觀點網 “2022年，應該是碧桂園服務歷史上最困難的一年。”業績會一開始，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江給過去的一年如此定調。

3月29日，碧桂園服務公布年報，2022年實現收入413.67億元，同比增長43.4%；毛利102.58億元，同比增長15.7%；公司股東應占利潤19.43億元，同比下降51.8%；公司股東應占核心凈利潤為50.22億元，同比下降9%。

(資料圖)

此外，碧桂園服務董事會建議，宣派末期股息14.40分及特別股息每股人民幣22.81分。

與月初發布盈警時股價應聲大跌10%不同，年報一經發出，資本市場給予積極反應，截至3月29日收盤，碧桂園服務以6.67%的漲幅領漲港股物業股，報13.44港元。

保持獨立性

業績會甫一開始，李長江便開宗明義，直言2022年收入和利潤雖然在絕對值上實現了增長，但增長速度明顯放緩，特別是利潤增長沒有達成預期，“2022年應該是碧服歷史上最困難的一年”。

從收入上看，2022年行業普遍增長停滯的情況下，作為頭部物企的碧桂園服務還是保持著較為領先的增長速度，增速43.4%至413.7億，并且在收入結構上進一步擺脫對兄弟公司的依賴，僅5.6%收入來自于碧桂園。

2022年地產行業迎來深度調整，物業公司與關聯方“剪不斷理還亂”的關系往往成為市場擔憂的來源，資金占用與輸血常常牽動著投資者的神經。

今年業績會上，碧桂園服務管理層也多次強調物業公司與兄弟公司間的獨立關系。

首席財務官兼聯席公司秘書黃鵬舉例表示，公司有意控制非業主增值服務比重，2022年該分部收入不僅沒有增長，占總收入比重也進一步下降至6.4%，表面公司不依賴非業主增值服務，也很少依賴關聯的兄弟公司。

值得注意的是，2022年碧桂園服務貿易應收款較2021年增加了約50.7億元至153.48億，其中有17.3億來源于關聯方。雖然占比并不算大，但從關聯方總收入來看，僅23億的關聯方收入中有17億的應收款。

有投資者告訴觀點新媒體，首席財務官兼聯席公司秘書黃鵬在投資者會上表示，兩個公司獨立，但是有困難短期可以支持一下。他表示對該部分應收款的回收有信心，形容為“越過了千山萬水，風雨之后，終見彩虹”。

至于今后雙方關系的變化，黃鵬表示，雙方會加強在產品和服務上的聯動，在房地產周期里面提供更好的服務，拉動房后市場的產品體系。

毛利率承壓

作為碧桂園服務的“壓艙石”業務，物業管理服務于2022年收入實現65.7%的增長至228.56億元，占總收入比重由2021年同期提升7.5個百分點至55.3%，并且獨立性也進一步增強，來自第三方物業收入占比提升13.4個百分點，達到58.2%。

由于收購了中梁百悅智佳服務等較大型的物業管理公司，外加儲備面積轉化等因素，2022年碧桂園服務收費管理面積由2021年同期約7.66億平方米增加至約8.69億平方米。

同時，年報指出，因宏觀經濟下行，地產市場斷崖下跌，增量市場銳減且新冠疫情反復，一定程度上制約了市場拓展業務的增速。

黃鵬在業績會上提到，2022年在一些單價品質或是業主治理維護不太健康的項目做了主動退出，規模約8400萬平方米，“幾乎相當于一些小的物管上市公司規模”。所以收入面積只增長了約1億平米，總合約面積增長了1.64億平方米。

外拓方面，黃鵬稱，經過四五年第三方多元化拓展，碧桂園服務已經完全具備市場化獨立能力，已經是一個多元化來源公司。數據顯示，2022年來自第三方物業收入超過碧桂園樓盤所形成的收入，由碧桂園集團開發的物業收入在物管收入中的占比為41.8%，2021年為55.2%。

外拓帶來收入增長的同時，也不可避免對毛利率形成一定拖累。

2022年，碧桂園服務整體毛利率下降5.9個百分點至約24.8%，其中物管服務分部毛利率由2021年的30.3%下降至25.5%，該下滑在于收并購帶來的無形資產攤銷成本增加以及新收購公司毛利率偏低等。

其他業務分部毛利率也存在不同程度下滑，社區增值服務分部的毛利率下降7.0個百分點至約53.5%；非業主增值服務分部的毛利率下降27.3個百分點至約13.6%；商業運營服務分部的毛利率下降14.8個百分點至約35.5%，主要由于新拓項目爬坡期毛利率較低所致。

城市服務分部的毛利率相對穩定，由2021年的約17.6%上升1.2個百分點至約18.8%。

“三供一業”業務分部中物業管理及其他相關服務的毛利率下降2.8個百分點至約8.8%，“三供一業”物業管理及其他相關服務毛利率下降主要由于業務結構變化，低毛利率業務占比上升所致。

收并購余味

碧桂園服務此前在業績預告稱，2022年歸母凈利潤下滑一個因素在于商譽等無形資產減值。年報顯示，截至2022年末，商譽累計減值17.38億元，商譽賬面凈值達到179億元。

截至2022年末，碧桂園服務無形資產賬面凈值為259.52億元，占其資產37%，較2021年減少約19.9億元，主要歸因于年內若干股權收購公司商譽及無形資產減值金額約為17.7億元，及處置若干子公司導致商譽及無形資產減少約人民幣3.2億元。

財報顯示，截至2022年12月31日，嘉寶服務已確認商譽減值約11.82億元，導致嘉寶服務商譽的賬面值減少至35.88億元；財信服務已確認商譽減值約人民幣4.45億元，導致財信服務商譽的賬面值減少至13.71億元。

碧桂園服務已決定退出嘉寶服務和財信服務的幾家物業管理附屬公司及若干物業管理項目，因為該等公司的利潤率及物業管理費收取率低于預期。

另一方面，年內因收購而產生的合同及客戶關系、保險經紀牌照、品牌及特許經營權發生攤銷金額約人民幣10.8億元。

據投資者稱，黃鵬表示：“目前減值是到位，沒有需要新增減值的。今年總體來說，基本面都在向好。”

對于今年的增長目標，碧桂園服務基于謹慎態度提出希望實現兩位數增長，即至少不低于10%的增長。在黃鵬看來，2023年毛利率也會有所回升。

截至2022年12月31日，碧桂園服務的銀行存款和現金總額(包括受限制銀行存款)約113.77億元，較2021年下降約3.79億元；流動資產凈值約96.62億元，流動比率為1.4倍。

以下為碧桂園服務控股有限公司2022年半年度業績發布會實錄節選：

現場提問：住宅市場增量面積增速放緩，物業企業來自關聯方交付的在管面積占比在持續減少，失去地產主業支撐后，后期靠什么維持利潤和增長，未來重點發力在什么地方？

汪英武：前面中長期的住房需求和房地產增速下降的影響，對物業市場沖擊是存在的。但是碧桂園服務作為一個全域覆蓋的頭部物業企業，在下沉市場的住宅業務領域有一定優勢。

而且在過去幾年，特別是在2022年，碧桂園服務采取了全域覆蓋下的“一體兩翼”的市場策略，聚焦存量市場的開拓，來應對地產帶來的振蕩影響，具體措施有三個方面：

一是通過下沉網絡深耕三四五線城市，來實現低價寬域做寬產品的競爭策略；二是通過社區換新計劃來深挖一二線市場的存量市場和公建服務；三是通過城市服務的城市共生計劃來打開TO G和TO B的城市公共類服務的服務市場。

通過上述的舉措，2022年新增外拓項目中存量項目的數量占比達到80.56%，非住業態的項目占比達到64.82%，整個外拓保持連續的增長。因此，隨著市場出現回暖的跡象，我們對未來是充滿信心的。

現場提問：房地產行業正在向新的發展模式轉型，對于物業行業會產生哪些影響？物業企業要注意哪些事項？碧桂園服務近年來一直在探索多種業務，2023年有何規劃？

李長江：由過去的擴張型變成高質量發展的房地產行業，相應對物業帶來是什么？毫無疑問，第一個影響，同過去高速發展的時候相比，房地產行業可能帶來的量會下降。第二，對房產、房屋使用的科技性要求更高。

第二個問題，對于碧桂園服務未來，我們會堅定的抓服務，讓客戶滿意的服務、客戶需求的服務不動搖，堅持效率、效能要得到進一步提升不動搖，堅持用科技、數字化的手段，甚至AI的手段，解決相關成本高企的問題不動搖。

同時，堅決發展緊緊圍繞社區的，緊緊圍繞業主需求的增值服務不動搖，對于市場擴張，也就是市場占有率方面，堅持高質量增長。

現場提問：今年的業績指引如何？預計主要增長引擎是什么？毛利率是否會止跌回升還是仍然有下行空間？

黃鵬：今年在收入和利潤方面會謹慎一些，因為消除了一些不利因素，還有各業務的成長驅動，我們目標希望是實現雙位數以上的增長。雙位數指的是至少不低于10%以上的增長，具體團隊會追求更高的目標。

毛利率方面，我認為毛利率會有回升。增長的驅動引擎，首先通過組織變革之后的深耕戰略，新舊兩種模式下的拓展驅動，無論在城服還是多業態的拓展上應該還是一個長足的驅動，我們有深厚的產品力和運營能力，能多業態全生命周期的管理。

增值服務方面，會有一些回升以及一些新產品的突破。在商業、商寫，“兩商”業務上會轉化業績。

城服方面也會是成長的，這個業務稍微有點花錢，資本開支會大一些，回款會慢一些，考慮到現金流壓力和它的成長平衡，我希望它成長速度慢一些，走得更穩一些。

科技智能化會繼續降本，也形成一定的市場化的能力，但是相對規模還小。

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