(資料圖)

■ 劉柯

本周一，銀行集體下調存量貸款利率，此舉被認為是金融機構以實際行動支持房地產行業復蘇的善意之舉。但是，當天A股市場房地產板塊依然大跌，讓人唏噓。

其實，一個行業的景氣度并不是靠“小打小鬧”能提升的，存量房貸利率下調雖然是利好，但實際效果可能杯水車薪，一個家庭每個月究竟能少多少房貸，那少給的幾百元究竟是能改善生活，還是能刺激房價，抑或拉動房地產業？似乎都不太現實。銀行調降存量房貸利率本身屬于讓利，其實是為了讓市場能活躍起來，它當不了“白衣騎士”。實際上，“房住不炒”注定了金融機構在房地產市場里的話語權已經式微，因為房地產行業的金融屬性已經褪去。

從另一個角度看，房地產市場究竟能不能復蘇，關鍵還取決于供求關系。日前，國家統計局原官員說出了有些部門不敢說的話：“現在房地產供應過剩，空置的房屋究竟有多少，各個專家估出來的數字相差很大，14億人可能住不完。”這才是目前房地產市場難有起色的根本原因，只是以前這個總量很多都是由炒房加杠桿而起，所以被賦予了金融的外殼，其實質還是供求關系。想想這個道理其實也很正常，任何價格都是由供求關系所決定的，包括A股市場，為什么滬指長期在3000點徘徊，就是資金供給和籌碼供給的供求關系發生了變化，十幾年前的3000點有1000多家上市公司，現在的3000點對應的是5000多家上市公司，即便有資金的增量，都消耗在了無盡的籌碼供應之中。

所以，降低存量房貸利率難以刺激房地產市場，因為這個行業的景氣度能不能起來，靠的是未來的增量，即新增的購房需求能不能消化掉已有的存量。如果現在的存量房夠14億人居住，那么中短期的供求關系肯定難以扭轉。所以，專家要房地產企業早做打算，也就是要將現有的存量消化掉再考慮發展。怎么消化？將商品房改成公租房，自持物業自己消化，用中長期租期沖抵一次性銷售。其實這樣做也比較難，目前存量房主要集中在三四線城市，這些城市的居住需求本身就不足，房價主要靠一二線城市拉動，要想變成公租房可能也很難租出去，畢竟租房的需求更考驗城市人口的流動性。

那么，怎么解決目前房地產市場的供求關系？現實可行的可能還是只有讓一線城市繼續消化，比如繼續在超大特大城市積極穩步推進城中村改造，積極創新改造模式，努力發展各種新業態，實現可持續運營。一線城市的舊城改造，就是要讓一線城市繼續做大，繼續吸引更多人流，繼續維持房地產市場金字塔頂端的需求，從而穩住價格，穩住二三四線城市房價預期。但是，這還不是根本意義上的供求關系改善，畢竟房地產總量在那里，消化是一個漫長的過程，而且正是因為這個行業體量太大，一旦形成慣性，就需要時間去慢慢改變，急也沒用！

關鍵詞：