樂居財經李禮5月6日，中銀證券發布房地產行業第17周周報。

核心觀點

本周新房、二手房成交面積環比增速轉正，新房成交同比已經連續9周為正；二手房成交同比已經連續13周為正。43城新房成交面積為393.5萬平方米，環比上升9.6%，同比上升14.7%，同比增速較上周下降了2.4個百分點；一、二、三線城市環比增速分別為12.9%、29.5%、5.1%，同比增速分別為113.6%、23.3%、-15.7%，同比增速較上周分別上升了5.3、17.2、8.2個百分點。15城二手房成交面積236.7萬平，環比上升6.4%，同比上升61.2%，同比增速較上周下降了19.4個百分點；一、二、三線城市環比增速分別為6.8%、6.5%、1.7%，同比增速分別為9.6%、90.1%、69.6%，一、二、三線城市同比增速較上周分別減少了1.6、28.6、30.4個百分點。

(資料圖片)

新房庫存面積環比上升、同比下降，去化周期同環比均下降。14城新房庫存面積為1.02億平，環比上升1.0%，同比下降2.9%；去化周期為12.4個月，環比下降0.3個月，同比下降4.8個月。一、二、三線城市庫存面積環比增速分別為1.3%、0.4%、0.0%，同比增速分別為3.0%、-13.0%、-13.4%；去化周期分別為10.2、11.1、12.0個月，環比分別下降0.5、0.2、0.0個月，同比分別下降5.6、3.8、3.4個月。

土拍熱度有所修復，土地市場環比量價齊升，溢價率同環比均上升。百城成交全類型成交土地規劃建筑面積2622萬平，環比上升8.0%，同比下降21.1%；成交土地總價679億元，環比上升188.8%，同比下降17.1%；樓面均價2589元/平，環比上升167.2%，同比上升5.0%；溢價率5.72%，環比上升228.7%，同比上升41.9%。

本周房企國內債券發行規模同比下降，環比上升。房地產行業國內債券總發行量為193.4億元，同比下降22.6%，環比上升157.2%，凈融資額為-35.9億元。其中國企國內債券總發行量為176.6億元，同比下降29.3%，環比上升220.0%，凈融資額為-14.0億元。民企國內債券總發行量為16.8億元；總償還量為38.7億元，同比下降43.1%，環比上升101.8%；凈融資額為-21.9億元。

板塊收益有所上升。房地產行業絕對收益為-2.0%，較上周上升2.7個百分點；相對滬深300收益為-1.9%，較上周上升1.3個百分點。房地產板塊PE為14.36X，較上周下降0.32X。北上資金對計算機、電力設備、機械設備加倉金額較大，分別為30.98、28.48、12.94億元。對房地產的持股占比變化為-0.04%（上周為-0.04%），凈買入-4.40億元（上周凈買入-3.88億元）

投資建議

4月25日，自然資源部部長王廣華宣布，全面實現不動產統一登記。全國不動產統一登記并非新政，早在2013年不動產登記相關事宜就已啟動，此政落實可以實現全國范圍的房產信息透明化、可控可管理，是出臺房產稅的基礎，但并非單獨針對房產稅而出，我們認為當前房產稅正式征收的時機并未完全成熟，房地產市場目前仍處在緩慢修復期。本周，政治局會議再提支持住房需求、推動建立房地產業發展新模式、規劃建設保障性住房。

房企銷售持續修復，4月百強房企全口徑銷售額6328億元，同比增長27.4%，單月增速雖較上月小幅下降1.7個百分點，但1-4月銷售額累計增速提升至8.7%。同時CR50前的各梯隊房企單月銷售同比增速均提升，CR5、CR10、CR20、CR50單月全口徑銷售額增速分別為34%、43%、40%、33%，增速分別提升7.7、16.8、8.5、1.6個百分點。

核心重點城市政策利好仍在不斷推出，本周杭州臨平區全域放松限購，外地戶籍只需1個月社保即可購房；自2022年9月以來，杭州不少區域實施了限購放松，富陽、臨平、余杭、錢塘、蕭山等區紛紛響應。此外，近期熱點城市土拍市場熱度也較高，上海、杭州、合肥集中土拍平均溢價率分別為7.0%、8.5%、12.4%，民營房企的投資意愿也有所復蘇。我們認為市場仍處于溫和修復階段，土地市場活躍度也有所回升。

此外，本周央行公布了房地產相關貸款數據，開發貸余額增速有所提升。一季度末，房地產開發貸款余額13.3萬億元，同比增長5.9%，增速較2022年末高2.2個百分點；個人住房貸款余額38.94萬億元，同比增長0.3%，增速較2022年末低0.9個百分點。

具體標的，我們建議在板塊目前估值仍然相對較低的情況下，關注內生增長快、拿地有效性強的內驅動力型公司；REITs相關的商業地產、保租房、產業園區、物流地產等資產持有方；以及在行業大環境收縮的背景下，重要性提升的渠道公司。我們建議關注以下兩條主線：1）主流的央國企和區域深耕型房企，銷售、拿地均有較好增長，行業見底復蘇后帶來β行情：招商蛇口、華潤置地、建發國際集團、越秀地產、綠城中國、華發股份、濱江集團；2）主題性投資機會，包括REITs相關：大悅城、光大嘉寶、中新集團；房地產渠道相關的標的：貝殼、我愛我家。

風險提示

房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。

相關公司：中銀證券sh601696

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