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8月份，70個大中城市商品住宅銷售價格上漲城市個數減少，各線城市商品住宅銷售價格環比下降、同比有漲有降。8月下旬開始，一系列提振房地產需求的重磅利好政策紛紛出臺。在這種情況下，剛需、改善型剛需和投資型這三類購房者該如何選擇，當前是否是合適的購買時機呢？

張平教授表示：這個問題的背后隱含的是房子的定價問題。房子該如何定價，一直是中國的一大困惑。從全球來看，無論是住房還是股票，其價格都是根據其能帶來的收益來定價的，租金收益是住房定價的基礎。但中國卻是個例外。

中國在高速發展期，房價上漲帶來的收益遠超租金收益，因此房價上漲成為大家關注的焦點。

不過，隨著中國經濟的發展，“房子太多了”已成為一個基本事實。這時，人們開始考慮中國房價的定價模式是否也需要回到根據租金定價的模式中。

租金定價模式下，當租金不足以覆蓋資金成本時，租房就是最優選擇。隨著經濟增速放緩，貸款利率開始下降，此時發現，租金可以覆蓋資金成本了，那么房子就有了投資價值。

因此，無論是剛需購房者、還是改善型剛需購房者或是投資型購房者，其是否買房的選擇首先要考慮的是這個房子值不值得投資，這個投資是以什么定價為基準的。

中國過去基于高成長，每年8%，此時，房子定價中，租金收益的影響因太小而被忽略。但隨著中國經濟增長的減速，以及人口的轉變和一系列的政策調整，房價的定價方式會發生根本性變化，由高速增長下聚焦于價格變化開始轉向考慮現金流能否平衡的問題。

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