近日，由澤平宏觀、自如研究院發布的《2022中國城市長租市場發展藍皮書》（下稱《藍皮書》）正式發布。

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《藍皮書》指出，隨著人口向城市群、都市圈流入，租房已成為新市民、青年人解決住房需求的主要方式。但目前我國城鎮套戶比提升至1.1，不少閑置的存量房，因房齡偏高、品質不足等問題，與青年人高品質租住需求之間仍存在結構性錯配。發展專業化長租機構，推動住房租賃市場高質量發展，成為題中之義。

根據行業觀察測算，在我國千萬人口級城市中，住房租賃市場規模預估或破千億，北京、上海、廣州兩千萬人口級城市，其市場規模更高，預估分別可能超過2800億、3700億、2500億。廣闊的市場空間下，《藍皮書》發現越來越多一線城市業主的“閑置房出租意愿或已超過買賣意愿”，53%的業主愿意選擇長租機構委托出租。同時在“加快發展長租房市場”的一系列政策指導下，業內認為應盡快提升機構化長租房占比在一線城市達30%、在全國整體達15%以上。

千萬級城市預估或有千億級租房市場

近年來，住房租賃市場迎來政策利好。2021年、2022年的政府工作報告從“規范發展長租房市場”的提法，轉變為“加快發展長租房市場”。二十大報告再次明確了“房住不炒”的定位。在2022年12月的中央經濟工作會議上，再次對住房租賃市場提出新要求、新方向，進一步明確指出，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。

另根據七普數據，我國流動人口規模在近十年中顯著增強，增長69.7%，并加速向一線、新一線大城市，以及京津冀、長三角、珠三角、成渝等超大城市群集聚。人口流入無疑推動了租房需求的增長，住建部曾統計數據，大城市中超70%的新市民、青年人租房居住。

得益于政策支持，以及流動人口支撐等因素，全國整體住房租賃市場規模持續增長。具體在人口千萬級以上的城市，《藍皮書》結合人口普查數據、租房人口占比、各城平均住房面積與平均租金水平等系列數據，測算出我國千萬人口級城市的住房租賃市場規模約在900億-1400億，北京、上海、廣州兩千萬人口級城市的住房租賃市場規模預估分別約2800億、3700億、2500億。

租客對居住品質需求提升34%，業主出租意愿或超過買賣意愿

《藍皮書》調查發現，在整體租房市場上，自2020年以來，城市租住群體對于“品質居住體驗”的關注度提升了34%。其中，認為“房屋需要配備智能門鎖等智能家居”“合租公區應有保潔服務”的租客占比，分別提升了45%和37%。

對于如何滿足居住品質要求，有65%的租客表示會優先考慮“長租機構的房子”。不少租客表示，尤其在經歷過疫情防控期后，機構化長租房的居住體驗相對穩定，生活服務更加全面，同時APP線上找房簽約的流程更加便捷。

在供給端，在“房住不炒”“穩地價、穩房價、穩預期”的主基調下，存量房價格上漲預期見頂。

《藍皮書》調查發現，在一線、新一線城市里，分別有64%、56%的業主愿意將閑置房用于出租，以激活閑置房的使用價值，尋求存量房產的“使用性增值”。該數據均超過“繼續閑置”和“適時出售”的總和，表明業主的房屋出租意愿或超過買賣意愿。

同時，這部分業主中愿意選擇“長租機構委托出租”的占比達53%。其中，近5成業主表示首次委托時間會在3-5年。而在已與長租機構合作的業主中，委托出租5年以上的占比達55%。

長租機構運營是時代剛需，應盡快提高機構化占比達30%

《藍皮書》指出，存量房由專業化長租機構成運營，成房屋出租時代的剛需。而為進一步滿足租客品質居住需求、業主房屋使用性增值的目標，長租機構應具備產品化改造、專業出租、裝修交付、租期服務、專業團隊塑造等5方面能力，以實現對全品類房屋的全周期管理。

具體來看，長租機構通過產品化改造，使房屋內部的功能分區、空間布局、物理性能等得以更合理分配，強化房屋的適用性和居住功能。同時通過對裝修各環節的數字化賦能、產業鏈改造，實現每套房屋的高質量、高標準、高性價比的標準化交付。

在專業出租方面，以“自如”為例，目前已實現基于自如APP的“找房-看房-簽約”全流程線上化。地圖找房、線上看房、101萬條VR視頻等數字化內容，輔助租客快速了解每套房源細節，實現平均簽約周期不超過7天。同時，面向租客端的“免租房押金”“房租月付”等社會公益舉措，也為更多青年人租房減輕了經濟壓力。

值得提出的是，自如面向業主群體推出的“無差價、無空置期、保底收益”的創新模式，已成為引領長租行業發展的標桿。該模式與業主從單純委托出租，轉向了合作共贏的伙伴關系，收益價值也從“即時價值”轉向“長遠價值”。

此外，《藍皮書》認為發展專業化長租機構，也將有利于將市場上的房屋“更好的管起來”，塑造清朗的租房市場環境。

但目前，我國由長租機構運營的機構化房源占比僅5%。在業內看來，綜合發達國家50%-60%的平均水平，在千億級住房租賃市場規模下，應盡快提高機構化占比在一線城市達30%以上，全國整體達15%以上。一方面，此舉將更有利于形成更加成熟的住房租賃市場體系，也便于相關部門規范市場秩序和監督管理，另一方面對承接租房需求、擴大租賃市場供給質量，推動行業長效穩定發展具有重要意義。

關鍵詞： 一線城市