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出品|搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者|陳盼盼

編輯|吳 亞

“去年大家都不容易，地產(chǎn)行業(yè)毅然。盡管如此，招商蛇口努力前行，去年利潤(rùn)指標(biāo)下滑，但跑贏行業(yè)，其他指標(biāo)凸出一個(gè)“穩(wěn)”字”。 3月21日下午業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口董事長(zhǎng)許永軍以此開場(chǎng)。

縱觀2022年年報(bào)，正如許永軍所言，招商蛇口延續(xù)了一貫“穩(wěn)中求進(jìn)”的態(tài)勢(shì)。

2022年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1830.03億元，同比增長(zhǎng)13.9%；實(shí)現(xiàn)銷售額2926.02億元，行業(yè)排名升至第六。

但是困擾招商蛇口的一個(gè)老問題——增收不增利依然未得到解決。去年，其實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)42.64億元，同比下降58.9%；扣非后凈利潤(rùn)33.87億元,同比下滑61.76%。

少數(shù)股東損益占比首超50%

事實(shí)上，近年來，增收不增利已成為房地產(chǎn)行業(yè)普遍現(xiàn)象。

中指研究院統(tǒng)計(jì)，2021年，百?gòu)?qiáng)房企營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)498.6億元，同比增長(zhǎng)19.3%。然而，凈利潤(rùn)均值56.2億元，同比增長(zhǎng)0.4%，凈利潤(rùn)均值增速不及營(yíng)業(yè)收入均值增速，增收不增利日趨嚴(yán)重。

于招商蛇口而言，2022年?duì)I收保持增長(zhǎng)，但歸母凈利潤(rùn)腰斬，已連續(xù)第三年增收不增利。

對(duì)于去年凈利潤(rùn)腰斬的原因，招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃軍歸結(jié)為四個(gè)原因，一是全行業(yè)毛利率在下降，二是計(jì)提減值準(zhǔn)備比2021年多，三是收租金減免影響，租金收入下降，四是投資收益減少。

誠(chéng)然，招商蛇口的經(jīng)營(yíng)離不開大環(huán)境的影響，尤其是去年遭遇疫情和行業(yè)寒冬雙重影響，營(yíng)收成本上升、計(jì)提減值準(zhǔn)備增加，其利潤(rùn)或多或少受到影響。

除此之外，從利潤(rùn)數(shù)據(jù)來看，招商蛇口的大部分利潤(rùn)似乎都被少數(shù)股東分走了。

年報(bào)顯示，2022年，招商蛇口凈利潤(rùn)為90.98億元，其中少數(shù)股東損益48.34億，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)42.64億元。

招商蛇口的少數(shù)股東損益不僅超過歸母凈利潤(rùn)，而且少數(shù)股東損益在凈利潤(rùn)占比提升至53.12%。

圖片來源：招商蛇口2022年年報(bào)

事實(shí)上，近幾年，招商股東少數(shù)股東損益占比不斷提升，2019年-2021年，其少數(shù)股東損益占比分別為15%、27.6%及31.7%。

而到了2022年，少數(shù)股東損益占比提升至53.12%，達(dá)到新高。這意味著，招商蛇口超五成的凈利潤(rùn)被少數(shù)股東“吃掉”。

對(duì)于少數(shù)股東損益占比上升的問題，招商蛇口管理層曾多次解釋稱，是受大量合作拿地、聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)的節(jié)奏和不同項(xiàng)目盈利水平的影響。

搜狐財(cái)經(jīng)了解到，2017年-2019年，招商蛇口新增土儲(chǔ)一路攀升至1423萬平方米，但同期拿地權(quán)益比例卻由63%下降至55%。合作拿地模式一定程度上侵蝕了招商蛇口的核心盈利。

對(duì)此，招商蛇口管理層表態(tài)，將逐步提高拿地權(quán)益占比。2020年，招商蛇口拿地權(quán)益比例確實(shí)重新升至64%，但到2021年又下降至50.72%。

去年初，招商管理層透露，“2022年的計(jì)劃拿地權(quán)益比提升到60%。隨著公司拿地權(quán)益比不斷提升,未來少數(shù)股東權(quán)益占比會(huì)逐年下降”。

土儲(chǔ)換倉(cāng)

年報(bào)顯示，2022年，招商蛇口累計(jì)獲取56宗地塊，總計(jì)容建面約726萬平方米，總地價(jià)約 1279 億元，需支付地價(jià)為766億元。

以此計(jì)算，去年招商蛇口拿地權(quán)益比提升至60%。

國(guó)泰君安表示，招商蛇口拿地權(quán)益比提升，將扭轉(zhuǎn)少數(shù)股東吞噬利潤(rùn)局面。

同時(shí)，招商蛇口調(diào)整拿地策略，其稱“資產(chǎn)端通過投資聚焦核心城市，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備有序換倉(cāng)至高能級(jí)城市。”

過去一年，招商蛇口在“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別為94%、90%，單城投放權(quán)益地價(jià)達(dá)31億元，先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。

投資高能級(jí)城市最直觀的好處是帶動(dòng)項(xiàng)目去化。財(cái)報(bào)顯示，招商蛇口2022年新增項(xiàng)目中，有22個(gè)項(xiàng)目當(dāng)年拿地當(dāng)年開盤，平均首開去化率77%，為其貢獻(xiàn)300億銷售額。

年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口在上海、合肥、蘇州、南通、徐州等地的市場(chǎng)占有率超過10%，在全國(guó)12個(gè)城市進(jìn)入當(dāng)?shù)劁N售金額排行榜前五名，其中上海、蘇州、合肥、南通的排名為第一。

去年全年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額2926.02億元，同比下降約10.5%，銷售規(guī)模位居行業(yè)第六。其中，上海單城貢獻(xiàn)了740億銷售額。

除了招拍掛市場(chǎng)拿地之外，招商蛇口通過收并購(gòu)等方式擴(kuò)充土儲(chǔ)。截至2022年末，招商蛇口累計(jì)獲取排他資格的城市更新項(xiàng)目共25個(gè)，規(guī)劃計(jì)容建筑面積約1200萬平方米。

欲躋身五強(qiáng)

對(duì)于未來，招商蛇口有著更大的野心。

招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰在業(yè)績(jī)上稱，要在未來三年躋身前五強(qiáng)。“五強(qiáng)并不僅僅是一個(gè)規(guī)模的指標(biāo)，更多的是利潤(rùn)、質(zhì)量、效益、轉(zhuǎn)型、收入、品質(zhì)等多維度”。

從財(cái)務(wù)質(zhì)量來看，截至2022年末，招商蛇口維持“綠檔”，全年公開市場(chǎng)融資327億，綜合融資成本3.89%，同比下降59BP。同時(shí)，招商蛇口抓住第三支箭融資機(jī)遇，籌劃收購(gòu)深圳南油24%的股權(quán)及招商實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)，對(duì)應(yīng)增持前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展的6.83%股權(quán)。

黃均隆表示，盡管現(xiàn)在國(guó)家取消了“三道紅線”要求，招商蛇口依然按照“三道紅線”進(jìn)行財(cái)務(wù)控制和管理。

從營(yíng)收來看，招商蛇口除開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)主要營(yíng)收外，多元化業(yè)務(wù)正在貢獻(xiàn)穩(wěn)定營(yíng)收。

年報(bào)顯示，2022年，招商蛇口集中商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)租公寓和酒店等資產(chǎn)全口徑運(yùn)營(yíng)收入57億元，同比增長(zhǎng)6.2%。物業(yè)管理、郵輪、會(huì)展、康養(yǎng)等城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入132億元，同比增長(zhǎng)23.1%。

聚焦至今年，招商蛇口將銷售目標(biāo)定為3300億，即同比增長(zhǎng)12.8%。華泰證券認(rèn)為，該目標(biāo)突破了招商蛇口2021年銷售峰值，再創(chuàng)新高，體現(xiàn)了公司的成長(zhǎng)決心。

搜狐財(cái)經(jīng)了解到，2023年1-2月，受益于市場(chǎng)回暖，招商蛇口銷售金額383億元，同比增長(zhǎng)52%。

蔣鐵峰在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，隨著房地產(chǎn)的基本政策穩(wěn)定，延續(xù)超50%以上去化率，加上今年新增的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目上市，招商蛇口有信心完成今年3300億元的銷售目標(biāo)。

市場(chǎng)回暖亦令招商蛇口對(duì)利潤(rùn)增長(zhǎng)保持樂觀。黃均隆在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“從前幾個(gè)月的銷售趨勢(shì)來看，市場(chǎng)是在回暖的，另外我們?nèi)ツ昴孟碌牡貕K為今年和未來兩三年打下基礎(chǔ)，所以我對(duì)未來的利潤(rùn)增長(zhǎng)充滿信心。”

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