在成交迅速回暖表象背后，買房者、賣房者、開發(fā)商、房產(chǎn)中介都在修復信心。

地產(chǎn)行業(yè)陷入低迷，樓市調(diào)控“優(yōu)等生”長沙也坐不住了。

這個毗鄰洞庭湖的湖南省會城市，自2017年起接連出臺樓市政策，調(diào)控力度更是一路升級，集限購、限貸、限售、限價等于一身。

(資料圖片僅供參考)

強有力的調(diào)控手段下，這座GDP過萬億、人口上千萬，以臭豆腐、小龍蝦、茶顏悅色風靡全國的“網(wǎng)紅城市”，新房均價卻常年在一萬出頭，是新一線城市中房價最友好的城市之一。

根據(jù)長沙市住房和城鄉(xiāng)建設局公布的2022年長沙房地產(chǎn)市場的相關數(shù)據(jù)，長沙的房價位于30個省會城市及直轄市第22位，房價收入比保持在7以下，而北上深的房價收入比早已超過30。

不過，自2021年下半年以來，包括長沙在內(nèi)的全國樓市降溫，處于房價洼地的長沙開始調(diào)整樓市政策。去年5月，長沙將購買二套房的條件從“取得房產(chǎn)證滿4年”調(diào)整為“網(wǎng)簽滿4年”；隨后，長沙再出新政，規(guī)定存量房盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計算，即“租房換房票”。

局部的調(diào)整并未給樓市帶來明顯提振。克而瑞湖南數(shù)據(jù)顯示。2022年長沙九區(qū)縣商品房成交1132萬平方米，同比下跌50%，是近10年來成交建面最低的一年。今年8月，長沙樓市跌入低谷，當月新房成交量僅35.86萬平方米，湖南中原研究院報告稱之為“近十二年最冷8月”；中指院8月“百城價格指數(shù)”顯示，長沙新建住宅均價出現(xiàn)今年以來首次下跌。

隨后，長沙開始打出政策組合拳。9月1日，長沙跟隨全國步伐宣布執(zhí)行“認房不認貸”新政；9月22日，長沙時隔六年優(yōu)化限購限售政策，居民家庭（含非本市戶籍家庭）在長沙買首套商品住房，不再需要提供購房證明；商品住房網(wǎng)簽備案滿4年，可進行轉(zhuǎn)讓。

放開限購限售政策落地半個月，這座房價友好城市重新涌入不少外地買家。熱門樓盤售樓處人頭攢動，外地買房者獲得入場資格券，房產(chǎn)中介門店實現(xiàn)開單。但市場提振效果能持續(xù)多久，沒有人能給出一個明確的答案。

外地客涌入長沙，看房一天買下大平層

政策推動下，長沙樓市在十一黃金周打了一場翻身仗。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年國慶假期期間，長沙成交面積為20.1萬平方米，日均成交面積較2019年國慶期間上漲133%，新建商品住宅的成交面積位列35城中第二，僅略低于武漢。

湖南中原研究院數(shù)據(jù)顯示，國慶期間長沙成交套數(shù)1387套，同比上漲超兩成，為近三年峰值，期間開盤去化率83%。另據(jù)各家項目披露，華潤置地長沙潤府新政落地三天銷售額超1.5億；龍湖舜山府三天勁銷約1億；招商蛇口（001979）·濱江境、招商蛇口·江山境雙盤周末熱銷約2億……

在這一波行情回升中，外地買家成為重要購買力之一。湖南中原研究院數(shù)據(jù)顯示，國慶成交數(shù)據(jù)中，湖南地級市客戶占比23%、省外客戶占比14%。“售樓處的外地車輛都多了，有些外地客戶在新政第一個周末就沖來售樓處了，我們連續(xù)幾天都是凌晨一點多下班。”某樓盤的開發(fā)商銷售人員稱，部分房型需要“搶購”。

根據(jù)“9.22”新政，長沙本市及非戶籍家庭購買首套房均不需要提供購房證明，極大地刺激外地人口在長沙首次購房，而過往則要求“非本市戶籍家庭+2年社保或個稅”才能購房。

“熱烈歡迎地市州看房團”“熱烈歡迎大灣區(qū)看房團”，國慶期間，長沙市府板塊的萬科森林公園售樓處掛出橫幅。長沙萬科方面告訴，新政發(fā)布后公司迅速布局湖南其他地州市市場，組織當?shù)亟?jīng)紀人宣講、約訪和帶看長沙項目，在營銷策略上搶占先機。據(jù)其提供數(shù)據(jù)，雙節(jié)期間萬科森林公園來訪客戶中外地客戶占33%，成交占40%。

鄭蕓是在新政后獲得了購房入場券的人，她將定義自己為“滬籍北漂金融打工人”，由于戶口和工作地不一致問題，買房一直擱置，“我們算過積分，在北京短時間內(nèi)沒辦法落戶；之前的單位解決了上海戶口，但目前在上海沒有適合的工作機會，而且品質(zhì)好的學區(qū)房也夠不上。”

孩子的入學教育問題，讓鄭蕓在一年前將長沙買房的想法提上日程。“我們都是從小地方考出來的，自然想讓孩子讀最好的學校，于是想在長沙買個品質(zhì)好的學區(qū)房托底。”在鄭蕓看來，盡管長沙的就業(yè)機會、經(jīng)濟發(fā)展比不上蘇州、杭州、成都等新一線城市，但房價友好、教育也不差，“是我們目前最好的退路。”

“9.22”新政的出臺，直接縮短了鄭蕓的決策時間。國慶假期末尾，鄭蕓在長沙一天看了四套房，速戰(zhàn)速決簽約了招商蛇口·江山境的一套225平方米大平層，“中介說觀沙嶺板塊后面的新盤價格只會比現(xiàn)在更高，正好符合學區(qū)和保值需求就決定了。”

值得一提的是，由于房價便宜，長沙的購房者通常會選擇大面積的房子，貝殼研究院此前發(fā)布的《2021年新居住消費調(diào)查報告》就指出，長沙套均成交面積超過100平方米。在不少長沙購房客看來，140平方米以下的戶型甚至被稱為“剛需”。

二手掛牌量激增，中介門店成交翻倍

除了新房市場快速回暖，限售等政策的調(diào)整也讓二手房市場躁動起來。

在經(jīng)歷年初樓市小陽春后，長沙二手房市場降溫，價格出現(xiàn)數(shù)月的陰跌，一部分“老破小”房源率先降價。

新政后，二手房迅速反應，市場掛牌量激增。根據(jù)最新政策，限售年限縮短，網(wǎng)簽備案滿4年即可轉(zhuǎn)讓交易；而此前長達六年的政策則要求須取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可上市交易，考慮到從買房到交房、拿證需要2-4年時間，實際限售時間更長。

限售政策放松，釋放了一批次新房流入交易市場。湖南中原研究院執(zhí)行院長陳世霞向稱，根據(jù)中原監(jiān)測統(tǒng)計的貝殼、新環(huán)境兩家中介平臺數(shù)據(jù)，限購限售放開后，長沙二手房掛牌量超6萬套，新增了近12%，同時二手房價格有0.1%的微漲。

“限售放開后，我們在后臺看到有小區(qū)一瞬間就更新了很多房源。”長沙某貝殼加盟門店負責人王珂稱。王珂感慨，今年下半年長沙二手房市場可以用“慘”字形容，“許多業(yè)主要么沒達到交易資格，要么不愿意去賤賣，我們門店也有人幾個月沒開單了，每個人一天能帶看兩組就不錯了。”

之前為沒客戶而煩惱的房產(chǎn)中介們，新政后迎來了一陣忙碌。王珂介紹，其門店共有8個人，國慶期間有同事從早到晚一直在帶看，甚至因為沒有檔期，只能將部分客戶的看房安排在其他時間。

10月第一周，王珂門店的一二手房簽約數(shù)量已達21套，“每個人都開單了，最多的賣了5套，平時門店一周可能也就成交兩三套，最多不超過五套，算是今年以來的巔峰。”另據(jù)貝殼長沙站統(tǒng)計，今年國慶期間二手房客戶咨詢量同比增長145%，帶看量增長34%，成交量增長190%。

二手房業(yè)主張浩也趁著窗口期將長沙老家的毛坯房掛上了中介平臺。由于房子的位置、面積、戶型、樓層具有一定優(yōu)勢，僅僅掛牌了一周，張浩就在10月2日將房子賣了出去，“沒想到會這么順利。”

另有業(yè)主也告訴，名下的江景房此前已掛牌了近一年，但有意向的客戶寥寥。近期一系列新政后，房子在掛牌中介平臺上的瀏覽量明顯上升，最終在10月4日將房子賣出。盡管順利完成出售，該業(yè)主卻略有遺憾，“跟買家拉鋸戰(zhàn)了一天，成交價比預期地低了幾萬，不過把房子賣了之后，現(xiàn)有的房貸壓力就沒那么大了。”

買房者等“價格洼地”，開發(fā)商不敢漲價

盡管長沙樓市在剛過去的黃金周創(chuàng)造了近三年最好成績，但這陣“暖風”究竟能夠吹多久，大家心里都沒有底。

這種謹慎的心態(tài)從開發(fā)商的營銷和定價策略也可以窺探一二。根據(jù)湖南中原研究院監(jiān)測，對比去年國慶，今年開展營銷活動的項目同比上漲30%，超八成項目開通中介渠道銷售，同比增加9%。國慶期間共監(jiān)控到29個項目有調(diào)價動作，占比32%，相較于國慶假期前實際成交價格有所下降，浮動范圍區(qū)間位3-18%。

在過去樓市回暖之時，樓盤收回折扣或漲價現(xiàn)象并不少見，如今卻悄無聲息。長沙萬科方面對稱，目前樓盤定價上確實比較謹慎，基本上還是保持新政前的一些優(yōu)惠策略。

另一央企長沙項目銷售李華則告訴，所在項目預計年底才開盤，但為抓住這波政策紅利期，在節(jié)前便開放售樓處，啟動長達數(shù)月的蓄客。至于定價，李華稱首開價格會較低，“目前肯定不會漲價，雖然到訪量和意向登記量還可以，但也明顯感受到購房者的觀望情緒比較重”。

雖然中介門店的國慶期間“爆單”，但王珂也表示，不少客戶仍持觀望、佛系心態(tài)，帶看的成交轉(zhuǎn)化率不高。“政策好了，反而部分客戶的判斷變了，擔心自己高位接盤，他們會選擇再觀望一下，等著房價更低，利率調(diào)得更低。”從事房產(chǎn)交易工作近十年的王珂感嘆，再也見不到2016年長沙調(diào)控前“炒房團”沖進售樓處的盛況了。

出現(xiàn)心態(tài)變化的不止買家，還有二手房業(yè)主。王珂稱，部分業(yè)主以前談價時還有壓價空間，但新政后則表示“一分錢都不會少”，甚至一些學區(qū)房的業(yè)主上調(diào)了掛牌價。但同時，也有一些掛牌業(yè)主愿意“低價”處置手里的房源，以便置換更好的房子或減輕個人資金壓力。

9月24日掛牌、10月2日就完成出售的二手房業(yè)主蔣軍告訴，一開始就已經(jīng)以低于小區(qū)同戶型七八萬元的價格掛牌，“不奢望漲價了，還不如一步到位，早點把意向客戶搶過來。”蔣軍稱，目前其所在小區(qū)二手房掛牌量將近200套，許多都掛牌了大半年，但是成交一般。算上裝修、利息等費用，蔣軍認為最終的成交價堪稱“割肉”。

陳世霞亦指出，從中原監(jiān)測數(shù)據(jù)看，新政后部分學區(qū)房價格帶動整體二手房掛牌價往上微調(diào)，但長久而言二手房均價還是會往下走。

不難看出，成交迅速回暖的表象背后，無論是買房者、賣房者、開發(fā)商、房產(chǎn)中介都在修復信心。

克而瑞湖南區(qū)域則指出，從歷史規(guī)律來看，國慶期間成交會透支后期購買力，節(jié)后成交將普遍迎來不同程度的回落，群毆預測國慶后長沙日均網(wǎng)簽將回落至150-170套左右，而國慶期間日均成交則達204套。

陳世霞對稱，從監(jiān)測和成交數(shù)據(jù)來看，這一波政策的促進作用大概在一到兩個月會消化掉，后續(xù)將回歸理性。陳世霞預測，整個10月長沙的成交量預計環(huán)比略漲、同比下跌，全年預計低于去年850萬平方米的成交量。但其認為，長沙房地產(chǎn)市場本質(zhì)還是非常健康，恢復的速度更多地受宏觀經(jīng)濟影響。

10月9日，王珂告訴，由于工作日等因素，節(jié)后三天門店的帶看量和成交量已明顯回落，“沒有太高的預期，市場要一下子恢復到以前肯定是不可能，但是總歸有了轉(zhuǎn)好的跡象，等到年底返鄉(xiāng)置業(yè)可能又會火起來。”

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