作 者丨李彤欣張敏鄭嘉琪

(資料圖)

編 輯丨畢鳳至張星黎雨桐

8月末、9月初，“認房不認貸”、首套房存量貸款利率下調、差別化住房信貸、重點城市部分區域放開限購等樓市政策“組合拳”陸續落地。新政下的樓市成色如何？

10月19日，國家統計局公布的2023年9月份70城房價數據顯示：

環比方面：

新房價格環比上漲的城市有15個，比上月減少2個；二手房有4個，比上月增加1個。其中，上海新房價格領漲，北京二手房價格領漲。

新房價格環比下跌的城市有54個，二手房有65個。其中，徐州二手房價格領跌，環比下降1.3%。

一線城市新房價格環比由上月下降0.2%轉為持平；二手房價格環比連續4個月下降后首次轉漲。

二三線城市商品住宅銷售價格環比下降。

同比方面：

9月共有45個城市新房價格同比下降，比上月增加1個，較年內高點減少10個；二手房價格同比下降城市有67個，比上月增加1個。

一線城市新房價格同比上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手房價格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.2個百分點。

二三線城市商品住宅銷售價格同比有漲有降。

樓市回暖跡象隱現

統計局的數據顯示，今年1—9月份，全國商品房銷售面積8.5億平方米，同比下降7.5%；商品房銷售額8.9萬億元，同比下降4.6%。降幅延續了前幾個月的擴大態勢。

同期，全國房地產開發投資8.7萬億元，同比下降9.1%，降幅連續7個月擴大。

房企現金流也不容樂觀。今年前9月，房地產開發企業到位資金9.8萬億元，同比下降13.5%，降幅連續5個月擴大。

這種變化反映出，房地產仍處于深度調整周期中。2023年伊始，房地產市場曾出現短暫的“小陽春”行情，但此后便增長乏力，各項主要指標難有改善。此前，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉曾表示，“房地產市場整體處于調整期。”

分析人士指出，從前三季度的表現看，這種調整仍在持續。一方面，現金流持續緊張，影響了拿地、投資等供應端的表現；另一方面，需求方仍存在觀望情緒，信心并未完全恢復。

市場好轉的跡象體現在月度數據變化中。9月單月，房地產開發投資、新開工面積、施工面積、商品房銷售面積、商品房銷售額等指標都出現環比增長。其中，銷售面積和銷售額的增幅分別達到47.0%和41.6%。

盛來運還表示，9月，70個大中城市的新房和二手房合計交易規模環比增長2.8%，“從4月份以來，在連續5個月下降后首次轉正。”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這說明一季度小陽春之后4-7月份快速下行的局面，在8月份以后有所緩解，特別是一攬子政策紓困下，作為傳統旺季的9月份市場銷售有所好轉。

2023年8月末，央行、金融監管總局分別推出“認房不認貸”、首套房存量貸款利率下調、差別化住房信貸等政策。9月以來，不少城市落地了上述政策的細化版本，并陸續松綁樓市“限購令”。9月20日，廣州解除多個區域的限購政策，成為首個松綁“限購令”的一線城市。

據調研，在這波樓市優化政策出臺后，很多公司便借機推盤出貨，并作出一定的價格優惠。根據統計局公布的數據計算，9月全國商品房銷售單價為10051元／平方米，環比下降3.7%。

經過“以價換量”，房企資金鏈也有所改善。9月房企到位資金環比增長了23.1%，為近三個月的首次正增長。

保護信心仍是重點

事實上，由于調整期過于“漫長”，外界對市場的復蘇節奏抱有更高的期待。但無論是9月還是10月的市場表現，似乎都與這種期待存在距離。

李宇嘉也指出，8月底以來的政策紓困起到了一定效果，但政策效果明顯低于預期。表現在同比跌幅仍比較大；供給端的疲弱態勢仍在加大，比如土地市場跌幅同環比仍在擴大，金融機構對房地產開發環節的風險擔憂仍未緩解。

中指研究院的統計顯示，今年中秋國慶長假期間，35個代表城市日均成交面積較去年國慶假期(10月1日-7日)及2019年假期下降兩成左右。長假后的首周(10月9日-10月15日)，重點50城新房銷售面積回升，但同比仍下降5.3%。

10月18日，盛來運對房地產問題做了系統解讀。

他表示，經過近20年的高速增長后，房地產出現調整是正常的。而且這種調整有利于淘汰落后產能，有利于結構優化，尤其是有利于房地產業高質量發展。“所以現在的調整是有利于后期的發展。”

同時，房地產持續高質量發展，還是有很強的支撐的。一方面，當前我國的常住人口城鎮化率為65.2%，戶籍人口城鎮化率僅為47.7%。所以，城鎮化無論從數量還是從質量來看，都有較大的提升空間。另一方面，雖然我國的房屋總量已經達到400億平方米左右，但中小戶型偏多，改善潛力較大。

最后，房地產優化政策的作用正在持續釋放，有積極的效應。但政策的發揮需要一個過程，“畢竟房地產總體上處在一個調整階段，所以后期還是要抓好政策的落實。”

從業者更關心的是，如何維護來之不易的市場信心。某大型上市房企相關負責人向表示，需要對政策持續加碼，效果才能更持久，市場信心也更容易積累下來。

李宇嘉也認為，穩定樓市仍是未來的政策主基調，但以需求端刺激為主的傳統模式，空間在收窄、邊際效應在下降。未來需要在供給端解決房企的風險問題，同時將房地產的穩定放到居民收入、就業、預期穩定的大框架下來看待，并制定一攬子政策，才能將市場逐漸穩定下來。

對于未來的市場走勢，中指研究院指出，隨著經濟出現企穩跡象，加之樓市政策繼續強化的預期增強，預計四季度全國商品房銷售面積同比降幅將有所收窄，其中核心一二線城市市場表現要好于三四線城市。但由于企業現金流壓力仍大，預計供應端的投資、拿地、新開工等指標繼續保持負增長。

SFC

本期編輯黎雨桐實習生趙鳳鈴

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