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轉眼來到年報季，房企交卷的時刻。不過市場對于2022年房企的表現，或許不會有太多期待了。

一個可以佐證的數據是，百強房企的全年累計業績規模同比降低41.6%，銷售的規模極大程度的影響房企利潤規模。

而從今年開始，房企們陸續披露的業績預告，則可以更直觀的看出去年地產的頹勢。樂居財經《地產K線》曾于2月整理過A股房企的業績預告，彼時的65個樣本中，虧損企業達37家，虧損總額最多達1651.68億元。凈利潤下滑的房企則多達43家。

港股的業績預告披露在A股之后，亦是相當慘烈，連地產巨頭以及央企也逃不過虧損的命運。

據樂居財經《地產K線》統計， 截止3月20日，39家港股房企發布的業績報告及預告中，有25家房企或錄得虧損，占比超六成，虧損總額最高達1014.87億元。 預計凈利潤下滑的房企多達30家。僅僅有偉業控股一家房企，凈利潤錄得正數的同時，實現同比增長。

港股房企是暴雷的重災區，當前發布2022年財報及業績報告的僅為少數。在所有房企整體披露業績后，或是一幅更加慘烈的景象。

14家房企確定盈利，4家虧損超百億

在發布業績數據的39家港股房企中，僅有14家2022年利潤預計或已經錄得正值，分別為龍湖、太古、越秀、金地商置、招商局置地、萬城控股、恒達集團控股、湯臣集團、偉業控股及中國新城鎮等。而新城發展則是在虧損和盈利之間徘徊，凈利潤下限為-3億元，上限為18億元。

算上新城發展，15家房企的盈利至多為420億元。這其中，龍湖已經發布凈利潤達到243.6億元，占了58%。太古地產凈利潤達到70億元，排在龍湖之后。

發布業績預告的房企中，預期盈利最多的房企為金地商置，預計凈利潤為21億元-25億元；其次是深圳控股，預計凈利潤不少于12.31億元；排名第三的是粵海置地，預計凈利潤不少于3.96億元；之后是招商局置地，預計凈利潤為3.36億元。

預計盈利的11家房企中，僅有偉業控股1家凈利潤同比增長，增幅為105.47%。其余均呈下滑趨勢。中國新城鎮凈利潤的降幅達到94.66%，新城發展的降幅接近80%。

偉業控股稱，凈利潤預期增長主要歸因于物業開發分部收入有所增加以及政費用減少。不過目前，偉業控股還處于停牌之中。

已經發布業績報告的房企中，虧損最多的為九龍倉置業，虧損額達到77.79億元。而預計錄得虧損的企業中，有4家房企的虧損額將達百億。預計虧損額最多的房企為旭輝控股，至多虧損140億元；其次是正榮集團，至多虧損135億元；再次為禹洲集團，虧損額為120億元。時代中國的虧損額至多也達100億元。

面臨大額虧損的港股房企，多存在流動性壓力。旭輝曾于去年11月宣布美元債違約；正榮則是在更早的6月宣布無法支付美元債利息；禹洲的美元債違約則是出現于去年3月。而在今年1月，時代中國也宣布暫停支付6筆美元債，加入違約房企之列。

中誠信國際披露的數據顯示， 2022年內有69家房地產發債企業境內外債券發生信用風險事件，發生信用風險事件數量為2021年的2.71倍。 在境外美元債方面，2022年全年有43家房企約369.79億美元境外債本息違約。

債務違約和業績虧損，成為橫亙在大部分房企面前的兩座山。

巨頭與國央企也無法幸免

讓人意外的是，預計虧損的港股名單中，出現了地產巨頭與央企。

3月13日，碧桂園發布的業績預告顯示，公司2022年預計錄得股東應占虧損介乎約55億元至75億元之間。 這是碧桂園2007年上市以來首次轉負。

根據銷售額來看，碧桂園去年全口徑銷售額4643億元，繼續位居行業之首，回款率也保持在90%以上，全年交付近70萬套房屋也處于行業領先地位。

雖然出現虧損，但碧桂園并無任何違約跡象。“年內到期公司債券已全部如期償付完畢，沒有出現任何違約或延遲支付本息的情況。迄今為止，公司現金流保持平穩，融資渠道保持暢通。”碧桂園相關人士表示。

碧桂園的虧損在業內人士看來，是受大勢影響。去年，受融資停滯、銷售不振影響，房地產企業幾乎全軍覆沒，尤其是民營房企。

實際上，受到去年行業沖擊的房企不止民營。 上述披露業績預告及年度業績的港股房企中，有兩家央企地產商及一家國企地產商同樣出現了虧損。

2022年，五礦地產預計錄得虧損額在10.55億元-12.31億元之間；華僑城（亞洲）預計錄得虧損額為15億元-20億元之間；首創鉅大預計錄得虧損額為3.95億元。

A股上市房企中，國企央企虧損的情況同樣存在。如大悅城(行情000031,診股)，預計虧損27.8億元到29.8億元；華僑城A(行情000069,診股)，預計虧損80億元到110億元；首開股份(行情600376,診股)預虧10億元-15億元。

市場低迷為主要原因

關于虧損及凈利潤下滑，房企說到了不同原因，包括疫情肆虐、計提資產減值增加、債務暴雷、凈匯兌損失等方面， 而最根本的原因，還是市場的低迷。

碧桂園在業績預告中表示，錄得虧損主要是由于受房地產市場下行影響，本期部分低毛利項目結轉，導致房地產業務結轉毛利率下降；對物業項目計提的減值增加。

正榮同樣表示，受2022年新冠疫情持續反復、行業整體需求下滑等影響，項目售價下降，導致毛利率下降及計提資產減值增加。

五礦地產則稱，年內確認毛利率較低的房地產發展項目占比較多，導致房地產發展業務的毛利率下跌；鑒于房地產市道低迷，為謹慎起見，房地產發展項目計提的減值有所增加。

A股房企在披露業績預告之時，提到了最多的虧損原因是減值準備對企業利潤造成的影響。這也多是由于市場低迷帶來的影響所致。

有市場分析人士表示，為了穩定經營生產，民營房企必須要優先考慮安全和現金，暫時犧牲利潤和規模，由此帶來的大額虧損，以及面對風險而增加減值計提可能不可避免，預計2022年地產行業減值準備計提規模將繼續增長。

盡管去年4季度以來，利好房地產的政策頻出，但均為融資端的助力。融資或可解決房企一時的資金問題，但想持續經營，仍需依靠地產銷售，也就是房地產市場的復蘇。

上述機構表示，受多重因素疊加影響，2022年房地產銷售已降至近年來的谷底；雖然房地產行業修復受人口紅利消減、資產和收入預期走弱以及城鎮化進程放緩等因素干擾，但房地產支持政策的支撐下，行業銷售已進入修復階段。

表現在數據上，進入今年以來，房地產市場有所好轉。克而瑞統計數據顯示， 2023年2月，TOP100房企實現銷售操盤金額4615.6億元，單月業績環比增長29.1%、同比增長14.9%。

不過這樣的復蘇是否能持續，仍有待觀察。克而瑞在報告中提醒，百強房企2月業績的同環比增長，還有一部分原因在于今年1月和去年同期的基數相對較低。3月市場能否延續穩步修復的預期，還取決于企業整體的供應規模和居民需求及購買力的恢復情況。

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