武漢也在出臺政策刺激市場的回暖。中指研究院華中市場分析師李國政認(rèn)為，秋季房交會有望讓武漢10月樓市從“銀十”變“金十”。

“市場高位時買的房，一年多來房價一直跌，賣的話不夠還貸款和利息，不賣又看著一路‘虧’下去。”孫陽（化名）最近很煩惱，2021年初，她在武漢江岸區(qū)買下一套不到60平方米的小戶型，單價約2.5萬元，總價130萬元，公積金貸款84萬元。最近，同樓棟同面積同戶型的房子以85萬元-90萬元不等的價格售出，“以這個價位賣房，房款不夠還貸款的。”

(資料圖片僅供參考)

近兩年，武漢樓市一直承受著下行的壓力。優(yōu)化調(diào)控的政策也一直在路上，9月以來力度尤其大，繼9月1日實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，9月19日武漢又出臺了包括取消二環(huán)以內(nèi)限購、支持換購住房等政策的“漢十條”。

業(yè)內(nèi)人士馮毅成稱，這是武漢對樓市放的大招——長短結(jié)合、供需兩救、多措并舉。他認(rèn)為，政策已經(jīng)從“治標(biāo)”深入到“治本”，將能夠深層次解決妨礙市場發(fā)展活力的問題。不過，他也坦言，預(yù)計政策短期內(nèi)不會反轉(zhuǎn)樓市趨勢。

高位“上車”，看著自己小區(qū)房價往下跌

孫陽的房子位于武漢市三環(huán)內(nèi)的漢口鎮(zhèn)江漢路板塊。整棟樓由A、B兩棟塔樓組成，總層高30層。

2020年年末，孫陽看中這套樓齡十多年的房子。“我就想在中心地段買個適合單身住的房子，看了一圈，最后選了這里。它雖然是單棟而非小區(qū)，但物業(yè)服務(wù)好、配套齊全，而且那時想著早晚要買房、房價不會跌，所以很快定下來，2021年年初完成過戶。”

房價不斷上漲是讓孫陽下定決心買房的重要原因。據(jù)孫陽了解，前業(yè)主的買入價為80萬元，持有四年左右，轉(zhuǎn)手給她賺了近50萬元。有鄰居比她早買入一年，且房子是大戶型，總價卻比她的便宜了近40萬元，僅為96萬元。此外，當(dāng)時周邊稍微好一點(diǎn)的房子，單價均不低于2.5萬元/平方米；有的甚至與一環(huán)內(nèi)的差不多，單價超3萬元/平方米。

讓她沒想到的是，房子買到手后，房價卻在一路向下。孫陽說，和她同時間段買房的人都后悔了，業(yè)主群里好多人想賣掉房子。不過，目前市場環(huán)境下賣房并不容易，尤其這棟樓齡長、容積率高達(dá)7的單棟樓。

為盡快出售，不少業(yè)主選擇降價。貝殼找房信息顯示，該棟樓近半年成交均價為20386元/平方米。孫陽直嘆：“運(yùn)氣不好，買在了高點(diǎn)。”

房產(chǎn)貶值的武漢業(yè)主不止孫陽。一位業(yè)主在某社交平臺發(fā)帖稱，家里有套房閑置，2019年有人出價145萬元。最近找中介報價，回復(fù)“95萬元左右”。一位最近剛買了一套二手房的業(yè)主則稱，原業(yè)主2018年以120萬元買入，賣給他的價格為89萬元，持有近五年虧了30多萬元。

受市場環(huán)境影響，著急賣房的業(yè)主不斷主動降價。貝殼找房信息顯示，位于武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)的健龍尚谷杰座二期一套106平方米、三室的二手房于今年3月末掛牌，至今降價8次，掛牌價由最初的210萬元降至155萬元，中介稱“房東很著急賣”。該小區(qū)目前在售的三房戶型有18套，掛牌價中位數(shù)為192萬元，同比去年下降29.3%。

新房價格連跌16個月，房企降價出清

房價下跌是武漢近一年半來的常態(tài)。國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，從2022年4月至今年7月，武漢新建商品房價格連續(xù)16個月同比下降；二手房下跌態(tài)勢更長一些，從2022年3月至今年8月的18個月內(nèi)均同比下跌。

一位曾在某民營房企武漢公司工作的地產(chǎn)人對表示，主要原因是購房者對未來及收入預(yù)期不太好，行業(yè)邏輯發(fā)生了很大變化；其次，這兩年行業(yè)處于出清階段，為了“活下去”，很多開發(fā)商不約而同地通過降價的方式自救，經(jīng)過這兩年的銷售出清，現(xiàn)在剩下的基本是不太好的產(chǎn)品，所以在量價方面難以有好的表現(xiàn)；第三是武漢的供貨結(jié)構(gòu)，前幾年三環(huán)外土地供應(yīng)量大于主城區(qū)，而郊區(qū)的抗風(fēng)險能力相對較差。

庫存高企是武漢二手房難出手的原因之一。諸葛找房網(wǎng)顯示，截至9月24日，武漢各區(qū)二手房掛牌量高達(dá)20.78萬套。這與其高容積率不無關(guān)系。在武漢主城區(qū)，住宅容積率普遍在4以上；即便在三環(huán)外的遠(yuǎn)郊區(qū)，四五十層的超高層住宅也并不鮮見。

當(dāng)?shù)匾晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士對稱，早期住宅容積率高，與城市建設(shè)、舊改成本高等有關(guān)，但與土地出讓要求更有關(guān)系。特別是城市向外擴(kuò)張的時候，三環(huán)、四環(huán)等遠(yuǎn)城區(qū)域也建高層、超高層住宅，不僅未體現(xiàn)郊區(qū)住宅生態(tài)環(huán)境好、居住舒適的特點(diǎn)，也增加了市場存量。

“以前高密度、品質(zhì)相對低的產(chǎn)品以量取勝，但目前房地產(chǎn)市場已是改善性需求為主的時代，剛需族的比例有所下降，購買需求發(fā)生了改變，但供給卻跟不上。我們業(yè)內(nèi)常說，遠(yuǎn)城區(qū)就算降價也賣不動，因?yàn)榉孔颖旧砭筒环夏壳爸髁鞯男枨蟆！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士續(xù)稱。

樓市新政后，售樓處又熱鬧起來

作為長江中游城市群重要的省會城市之一，武漢曾是房企熱衷投資的城市。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年-2021年，在房企新增土儲城市分布中，武漢均位列前五。尤其是2020年，武漢全年土地出讓金同比2019年上漲4.2%、達(dá)1840億元，位列全國第六。

這一年，有房企首進(jìn)武漢，亦有房企大手筆拿地，如綠地164億元攬下武漢黃陂臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)7宗地，中海144億元落子歸元，龍湖70億元摘武昌濱江地塊。房企熱搶甚至導(dǎo)致土拍中止。2020年11月13日，江岸區(qū)解放大道與頭道街交匯處一宗宅地引十?dāng)?shù)家房企爭搶，競拍進(jìn)行到205輪時，因網(wǎng)絡(luò)負(fù)載過大而暫停。當(dāng)日下午，又經(jīng)過107輪競價，華潤置地最終以65.7億總價拿下該地塊，折合樓面價30588元/平方米，刷新當(dāng)時江岸區(qū)及武漢市的樓面價紀(jì)錄。

由于成交量曾占全市總量的20%以上，有“中國硅谷”之稱的武漢光谷片區(qū)更受房企追捧，中小房企也不斷搶入。2020年8月和12月，成都德商置業(yè)分別以105.39%、86.53%的高溢價拿下光谷兩塊宅地，樓面價為14369.98元/平方米、15777.87元/平方米，均刷新了區(qū)域樓面價紀(jì)錄。

2021年，光谷的熱度仍在延續(xù)。是年6月29日，武漢首輪集中供地開拍，推出了55宗土地，其中10宗位于光谷。最終，10宗地中有7宗高溢價成交，平均溢價率達(dá)74.67%。深圳南山在該次土拍中拿下光谷兩塊地，溢價率均超100%。

而市場下行后，在高位拿地的房企并不好過。

房天下信息顯示，今年9月，位于光谷二路西的美的云筑加推，目前單價為13650元/平方米。而在2020年9月首次開盤時，毛坯高層均價約17000元/平方米，洋房均價約18810元/平方米。與地價相比，初開盤時利潤空間也不大。美的置業(yè)于2019年4月獲得該地塊，樓面10369.8元/平方米，溢價率72.94%。

今年7月，位于漢陽的中國電建（601669）地產(chǎn)·瀧悅長安調(diào)價，均價約18000元/平方米，較去年9月份的26137元/平方米下降了約8000元/平方米。據(jù)了解，為適應(yīng)市場行情，該項(xiàng)目取消了精裝修、壓低了售價。上述地產(chǎn)人對表示，市場不太好，進(jìn)來的開發(fā)商沒掙到錢，土拍把利潤算得比較死，市場一下行，基本就不太好了。

市場壓力下，房企在武漢的投資熱情開始減退。2021年全年，武漢土地出讓金達(dá)1905億元，其中上半年就高達(dá)1028.71億元。而到了2022年，全年土地收入?yún)s驟降至871.3億元。今年上半年，武漢賣地收入僅進(jìn)賬175.36億元，拿地房企多為當(dāng)?shù)爻峭镀脚_和國央企。

中指研究院今年6月發(fā)布的《2023中國城市開發(fā)投資吸引力排行榜》顯示，由于近兩年房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大，武漢的城市吸引力排名下降兩位至第9位。

武漢也在出臺政策刺激市場的回暖，“漢十條”樓市新政從盤活企業(yè)資產(chǎn)、盤活存量用地、積極助企紓困、建立房企“白名單”等供給端角度進(jìn)行了調(diào)整。另外，武漢將于9月28日至10月31日舉行金秋線上房交會，通過契稅補(bǔ)貼刺激樓市銷售。

今年4月末，武漢舉行了為期3天的春季房交會，成交安居房源2032套。5月，武漢又舉行了為期一個月的線上房交會，上線近10萬套房源。受此帶動，武漢樓市迎來“紅五月”，成交量破萬。據(jù)武漢市房地產(chǎn)市場管理中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，5月全市住房成交套數(shù)環(huán)比增長88.2%，同比增長66.8%；二手住房成交套數(shù)同比增長63.5%。中指研究院華中市場分析師李國政認(rèn)為，秋季房交會有望讓武漢10月樓市從“銀十”變“金十”。

新政出臺后，目前市場熱度已開始攀升。光谷一位中介對稱，看房熱情起來了，有的樓盤三四天就賣掉一百多套，售樓處人多到坐不下。一位項(xiàng)目銷售則在朋友圈發(fā)文稱，三天的接客量超過過去幾年總和。

政策利好預(yù)期下，有二手房業(yè)主開始調(diào)高售價。融創(chuàng)中心武漢壹號院一套241平方米的湖景房于今年7月掛牌，掛牌價930萬元，隨后5次降價，降至880萬元。中介稱，業(yè)主買入價為1100萬元，相當(dāng)于虧本220萬元“甩賣”。但到了9月3日，該房源上調(diào)了20萬元，目前掛牌價900萬元。

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