文/樂居財經(jīng)鄧鑫妮

在酒仙橋住了兩年的周悅，去頤堤港的次數(shù)屈指可數(shù)。她的印象中，這是家開了很久的商城。

“頤堤港開業(yè)十周年活動，去看看吧。”室友舉著手機放到周悅的面前。

(相關(guān)資料圖)

和之前幾次過來的時候相比，人流明顯多了許多，商場內(nèi)裝飾煥然一新，不少人沖著十周年的藝術(shù)展和店慶活動而來。

商場是遠(yuǎn)洋集團(tuán)和太古地產(chǎn)聯(lián)手打造的，在這座建筑的后方，頤堤港二期正在開發(fā)。周悅剛搬到附近的時候，頤堤港二期也已經(jīng)動工，還是兩家公司合作的手筆。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)和太古地產(chǎn)的交往頗深，早在2007年雙方就頤堤港項目開始合作，2010年再度攜手打造了成都遠(yuǎn)洋太古里。

眼下，頤堤港二期建設(shè)還在繼續(xù)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)和太古地產(chǎn)卻在成都項目上演“分手”大戲。

12月15日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)擬轉(zhuǎn)讓成都遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)給太古地產(chǎn)，總代價54.65億元。與此同時，遠(yuǎn)洋服務(wù)擬轉(zhuǎn)讓成都乾豪物業(yè)50%股權(quán)給太古地產(chǎn)，對價8500萬元。

轉(zhuǎn)讓完成后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)和遠(yuǎn)洋服務(wù)將不在成都遠(yuǎn)洋太古里和乾豪物業(yè)中擁有股份。

下半年，遠(yuǎn)洋服務(wù)已經(jīng)從遠(yuǎn)洋集團(tuán)購入多項資產(chǎn)，彼時市場已有聲音稱，遠(yuǎn)洋服務(wù)有意為地產(chǎn)方紓困，如今再次將手中公司股權(quán)和遠(yuǎn)洋集團(tuán)的資產(chǎn)打包出售，或許也有這層考量。

3倍PE賣資產(chǎn)

“地產(chǎn)要賣了，物業(yè)只能跟著賣。”

事實上，遠(yuǎn)洋服務(wù)從遠(yuǎn)洋集團(tuán)的合營企業(yè)手中收購乾豪物業(yè)只有一年半時間，如今遠(yuǎn)洋集團(tuán)要賣掉成都遠(yuǎn)洋太古里，遠(yuǎn)洋服務(wù)也只好一起轉(zhuǎn)手相關(guān)的物業(yè)公司。

如果從出售PE來看，這筆售價似乎并不高。2021年，乾豪物業(yè)稅后純利約5800萬元，8500萬元出售50%股份，PE約為3倍。

據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計，物企出售的PE大多在10倍-20倍，不過隨著物管股市值滑落，收購的市盈率也會有一定程度下調(diào)。

值得一提的是，完成出售前，乾豪物業(yè)已宣派股息并將向其各現(xiàn)有股東支付股息3000萬元。這筆派息，砍掉了乾豪物業(yè)2021年過半的凈利。

此外，2021年乾豪物業(yè)盈利能力下降，稅后純利約5800萬元，與2020年同期約6400萬元相比，減少了9.4%。截至2022年9月，公司未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值約為6500萬元。

乾豪物業(yè)成立于2014年，注冊資本100萬元，最初由乾豪置業(yè)和偉升有限公司分別持股50%。至今，公司的原始股東都已經(jīng)退出持股。

2020年6月，遠(yuǎn)洋服務(wù)以783萬元價格收購了乾豪物業(yè)50%股份，由全資子公司億馳物業(yè)持股。今年三月，偉升有限公司退出，余下50%股份則由浩倡咨詢持有，是太古地產(chǎn)的一家全資附屬公司。

據(jù)遠(yuǎn)洋服務(wù)2020年報，乾豪物業(yè)并沒有并入遠(yuǎn)洋服務(wù)財報。同時其也在出售公告中表示，出售可使其收回在乾豪物業(yè)中的投資，以將資源重新部署到其他業(yè)務(wù)中。

遠(yuǎn)洋服務(wù)曾表示，要在2025年實現(xiàn)收入規(guī)模超過100億元的戰(zhàn)略目標(biāo)。

截至2022年6月30日，遠(yuǎn)洋服務(wù)物業(yè)管理項目的總合約建筑面積為1.2億平方米及總在管建筑面積為7940萬平方米，分別較2021年12月31日增長約15%及8%。期內(nèi)收入16億元，較2021年同期增長約16%，擁有人應(yīng)占溢利增長至2.67億元。

反哺地產(chǎn)

雖然是自己出售物業(yè)公司，不過也有人表示，遠(yuǎn)洋服務(wù)在變相反哺地產(chǎn)。

以不足3倍的PE出售，買家和遠(yuǎn)洋集團(tuán)拋售資產(chǎn)的買家還是同一位，這就不得不讓人猜測這其中的關(guān)聯(lián)。

一個月以前，遠(yuǎn)洋服務(wù)已經(jīng)從遠(yuǎn)洋集團(tuán)手中買來兩項物業(yè)。11月13日，遠(yuǎn)洋服務(wù)稱，將以7736萬元收購北京和深圳的兩處物業(yè)用作辦公樓。

根據(jù)公告，遠(yuǎn)洋服務(wù)分別與北京遠(yuǎn)創(chuàng)置業(yè)和天基房地產(chǎn)開發(fā)訂立買賣協(xié)議。賣方指向遠(yuǎn)洋集團(tuán)，股權(quán)穿透可知，遠(yuǎn)洋集團(tuán)合共持有遠(yuǎn)創(chuàng)置業(yè)56.88%的股權(quán)，而另一出讓方天基房地產(chǎn)開發(fā)由香港公司天基投資100%持股，是遠(yuǎn)洋集團(tuán)的全資附屬公司。

截至2022年6月，遠(yuǎn)洋服務(wù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為24.74億元，資金相對充裕。不過上述的兩筆收購并未動用手中資金，而是重新分配了IPO募資凈額，金額約為5.32億元。

然而就在兩項物業(yè)收購的三個月之前，遠(yuǎn)洋服務(wù)還從遠(yuǎn)洋集團(tuán)拿到了紅星物業(yè)的股權(quán)，作價5億元。資料顯示，紅星物業(yè)合約面積2601萬平方米，在管面積為1386萬平方米。

如此看來，僅收購資產(chǎn)，遠(yuǎn)洋服務(wù)就已經(jīng)與遠(yuǎn)洋集團(tuán)產(chǎn)生了近5.8億元關(guān)聯(lián)交易。

關(guān)鍵詞： 遠(yuǎn)洋集團(tuán) 太古地產(chǎn) 萬平方米