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“剛過完年的時候，來看房的人非常多。最近幾個周末人也不少，比去年熱鬧多了。”日前，濟南中海云宸項目銷售人員向經濟導報記者介紹，“目前我們這個樓盤快要售罄了，年后成交量占比很大。我最忙的時候，從早上9點忙到晚上9點，連吃飯的時間都沒有。”

春節過后，包括山東在內的全國多地樓市調控政策不斷。那么，利好消息下，樓市表現如何？購房者是否增多？銷售情況有沒有變化？近期，經濟導報記者走訪發現，包括中海地產在內的濟南多個樓盤今年1月和2月銷售業績明顯攀升。接受經濟導報記者采訪的業內人士普遍表示，目前房地產價格回歸理性趨勢明顯，貸款利率還會下調，但幅度不會很大。未來開發商也不能再“玩”高周轉了，春節過后的一輪輪樓市調控政策主要目的就是要滿足合理的住房需求，保障房地產健康有序長效發展。

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成交量明顯增加

中海濟南1月銷售15億

“中海地產深耕濟南15年，有8萬多組業主。1月份銷售15個億，2月（約上半月）已經銷售了6-7個億。”近日，中海地產濟南分公司品牌推廣中心負責人告訴經濟導報記者，“目前，濟南已從優化信貸政策、降低首付比例等多方面進行政策調整，這些都在不斷提振客戶信心，促進剛需和改善需求的釋放。尤其是近期網簽補貼的政策，也對客戶的認購、簽約效率起到了一定程度的促進作用。”

正如上述地產從業者所言，去年以來，濟南樓市調控政策頻出。2022年5月，濟南發布“樓市六條”，“樓市六條”新舉措中，從優化個人購房信貸政策、調整限售條件、調整限購范圍、優化非本市戶籍家庭購房條件等方面進行適度調整。當年9月，濟南市持續優化房地產政策措施，除二環以內的歷下區、市中區區域實施限購外，其他區域解除限購。同年11月，濟南再次調整住房公積金貸款最高額度，家庭最高可貸款額度提高至80萬元。

今年1月31日，山東省住房和城鄉建設工作會議提出，逐步提高預售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現房銷售試點。2月5日，山東省政府印發《關于促進經濟加快恢復發展的若干政策措施暨2023年“穩中向好、進中提質”政策清單（第二批）的通知》，支持各市采取發放購房消費券等多種形式促進住房消費。對新購買家庭唯一住房或第二套改善性住房，可通過適當方式予以支持。全面推行二手房交易“帶押過戶”登記模式，優化二手房交易流程。對多子女家庭購買首套自住住房的，允許各市適當上浮公積金可貸額度。

“濟南經濟結構逐漸向好，城市吸引力增強，尤其對周邊城市的虹吸作用明顯，作為人口凈注入城市，剛需和改善購房需求強勁，并具有可持續性，新市民、原市民剛需、改善性需求穩定。”濟南市房地產業協會分析，從住宅供應方面看，雖然2022年住宅用地供應量小于往年，但是考慮到已取得預售許可商品住宅庫存約在1200萬平方米左右，未取得預售許可的商品住宅庫存約在750萬平方米以上，市場整體供應量不會出現短缺。

濟南市房地產業協會預測，2023年濟南市房地產市場表現應會好于2022年。預計第一季度市場將保持平穩，第二季度末開始回升，商品房整體銷售規模應保持在1500萬平方米以上（依據住宅銷售量1000萬平方米以上，占比70%計算）。

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濟寧房貸利率省內最低

還會再降嗎？

今年1月，首套住房貸款利率政策動態調整機制正式建立。根據央行、銀保監會規定，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。對于評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

基于上述新政，近期公布的1月70城房價數據再次引發市場關注。經濟導報記者梳理發現，山東納入統計的濟南、青島、煙臺、濟寧4城中，濟寧新建商品住宅銷售價格近3個月環比、同比均出現下降。且從可以納入評估期的2022年數據看，濟寧去年9月、10月的環比、同比數據也均未出現增長，符合首套住房貸款利率政策動態調整機制的情況。不過，經濟導報記者咨詢濟寧當地房產中介了解到，目前濟寧首套房貸款利率最低仍是去年10月調控后的3.95%。

“最近有不少剛需客戶，房子看好了，錢也到位了，就是想再等一等。首套房什么時候買最合適，是當下購房者的普遍疑問。”2月23日，濟寧一家房產中介工作人員劉海陽在與經濟導報記者溝通時坦言，經歷了多輪市場調控，以他從業近十年的內行人視角看，剛需購房應從政策時機、樓盤選購兩方面考量。

“今年以來全國范圍內部分城市開始相繼降利率、降首付等。目前濟寧首套房貸款利率是3.95%，已達到近十年來利率最低水平。”劉海陽算了一筆賬，去年“十一”降低首套房貸款利率之前和現在相比，同樣貸款100萬元，月供要少還1000多元，30年下來就少還30多萬元。“當下的政策就是在給你購房的好時機。我常跟客戶說，不要總想著抄底，你有購房需要，正趕上政策合適，可以說時機就到了。”劉海陽表示。

在劉海陽看來，現在新房兩極分化嚴重。本身區域有潛力，樓盤又優質，市面上認可度高的樓盤，只要你看好了就可以買。剛需住房，主要是自住，至于是否保值增值就不要焦慮那么多了。

“濟寧全轄公積金貸款額度也提高到80萬元，如果從貸款額度提高這件事來看濟寧樓市的走向，樓市的成交需求會再一次被激發。相當于一部分二手房客戶會直接被擠壓成交新房。公積金余額繳存到10萬元以上的，買房概率會很大，而且購房壓力降低了。”劉海陽認為，這一輪的政策調控前提，應該是以刺激消費需求為主，融資放寬為輔，畢竟要堅持“房住不炒”的原則。

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山東多市出臺

公積金惠民新政

經濟導報記者調查發現，不僅是濟寧，今年前后，山東多市對公積金政策進行了新一輪調整。

田先生供職于淄博市張店區某企業，日前他與經濟導報記者交流時透露，“幸虧前年沒有買房，去年觀望了一年，今年準備下手了。現在淄博市給本科畢業生的購房補貼從5萬提高到了8萬，而且公積金利率這么低，正是好時機。”田先生表示，在淄博買房大多是自住，投資較少。

2022年5月，淄博市出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》，階段性加大了住房公積金資金投放規模，大幅縮短公積金貸款放款等待時間；放寬淄博市繳存職工和符合人才金政37條的人才群體貸款申請條件；購買第二套商品住宅的貸款首付比例由40%下調為30%。

開年以后，山東多地紛紛出臺新政。東營市印發《關于調整部分住房公積金使用政策的通知》，自2023年2月4日起，購買首套自住住房的，首付款比例由30%降低為20%；購買第二套自住住房的，首付款比例由40%降低為30%。臨沂發布《臨沂市住房公積金中關于抓好住房公積金貸款相關政策落實的通知》，自2023年2月4日起，在臨沂市購買首套普通自住住房申請住房公積金貸款的，最低首付款比例由30%降至20%。對符合條件的新市民，在住房公積金貸款審核和還貸提取等方面實行同城化待遇。威海市發布的《關于調整住房公積金使用政策的通知》顯示，下調首套住房首付比例。購買首套自住住房申請公積金貸款的首付比例由30%下調至20%。按照政策，職工在威海市新購自住住房支付首付款后可提取公積金，并可同時申請公積金貸款。

許鴻英在抖音等平臺為客戶做選房服務，她在接受經濟導報記者采訪時表示，“目前樓市確實有回暖現象，甚至好地段的二手房成交很快。”許鴻英還從購房者心態上解釋了近期樓市火爆的原因，“購房者的心理跟炒股差不多，追漲殺跌，價格開始上調了，就有點心急，紛紛下場。”

關鍵詞： 商品住宅 首付比例 住房公積金貸款