住宅已過剩？

“全國已有6億棟房屋”？近日，這個龐大的數(shù)據(jù)引發(fā)輿論強烈關(guān)注。

(資料圖片僅供參考)

事情的起因是這樣的，不久前，在以全國自然災(zāi)害綜合風(fēng)險普查工作情況為主題的新聞發(fā)布會上，有關(guān)部門負(fù)責(zé)人對外披露，在過去3年里，“住房城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)獲取了全國近6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)以及80多萬處市政設(shè)施數(shù)據(jù)”。

全國100%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、100%的社區(qū)（行政村）和7‰的家庭都參與了調(diào)查，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)動員了260多萬人參與。這一組數(shù)據(jù)也被廣泛解讀為“首次回答了我國到底有多少房子”。

有人根據(jù)這個數(shù)據(jù)測算，即便是每棟建筑住2人，可滿足12億人居住，距離飽和已經(jīng)不遠(yuǎn)。還有人認(rèn)為，6億棟不是6億套，1棟建筑住上20人并不算多，按此估算，可滿足120億人居住，比全球人口還多，住宅已經(jīng)嚴(yán)重過剩。

事實并非如此

但根據(jù)住建部對外披露的信息來看，“6億棟”并不是這一問題的答案。從發(fā)布會的具體內(nèi)容和描述來看，“6億棟建筑”指的是全國城鄉(xiāng)建筑物的總量，不僅包括宅基地，還包括非住宅用建筑，如商業(yè)、酒店、辦公、學(xué)校、醫(yī)院、工廠等。

人們對“6億棟建筑”的看法存在誤解。

首先需要厘清的是，6億棟住宅的說法就不準(zhǔn)確。看似龐大的“6億棟”中并不全是商品房。其中農(nóng)村房屋在其中占了9成，城市中還有一棟棟廠房之類的建筑，總體而言，住宅占比并不大。

那么，我國到底擁有多少住宅？第七次人口普查提供了“答案”。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年中國住房總面積超過500億平方米，家庭戶擁有住房間數(shù)達(dá)到14.9億間。

這是否就意味著我國住宅已經(jīng)過剩？答案為“不是”。根據(jù)家庭戶擁有住房間數(shù)達(dá)到14.9億間測算，人均超過1間，已基本實現(xiàn)“居者有其屋”。

改善型住宅需求仍存在

實際上，因為改善型需求的存在，我國住宅市場仍然有著不小的上升空間。易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱表示，受居民收入差異和人口流動等因素影響，仍有較多居民的住房條件有較大的改善需求和提升空間。

據(jù)中銀證券（601696）研報顯示，目前一線城市的人均套內(nèi)面積低于27平方米，發(fā)達(dá)國家普遍在30平方米以上，其中美國、英國、法國分別為52、40、37平方米，日本、韓國則分別為31、27平方米。該機構(gòu)測算結(jié)果顯示，每年由人均住房面積提升帶來的新增住房需求仍將有約5億平方米左右。

此外，即便是總量滿足居住需求，也并不意味著區(qū)域市場就已經(jīng)飽和。因為不動產(chǎn)的特性所決定，無法“移動”，所以鶴崗、乳山等供應(yīng)嚴(yán)重過剩的三四線城市的閑置住房，也解決不了北京、上海、深圳等城市的旺盛需求。

當(dāng)然，鑒于輿論關(guān)注，有學(xué)者也認(rèn)為，為了更準(zhǔn)確地了解市場，有必要對我國的住宅情況進行一次普查。經(jīng)濟學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，就我們的統(tǒng)計技術(shù)而言，想要調(diào)查清楚住宅擁有數(shù)量，并沒有難度。

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