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以下為對話實錄：

：您提到了消費，我有關注到在中央經濟工作會議中，像居住、新能源車、養老這些字眼都是被多次提及，但是我發現房地產是排在了新能源車和養老之前，也排在了擴內需之首。加上之前的“金融16條”，包括證監會此前一系列相關的表述，您覺得明年國內的房價是否會迎來相應的反彈或者是上漲？哪些房地產的消費有可能會在明年成為主流？房地產的投資邏輯現在又是怎樣的？

鄧海清：房地產這個事情，其實我覺得是一定要用新思維來看待的。房地產行業這兩年可以說發生了翻天覆地革命性變化，顛覆了我們過去的一些認知，也顛覆了很多開發商企業的生存的底層邏輯。過去的房地產其實一直是最重要的國民經濟支柱，但這個支柱的表現形式是什么？是在于它是資本化的投資，它扮演的角色其實是投資，也就是所謂的房地產的金融屬性。

但是2023年的房地產，包括2022年出臺了很多的政策，我們可以看到史無前例地把房地產作為擴內需的最重要的抓手，排在第一位，這個排序還是讓市場感覺非常的興奮，也是感覺非常不一樣的。但是這里面有一個很重要的一點，這是在內需消費的定位上排在的第一位。也就是說中國的房地產，從過去的資本品投資屬性要轉化為消費品屬性。

投資品跟消費品，對于我們國民經濟的穩增長的角度來講，肯定都是很重要的增長力量。但是它的群體，或者說它背后的政策工具，確實有非常大的差別。

那么房地產在2023年，我自己認為是毫無疑問的男主角這么一個角色，2023年中國的房地產肯定會成為貢獻中國經濟增長排名第一的力量。一方面是因為2022年的低基數。第二方面其實是作為消費類的房地產，它的政策發力點跟以前作為投資品的政策發力點其實差別是非常大。我們知道消費類的最主要的是剛需、改善型住房需求、養老住房需求。這些可以說是典型的消費的特點，消費那就意味著什么？其實是跟居民收入有很大的直接關系。

所以作為消費品的房地產，它如果要能發力，一定首先是在于就業。所以我們可以看到“三穩”，穩增長、穩就業、穩物價。其實中國的房地產為什么這兩年會下滑得很厲害？一方面我們可以看到，是在作為金融品屬性里面，政府堅持“房住不炒”的原則是沒有變的。第二個，其實房地產最主要的下滑，是因為這兩年年輕人失業了。可以說這兩年丈母娘買房、生娃買房等這種需求都被延遲了，這也會使得大量的具有消費屬性的房地產需求其實是被壓抑。所以在2023年，這兩方面的需求恢復，甚至是報復性的反彈，我覺得都是有可能會能看到的。所以2023年的房地產消費的復蘇，應該來講，特別是在年輕人群體里面，包括生娃群體里面，可能真的是一個最大的消費支出項。

那么具體到新能源汽車、綠色出行這一塊的消費屬性里面，其實可以說是2021年、2022年中國的宏觀政策在促消費里面最大的一個亮點。那么在2023年，可以說會把這么一個既符合“雙碳”戰略，又是引領時代發展的這么一個新產業（300832）鏈集群，這兩個雙重屬性結合，就是高質量跟綠色屬性的這么一個行業會繼續發力。

其實大家非常關注的，比如像養老，酒店出行消費，這一塊我覺得未來在2023年，其實也是一個非常大的恢復的亮點。

關鍵詞： 經濟增長