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房地產上市公司2022年年報披露已經收官。新華財經和面包財經研究員以2022年全口徑銷售額前50名的上市房地產企業為樣本，分析了46家披露年報業績的房企2022年全年的財務表現及業績變化。

統計顯示，超過七成頭部房企營收下滑，近半房企歸母凈利潤告負，主要原因包括市場下行銷售不及預期、資產減值計提、匯兌損失等。

35家房企營收下滑 毛利率持續探底

2022年營收超過2000億元的上市房企有6家，分別為萬科、綠地控股(行情600606,診股)、碧桂園、保利發展(行情600048,診股)、龍湖集團及華潤置地，其中萬科以5038.38億元的營收排在首位。

千億級房企共有11家，其中金地集團(行情600383,診股)營收首破千億，2022年營業收入為1200.35億元，同比增長21.33%。

圖1：TOP50上市房企2022年營收前10

營業收入同比下滑的房企數量達35家，占比超過七成。其中，融創中國、富力地產、旭輝控股集團及金科股份(行情000656,診股)營收同比跌幅均超五成。

僅5家頭部房企2022年營收、歸母凈利潤雙增，分別是建發國際集團、越秀地產、龍湖集團、萬科及濱江集團(行情002244,診股)。

從年報數據來看，行業整體毛利率持續探底。統計顯示，頭部房企2022年銷售毛利率平均數為11.99%，同比下降約7個百分點；凈利率平均數為-9.52%，同比下滑超16個百分點。

圖2：頭部房企近三年毛利率、凈利率變化

超四成房企歸母凈利潤告負 頻現資產減值

歸母凈利潤方面，5家房企盈利超百億元。其中，華潤置地以280.92億元排在首位，龍湖集團、中國海外發展分別位列第二、第三。

值得關注的是，超四成房企歸母凈利潤告負。富力地產、融信中國、華僑城等12家房企2022年虧損超百億元，融創中國2022年虧損298.92億元，虧損幅度居首。

超八成頭部房企歸母凈利潤出現下滑。其中，大悅城(行情000031,診股)、正榮地產及禹洲集團歸母凈利潤同比跌幅均超過1000%。

圖3：TOP50上市房企2022年虧損前10

對于業績下滑、虧損，多家房企表示主要受房地產業務銷售下滑、結轉項目利潤降低、資產減值計提、匯兌損失等因素所致。

統計顯示，超兩成頭部房企2022年匯兌損失超10億元。根據財報，2022年碧桂園錄得對沖后的凈匯兌虧損約為83.79億元，而融創中國2022年匯兌損失同樣達到68.50億元。

另一方面，多家頭部房企于2022年計提大額減值。

2022年，華僑城共計虧損109.05億元，其中公司年內資產減值損失達127億元。對此，深交所向華僑城出具年報問詢函，要求說明報告期存貨跌價準備計提的合理合規性、是否存在集中報告期計提存貨跌價準備的情形。5月6日，華僑城公告稱，將延期回復年報問詢函。

陽光城同樣在年報問詢函中，被深交所要求說明報告期減值計提是否充分、合規。公告顯示，因立信中聯會計師事務所出具了否定意見的內部控制審計報告，公司股票自2023年5月5日開市起被實施其他風險警示，公司股票簡稱由“陽光城”變更為“ST陽光城(行情000671,診股)”。

圖4：深交所債券紀律處分截圖

此外，包括中國恒大、世茂集團等多家頭部房企尚未披露2022年年報。此前，融創中國、富力地產等多家房企因未能及時披露公司年報遭到滬深交易所通報批評。截至目前，中國恒大、世茂集團仍在停牌狀態。

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