2月把貸款全部還清了，3月份，通過(guò)鏈家簽了賣(mài)房合同，價(jià)格125萬(wàn)元。”林玫說(shuō)。“然后呢？”記者詢(xún)問(wèn)，林玫頓了一下，“然后就出政策了，我們除了最后一步過(guò)戶，別的流程都走完了，然后，對(duì)方就沒(méi)資格了，就毀約了。”

東亞首航國(guó)際，位于順義臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，2011年12月開(kāi)盤(pán)，商辦類(lèi)產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者多為個(gè)人，因戶型小位置佳，多數(shù)業(yè)主選擇將房子出租，目前40平開(kāi)間租金約在2800元/月，其中既有住戶也有小公司。

“326新政”之后，林玫最高點(diǎn)125萬(wàn)元的房子價(jià)格一路下滑到如今不到60萬(wàn)元。“跌回原形了。”林玫調(diào)侃，“持有11年，要是政策能有丁點(diǎn)的松動(dòng)，我都要趕緊把房子賣(mài)掉，怕了，真的，不管什么價(jià)格。”

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，326新政后的一個(gè)月里，北京商住房實(shí)際市場(chǎng)成交跌幅99. 9%，新政前一年間商住房的成交量為67013套，新政后一年間的成交量?jī)H3589套，跌幅94.6%。平均售價(jià)從新政前的44390元/平降為20884元/平。

唯一令林玫欣慰的是，比起房?jī)r(jià)，租金多年來(lái)一直平穩(wěn)，租11年下來(lái)，基本已經(jīng)“回本”。“我是幸運(yùn)的，因?yàn)橘I(mǎi)的便宜，很多在326新政前夕高點(diǎn)入手的業(yè)主們，就沒(méi)那么幸運(yùn)了。”

記者注意到，與商住房市場(chǎng)同步歸于沉寂的，是關(guān)于商住房的聲音。326新政當(dāng)日，各媒體重磅報(bào)道，甚至有媒體用“絞殺”“一劍封喉”來(lái)形容新政對(duì)市場(chǎng)的影響。此后，商住房?jī)r(jià)斷崖式下跌，多處未售產(chǎn)品開(kāi)發(fā)停滯，輿論唏噓之后，時(shí)間推移，商住房逐漸靜默，存在感越來(lái)越低。

彼時(shí)，出于符合政策規(guī)定的要求，各中介平臺(tái)紛紛將架上商住房戶型圖中的“床”“廚房”等居住因素去除，僅剩下戶型外框，如鏈家等更加徹底，一律不放圖片，只有私下詢(xún)問(wèn)時(shí)，銷(xiāo)售才會(huì)告知房源信息。

在云房數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計(jì)中，2017年5月30日（也就是326新政兩個(gè)月后），北京商住房存量超過(guò)2.3萬(wàn)套，按照近兩個(gè)月每月成交124套計(jì)算，去化周期超過(guò)15年（同時(shí)期測(cè)算的住宅去化周期為28個(gè)月）。往后推移至2018年2月28日，云房統(tǒng)計(jì)，北京市公寓類(lèi)產(chǎn)品庫(kù)存套數(shù)將近2.8萬(wàn)套。越來(lái)越安靜的市場(chǎng)中，庫(kù)存數(shù)字也在悄然上升。

進(jìn)退兩難的數(shù)千萬(wàn)方待售面積

6年來(lái)，被淡出視野的不僅僅是林玫們，更有一個(gè)龐大的群體，就是326新政中被劃分到另一端的“在售、未售”的開(kāi)發(fā)者們。

據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)向《》記者提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年以來(lái)北京市共計(jì)成交945宗商辦用地，規(guī)劃可售面積7514萬(wàn)平方米;其中已售2628萬(wàn)平方米，約25.67萬(wàn)套，未售4886萬(wàn)平方米，占規(guī)劃可售面積的65%以上，未售中又有4172萬(wàn)平方米屬于未上市，占規(guī)劃可售面積的55.5%以上，而這些項(xiàng)目全部都是2017年前拿地。

這些項(xiàng)目距今最短也有6年時(shí)間，北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超對(duì)記者表示，“大量商辦項(xiàng)目出現(xiàn)成本價(jià)(拿地成本2萬(wàn)元/平左右，加上建造成本，再加上多年的利息成本，合計(jì)在 4萬(wàn)元/平以上)高于市場(chǎng)售價(jià)的局面，這些項(xiàng)目也因此而‘?dāng)R淺’或‘滯銷(xiāo)’，并長(zhǎng)期占用沉淀了巨額資金，初步估計(jì)貨值8000億元以上。”

“這8000億元資金，8成以上來(lái)自于銀行貸款。”黎乃超說(shuō)：“每年資金成本罰息多少錢(qián)，運(yùn)營(yíng)成本、管理成本多少錢(qián)？”

據(jù)悉，旭輝位于大興的約10萬(wàn)方商辦地塊已經(jīng)持有8年，拿地價(jià)約10億元，如今開(kāi)發(fā)停滯。對(duì)此，旭輝北京公司總經(jīng)理張志軍表示，“財(cái)務(wù)的費(fèi)用已經(jīng)大幾個(gè)億花掉了。我們一直在溝通和做方案，以極低的建安成本加房?jī)r(jià)的形式政府回購(gòu)也好，或者以基金包括銀行的貸款性質(zhì)把它處理掉也好，現(xiàn)在不在乎這個(gè)地能掙錢(qián)，能盤(pán)活就行。”

“現(xiàn)在地上全是草，一直放著，要是能做長(zhǎng)租公寓或其他，雖然也在虧損，但畢竟盤(pán)活了，它能產(chǎn)生效益。”張志軍說(shuō)。

2018年12月，廣州出臺(tái)新政，為個(gè)人打開(kāi)了商服類(lèi)物業(yè)購(gòu)買(mǎi)窗口，看似并不重磅的一個(gè)政策，卻在北京激起漣漪，當(dāng)時(shí)多名專(zhuān)家預(yù)測(cè)：北京商住離“解禁”不遠(yuǎn)了。此后，多家企業(yè)奔走呼吁，希望能夠解決遺留問(wèn)題，擺脫困境。

2023年2月26日，一場(chǎng)由北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)牽頭，20余家房企參與的“北京商住行業(yè)研討會(huì)”召開(kāi)，據(jù)公開(kāi)描述，“研討會(huì)的主要目的，即為如何推動(dòng)北京解決‘商改住’‘限購(gòu)限貸’等遺留問(wèn)題建言獻(xiàn)策。”據(jù)記者了解，該會(huì)議也是行業(yè)6年以來(lái)最大規(guī)模的一次圍繞商住房問(wèn)題的探討。

會(huì)上，當(dāng)代置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理朱錦繡提到，截止2017年3月25日，公司位于順義的某商辦項(xiàng)目，沒(méi)有做任何渠道維護(hù)，自然到場(chǎng)客戶達(dá)到1000組，但326新政實(shí)施后，絕大部分客戶因不符合要求，項(xiàng)目銷(xiāo)售停止。

融創(chuàng)北京城市大宗交易負(fù)責(zé)人兼西長(zhǎng)安壹號(hào)項(xiàng)目總經(jīng)理張皓表示，融創(chuàng)在2014年通過(guò)招拍掛取得的商住項(xiàng)目至今已是第9年。首期成熟交付是個(gè)已達(dá)5000套+的社區(qū)，326新政后，融創(chuàng)試圖以“產(chǎn)業(yè)孵化基地、政府保障房回購(gòu)、長(zhǎng)租公寓、外資收購(gòu)做康養(yǎng)運(yùn)營(yíng)以及發(fā)行Rites等多元化”測(cè)算論證，找尋盤(pán)活存量的途徑，都因核心瓶頸“算不過(guò)帳”而夭折。

追根溯源

北京市為何要出臺(tái)326新政？

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為：“初衷還是北京人口疏解，因?yàn)樯套》啃∶娣e、低總價(jià)的特點(diǎn)，使得一部分剛需家庭選擇購(gòu)買(mǎi)商住房上車(chē)；另一方面也因?yàn)榫幼★L(fēng)險(xiǎn)，包括消防，治安等；同時(shí)也背離了政府在片區(qū)內(nèi)規(guī)劃商業(yè)公建的初衷，沒(méi)有滿足配套升級(jí)需求。”

對(duì)于商住房帶來(lái)的居住問(wèn)題，戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)董事總經(jīng)理劉兵向記者進(jìn)一步詮釋?zhuān)澳藐?yáng)光100來(lái)說(shuō)，這本來(lái)是個(gè)高檔小區(qū)，但是很多業(yè)主租房給小企業(yè)，這樣工作居住混在一起，對(duì)居民環(huán)境影響很大，既然有規(guī)劃，那么就應(yīng)明確定位，轉(zhuǎn)成住宅的話，樓宇品質(zhì)會(huì)保護(hù)得更好，樓里辦公的很多小企業(yè)，也可以去產(chǎn)業(yè)園區(qū)，比如亦莊，會(huì)有對(duì)應(yīng)的這類(lèi)產(chǎn)品服務(wù)小企業(yè)。”

記者在2016年走訪商住房時(shí)候曾看到，如網(wǎng)紅盤(pán)中弘北京像素，也難以避免居住隱患問(wèn)題，曾在小區(qū)外掛“夜晚睡覺(jué)門(mén)反鎖，防偷防盜靠自我”的宣傳條幅。

多重原因下，為了進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)，北京市終于施出重錘。然而，刀斬沉疴同時(shí)，陣痛也來(lái)得極為猛烈。

從業(yè)主端來(lái)看，據(jù)上述北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)數(shù)據(jù)，已售出約25.67萬(wàn)套。而商住房?jī)r(jià)普遍腰斬后，這些業(yè)主的資產(chǎn)大幅縮水，且難以出售。

這些遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的房源如果恢復(fù)流通，將產(chǎn)生什么影響？在前述北京商住行業(yè)研討會(huì)上，匯力基金董事長(zhǎng)、中房集團(tuán)原董事長(zhǎng)孟曉蘇表示：這些商住項(xiàng)目單價(jià)一般在2萬(wàn)—3萬(wàn)元左右，低一點(diǎn)的在1.4萬(wàn)—1.9萬(wàn)元左右。進(jìn)入到市場(chǎng)之后，能夠有效平抑房?jī)r(jià)，降低北京的房?jī)r(jià)增幅。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授、不動(dòng)產(chǎn)與自然資源法研究中心主任宋志紅認(rèn)為，“從建設(shè)和銷(xiāo)售的環(huán)節(jié)來(lái)看，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建造、竣工驗(yàn)收等等環(huán)節(jié)，均進(jìn)行了合法審批，在后續(xù)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)也均得到許可，但房子建起來(lái)后。突然出臺(tái)禁止賣(mài)給個(gè)人的政策，此種做法不利于對(duì)市場(chǎng)主體的利益保護(hù)。”

從企業(yè)端看，更有遠(yuǎn)多于小業(yè)主持有的另外2/3存量在手。新政前，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)追捧下，開(kāi)發(fā)商獲取商辦用地的溢價(jià)率甚至高達(dá)115%，這個(gè)數(shù)字是遠(yuǎn)高于同區(qū)域同等地段純商辦樓盤(pán)售價(jià)的，北京的“商住”大多集中在五環(huán)外，如果作為純商業(yè)出售，吸引力有限，讓開(kāi)發(fā)商愿意為溢價(jià)買(mǎi)單的，正是“商住”這一形式的存在。

326新政之后，這些土地售價(jià)低于成本，“動(dòng)”則賠錢(qián)，“不動(dòng)”也賠錢(qián)。

黎乃超提到，“在北京，大約有3000萬(wàn)—4000萬(wàn)平方米的商辦項(xiàng)目得不到合理利用，造成巨大的資源浪費(fèi)和資產(chǎn)閑置。盤(pán)活商住存量的好處是，有利于平抑房?jī)r(jià)，增加供給，租售并舉，活躍首都市場(chǎng)，增加稅收，化解經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，釋放出大量閑置資金。”

如何解決？

圍繞如何解決問(wèn)題，市場(chǎng)觀點(diǎn)集中在兩個(gè)核心上。

第一是打破“500平分割線”限制。326新政提到，商辦類(lèi)項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米。郭毅對(duì)記者表示：“這使得產(chǎn)品開(kāi)發(fā)遇到了很大局限，商業(yè)業(yè)態(tài)多樣，比如社區(qū)底商、小鋪面有的只有三四十平米，而目前限定的500平是使用面積，建筑面積會(huì)更高，一刀切管理的話，對(duì)于北京多元化商業(yè)布局存在著不利影響。”

第二則是取消個(gè)人購(gòu)買(mǎi)限制，恢復(fù)貸款。關(guān)于這點(diǎn)市場(chǎng)爭(zhēng)議較大。

黎乃超表示，對(duì)于不同情況應(yīng)該以不同方式處理。對(duì)于3·26新政出臺(tái)前，已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的商辦項(xiàng)目，無(wú)法改成辦公商業(yè)的，只要其土地出讓合同中未約定“不準(zhǔn)銷(xiāo)售給個(gè)人”等限制條件的，應(yīng)該允許個(gè)人購(gòu)買(mǎi)，允許個(gè)人貸款。

郭毅也認(rèn)為，“一套500平商辦類(lèi)產(chǎn)品，平均約3萬(wàn)元/平的話，一套總價(jià)就要兩千萬(wàn)元，還是一次性付款，這大大局限了商辦面向市場(chǎng)時(shí)候的接受的人群和接受度。”

在現(xiàn)有基礎(chǔ)上想方設(shè)法釋放土地價(jià)值，是更為現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。和林玫的想法類(lèi)似，企業(yè)多數(shù)對(duì)于“賺錢(qián)”已無(wú)執(zhí)念，“盤(pán)活”是第一要義。

綠地北京公司副總李志祺對(duì)《》記者表示，綠地在北京的商住項(xiàng)目有相當(dāng)高的比例位于各園區(qū)中。急需園區(qū)放松企業(yè)入園限制，同時(shí)考慮利用現(xiàn)有存量商辦改造為長(zhǎng)租公寓的模式，完善園區(qū)配套設(shè)施，解決入園企業(yè)住宿困難的局面，以此提高商業(yè)辦公項(xiàng)目對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的吸引力。

改造成長(zhǎng)租公寓或者養(yǎng)老、人才類(lèi)公寓，從而搭上如今證券化的順風(fēng)車(chē)，是很多企業(yè)期待的，但前提是“能住”。也有的想通過(guò)政府回購(gòu)，甚至貼補(bǔ)嫁妝，將地塊送回“娘家”。

記者了解到，北京曾有“共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老住房”的實(shí)施案例，2016年發(fā)布的《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點(diǎn)方案》將該模式定義為“居室分割定向出售、公共服務(wù)空間持有經(jīng)營(yíng)、限齡人群居住”。

據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)時(shí)的應(yīng)用案例，是樂(lè)成集團(tuán)旗下的雙橋恭和家園，其是以“按份共有”方式銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。即：投資商持有每間居室5%的產(chǎn)權(quán)，95%份額出售給家有60歲以上老人的居民。養(yǎng)老設(shè)施居室之外的其他公共養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施由建設(shè)單位持有100%產(chǎn)權(quán)。”

這其中，可以買(mǎi)賣(mài)的是95%購(gòu)房者持有產(chǎn)權(quán)，年限50年，但條件是，買(mǎi)房或者租房的人家中必須要有60歲以上的老人。

黎乃超表示，該案例的解決方案，或許可以為目前的商住困局，提供一些啟發(fā)思路。

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