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1、銷售拿地整體下滑，央國企表現相對穩健

我們根據2022年銷售金額規模，選取34家樣本上市房企進行對比研究，不同類型房企間業績明顯分化。樣本房企銷售面積和金額同比降幅分別為34.1%和32.5%，整體表現弱于統計局口徑數據，但相較于百強房企更加穩健，央國企表現優于行業。從拿地數據來看，2022年樣本房企拿地面積和金額分別同比下降76.5%和54.4%，投資力度近乎腰斬，央國企、混合所有制和民企拿地金額分別同比下降33.7%、61.4%和83.1%，僅濱江集團(行情002244,診股)和華發股份(行情600325,診股)拿地面積和金額同比實現增長。我們認為銷售邊際回暖、房企資金修復和補貨動力有望助力二季度核心城市土拍熱度高增。

2、營收利潤同比下降，盈利能力承壓

31家樣本房企的業績整體營收同比下降7.1%，自2018年以來首次出現業績下滑；歸母凈利潤同比下降81.7%，建發國際、越秀地產、龍湖集團和萬科歸母凈利潤同比實現增長，地方國企整體業績表現更加亮眼，民企整體歸母凈利潤出現虧損，央國企表現相對優秀。2022年樣本房企融資杠桿逐漸剝離，平均ROE轉為負值。2022年31家披露業績的樣本房企整體毛利率為15.2%，整體銷售凈利率為3.2%，我們認為在市場復蘇進程放緩及高價地未完全結轉的情況下，2023年行業結算毛利率依然會有壓力。2022年124家A股房企中存在資產減值損失的有103家，總資產減值損失和信用減值損失同比分別增長33%和39%，進一步侵蝕利潤。

3、有息負債結構分化，房企債償壓力猶存

2022年31家樣本房企有息負債規模總體增長3.3%，內部出現結構性分化，其中央國企和混合所有制企業分別同比增長15.2%、9.9%，民企同比下降19.0%。從樣本房企總資產規模和有息負債規模來看，除濱江集團和綠城中國外，總資產增長的房企均為央國企，擁有較強的資金實力，未來市場率有望持續提升。2022年樣本房企融資成本下降0.39個百分點至4.61%，其中央國企、混合所有制和民企分別為4.16%、4.54%和5.27%，房企債償壓力依舊，三道紅線指標持續承壓。

4、投資建議

2022年房地產行業整體銷售和投資呈下滑趨勢，但企業之間分化趨勢也更加顯著，央國企相比與民企而言，銷售投資相對穩健，盈利能力領先行業。板塊貝塔依賴政策放松和房價波動，個股阿爾法來自銷售增長和未來拿地利潤率的回升。我們認為2023年在寬松政策和消費復蘇預期下，持續看好投資強度高、布局區域優、機制市場化的強信用房企提升市場份額。受益標的：（1）保利發展(行情600048,診股)、招商蛇口(行情001979,診股)、華發股份、建發股份(行情600153,診股)、越秀地產等優質央國企；（2）萬科A(行情000002,診股)、金地集團(行情600383,診股)、新城控股(行情601155,診股)、美的置業等財務穩健的民企和混合所有制企業。

風險提示：行業銷售恢復不及預期，政策改善不及預期。

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