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半年多前，明星經理人莊青峰辭去珠江投資副總裁一職，回到山東老家創業。近日，他在朋友圈官宣成立山東義得利企業服務集團（下稱“山東義得利”），正式新業開張。這是一家“專注于房地產企業一體化專業服務”的公司，服務范圍涵括房地產代管代建、投融資服務、項目管理等。

莊青峰今年53歲，職業生涯的一大半時間都與房地產有關，見證了行業的起伏。在知天命的年齡自起爐灶，他仍然選擇熟悉的賽道。

盡管房地產行業近兩年來不再被看好，但同樣還有新入局者。日前，“中國日化第一股”廣州浪奇(行情000523,診股)公告稱，正籌劃與控股股東進行重大資產置換，交易完成后將不再經營日化業務，主要業務轉變為食品及文化創意產業園區開發和運營。

這些后來者正在形成房地產行業的新勢力。諸葛數據研究中心高級分析師陳霄對時代財經稱，新入房地產賽道的企業切入的業務不再是傳統的住宅地產，而是代建、產業園等板塊，后者目前都處于新興階段，未來發展前景仍然較為寬廣。

地產老炮再起爐灶

莊青峰生于1970年，本碩博連讀的清華大學博士，是地產圈里為數不多的高學歷高管。博士畢業后，他進入中建二局，任工程經理、項目經理；此后進入中海地產，任項目經理、中山公司副總經理、成都公司副總經理、濟南公司總經理。2016年加盟勢頭正猛的碧桂園，擔任集團助理總裁、山東區域總裁；2018年9月跳槽到榮盛發展(行情002146,診股)，先后任副總裁、聯席總裁；2022年3月入職珠江投資任副總裁，主管生產平臺及住宅事業部。

莊青峰任中海地產濟南公司總經理期間，中海華山瓏城3小時勁銷40億，創造了2014年中國房地產單盤單日去化套數和銷售金額的新紀錄。2021年3月，榮盛發展設立“大灣區特區”，原常務副總裁莊青峰以聯席總裁的身份掌舵，并被授予“自我約束、自負盈虧”的權限，這幾乎是當時地產公司區域總最大的權限。

據榮盛發展年報，2019-2021年期間，莊青峰在榮盛發展的平均年薪為464.47萬元。業內傳聞，珠江投資遞來的橄欖枝是千萬級的年薪。但入職僅僅8個月，莊青峰便掛印而去，成為珠江投資又一個來去匆匆的高管。

離開珠江投資后，莊青峰回鄉創業，在中國（山東）自由貿易試驗區濟南片區創立了山東義得利。目前核心團隊成員數十位，平均從業時間15年以上，均有在中海、萬科、碧桂園、中建、龍湖等龍頭房企擔任高管的從業背景。如追隨莊青峰多年的王守波，同樣中海系出身的他曾任碧桂園山東區域常務副總裁，后隨莊青峰一起入職榮盛發展，任大運營中心總經理。

回到熟悉的老地方，聚集一群熟悉的地產老炮，莊青峰還選擇了熟悉的賽道。

莊青峰不是第一個進入地產賽道創業的房企高管。在他之前，有2020年1月在上海成立橙實置業的原奧克斯地產總裁侯波、2020年11月在上海成立宸嘉發展的原中海地產上海公司總經理崔帥、2021年2月在蘇州成立元里地產的原中梁聯席總裁李和栗、2022年3月成立廣州榮宇建設的原陽光城執行董事長朱榮斌等。

這些地產老炮的公司也陸續有項目入市，如榮宇建設在海南清水灣推出心海項目，元里地產旗下的邳州元里中鈺珺悅瀾山2022年9月取得首批預售證。

地方性企業冒頭圈地

這兩年，高速發展了20多年的房地產行業進入調整期，數家靠高杠桿、高周轉博得規模優勢的房企先后陷入流動性危機，幾家上市房企甚至面臨退市危機。裁員、爆雷、業績巨虧，讓曾經多金的房地產行業成為“窄門”。

但也有新力量走入“窄門”。日前，廣州浪奇發布籌劃重大資產重組的提示性公告，稱控股股東廣州輕工集團擬以持有的廣州新仕誠企業發展股份有限公司（下稱“新仕誠”）不低于51%股份，置換其持有的南沙浪奇等四家子公司股權。交易完成后，廣州浪奇將不再經營日化業務，公司主營業務變更為食品及文化創意產業園區開發和運營。

廣州浪奇是華南地區歷史最悠久的洗滌用品企業，但近幾年頗多波折，不僅連續幾年錄得虧損，2020年9月還被曝5.72億元存貨丟失。成立于2007年的新仕誠是廣州輕工集團旗下專注于城市資產開發和運營的重點二級企業，旗下運營有T.I.T創意園、T.I.T文創園、T.I.T智慧園、T.I.T雙魚數字文體產業園，其中T.I.T創意園為騰訊微信總部所在地。有觀點認為，新業務或能為沉寂多年的廣州浪奇帶來更多的想象力。

除了新入局的玩家，也有不少中小房企開始發力，在市場上頗有存在感，其中之一即川系房企邦泰集團。今年成都兩場土拍中，邦泰集團先后拿下天府新區57.4畝宅地、郫都區46畝宅地，是在成都市場斬獲2宗地的兩家房企之一。5月19日，邦泰又以4.71億元拿下重慶高新區西永組團49畝宅地。

除了增加土地儲備，邦泰也在加大人才儲備，在成都、荊州、西安等地均發起了招聘，大工程、營銷、財務、開發報建、招采等多板塊均有招聘需求。銷售端也開始嶄露頭角。在克而瑞發布的《2023年1-4月四川省強地級市重點房企銷售榜》上，邦泰集團以23.98億元銷售額、36.68萬平方米銷售面積居雙料榜首，是榜單中唯一一家業績保持增長的房企。

邦泰起家于四川樂山，成立于2007年，此前一直深耕省內市場，2020年才開啟全國化布局，2021年銷售額首次突破200億元。目前，邦泰已布局四川、云南、重慶、甘肅等全國八省/直轄市的25座城市，打造項目100多個。

陳霄稱，在行業深度調整的時期，房企優勝劣汰，但也給部分有著優勢條件的房企逆勢而上的機會，比如邦泰這類地方深耕型房企，憑借著地方的市場認可度以及資金安全性重新獲得發展機遇。

突然發力的中小房企不止邦泰。長三角地區土地市場中，偉星房產成為“黑馬”，接連在杭州和南京集中供地中摘得地塊。此外，在今年杭州的兩次集中供地中，參拍民企數量占比近一半，興耀房地產、浙江中豪、中騰置業、富陽山水等民營房企均有所斬獲。

中指研究院研究總監劉水對時代財經稱，我國房地產市場還有很大的總量空間。城鎮化轉移人口需求、家庭規模小型化需求、改善性需求、城市更新改造需求等因素將支撐我國房地產進一步發展。此外，多家房企出現債務違約，它們造成的缺失產能需要新勢力企業填補，這也為新勢力企業的發展帶來了機會。

對于新入局的企業，劉水建議，城市布局要先做區域深耕，特別是重點布局成熟城市群的核心城市。產品方面要加大推出改善性產品，順應消費及產品升級趨勢，注重打造產品品質，提升產品競爭力。

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