平安證券發布研究報告稱，9月地產銷售、開工同比延續弱勢，但環比有所改善。但后續復蘇仍存波折，據克而瑞研究顯示，中秋國慶雙節假期22個重點城市成交137萬平方米，環比下降31%，同比下降23%。10月前17日50個主流城市新房日均銷售面積同比降32%，降幅與9月接近，后續政策端支持有望繼續加碼。短期建議關注政策博弈機會，中長期持續看好積極拿地改善資產質量、融資及銷售占優的強信用房企。

(資料圖)

事件：國家統計局公布2023年1-9月全國房地產開發投資及銷售數據，其中投資額8.7萬億元，同比下降9.1%;房屋施工82億平米，同比降7.1%;新開工7.2億平米，同比降23.4%;竣工4.9億平米，同比增長19.8%;商品房銷售面積8.5億平米，同比降7.5%;銷售額8.9萬億元，同比降4.6%;房企到位資金9.8萬億元，同比降13.5%。

平安證券主要觀點如下：

投資延續承壓，短期壓力猶存。

9月單月地產投資1.0萬億，同比降11%，連續5個月降幅超過10%;分區域看，東部、中部、西部、東北部投資分別同比降9.4%、8.4%、17.1%、30.5%。考慮前9月百城住宅類用地成交總價降29%，后續土地購置費仍存下行壓力;同時房企資金偏緊制約建安表現，1-9月施工面積同比降7%、限額以上企業建筑及裝潢材料類零售額同比降幅擴大至7.9%。銷售承壓及資金偏緊背景下，預計短期投資壓力猶存。

新開工環比改善，竣工延續改善。

9月單月新開工0.8億平米，環比增19%，同比降14.6%、降幅環比收窄9pct;9月末施工面積同比降7.1%，較8月末持平。政策密集改善疊加銷售回暖預期下，房企開工推盤意愿有所回升。往后看，盡管新開工同比仍承壓，但中長期看新開工絕對值或已接近底部區間，不宜過度悲觀。9月單月竣工4,979萬平、同比增25.3%，前9月累計同比增長19.8%。2021年下半年以來中央推出3500億元保交樓專項借款，設立2000億元保交樓貸款支持計劃，引導商業銀行積極提供配套融資。考慮當前樓市復蘇仍存波折，同時剩余保交付項目面臨可售貨值少、質量參差不齊等問題，后續保交付仍依賴政策持續推進。

銷售降幅持續收窄，政策有望繼續改善。

9月單月商品房銷售面積、銷售額環比分別增長47%、42%，同比分別降10.1%、13.6%，銷售面積單月降幅連續3個月收窄。分區域看，9月東部、中部、西部、東北地區銷售面積增速分別為-12.6%、-10.3%、-6.4%、-6.4%。9月以來廣州等多個一二線陸續松綁限購等政策，疊加傳統推盤旺季，帶動9月樓市成交回暖。但后續復蘇仍存波折，據克而瑞研究顯示，中秋國慶雙節假期22個重點城市成交137萬平方米，環比下降31%，同比下降23%。10月前17日50個主流城市新房日均銷售面積同比降32%，降幅與9月接近，后續政策端支持有望繼續加碼。

個股投資方面，短期建議關注政策博弈機會，中長期持續看好積極拿地改善資產質量、融資及銷售占優的強信用房企如保利發展（600048）(600048.SH)、招商蛇口（001979）(001979.SZ)、越秀地產(00123)、華發股份（600325）(600325.SH)等;同時建議關注物業管理企業及產業鏈機會，如保利物業(06049)、招商積余（001914）(001914.SZ)、東方雨虹（002271）(002271.SZ)等。

風險提示：1)樓市復蘇持續性不及預期風險：近期樓市復蘇呈現疲態，當前消費者對于經濟及收入預期偏弱，或帶來銷售低于預期風險;2)個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險：若政策發力、樓市修復不及預期，資金壓力較高企業仍可能出現債務違約/展期情形;3)房地產行業短期波動超出預期風險：若地市延續分化，多數房企新增土儲規模不足，將對后續貨量供應產生負面影響，進而影響行業銷售、投資、開工、竣工等。

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