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兩部門印發(fā)意見規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)點(diǎn)評(píng)：引導(dǎo)頭部經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)健康良性發(fā)展，有望壓縮經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用——行業(yè)點(diǎn)評(píng)報(bào)告-20230511

1、兩部門印發(fā)意見規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)

2023年5月8號(hào)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)意見規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)?！兑庖姟穲?jiān)持問題導(dǎo)向，突出保護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益，明確了10個(gè)方面的監(jiān)管措施。其中有三條內(nèi)容圍繞合理經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)展開，包括合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等。

2、新政規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有望壓縮經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用

目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的最早依據(jù)是1995年國家計(jì)委下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》，其中規(guī)定：房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額的0.5-2.5%計(jì)收；獨(dú)家代理可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價(jià)格的3%。2014年，發(fā)改委和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)權(quán)限，由省級(jí)人民政府價(jià)格、住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門管理。目前各地標(biāo)準(zhǔn)不一，但收費(fèi)上限基本在2.5-3%不等。本次政策中明確提出“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”，我們認(rèn)為新政將規(guī)范市場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，特別是“分檔定價(jià)”的手段有望壓縮經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

3、引導(dǎo)頭部經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)健康良性發(fā)展

本次《意見》提出“具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”。近年來，隨著行業(yè)周期洗牌和收并購，集中度有一定提升，政府在此時(shí)發(fā)布意見規(guī)范頭部經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)其健康良性發(fā)展。從現(xiàn)實(shí)看，在北京等城市，確實(shí)存在大中介定價(jià)高于中小中介的情況。

4、投資建議

短期來看，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有望壓縮經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，但更加公開透明的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可以建立消費(fèi)者和地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的信任度，提升地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)效率，加快存量房市場(chǎng)交易流通速率，有利于改善需求的充分釋放，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。我們認(rèn)為2023年在寬松政策和消費(fèi)復(fù)蘇預(yù)期下，持續(xù)看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場(chǎng)化的強(qiáng)信用房企提升市場(chǎng)份額。受益標(biāo)的：（1）保利發(fā)展(行情600048,診股)、招商蛇口(行情001979,診股)、華發(fā)股份(行情600325,診股)、建發(fā)股份(行情600153,診股)、越秀地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)央國企；（2）萬科A(行情000002,診股)、金地集團(tuán)(行情600383,診股)、新城控股(行情601155,診股)、美的置業(yè)等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大；（2）調(diào)控政策超預(yù)期變化，行業(yè)波動(dòng)加劇。

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