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尹中立(中國社會科學院房地產金融研究中心主任)

8月15日國家統計局公布了1-7月房地產數據。相關數據顯示，房地產投資與銷售仍然處在調整狀態。投資開發方面，1-7月份，房地產開發投資67717億元，同比下降8.5%；房地產開發企業房屋施工面積799682萬平方米，同比下降6.8%，其中，住宅施工面積563026萬平方米，下降7.1%；房屋新開工面積56969萬平方米，下降24.5%。銷售端，1-7月份，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%；商品房銷售額70450億元，下降1.5%，其中住宅銷售額增長0.7%。

為了刺激市場需求，提振市場信心，人民銀行采取了小幅降息措施，8月15日將隔夜期下調10個基點至2.65%，7天期下調10個基點至2.80%，1個月期下調10個基點至3.15%。同時進行了4010億元中期借貸便利(MLF)操作，MLF操作利率為2.5%，較上月下降15個基點。這是在6月降息后，央行再次降息。

這一輪房地產調整始于2021年7月份，表現為房地產銷售與投資的逐漸下滑。為了進行逆周期調節，有關部門不斷進行政策的調整，力度比較大的如2022年9月末，央行和原銀保監會對房地產金融政策進行了調整，階段性維持、下調或取消部分城市首套房貸利率下限，財政部通知減免換購住房個人所得稅，同時，央行更是時隔七年首次對公積金貸款利率進行下調，對剛需、改善型需求予以相應的支持。

除了出臺提振市場需求的政策外，相關部門還出臺了化解房地產企業資金鏈緊張的一系列政策。2022年11月11日，人民銀行和原銀保監會等部門聯合發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》。該文件共有16條措施，涉及開發貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、建筑企業貸款、租賃融資、個人房貸和征信等房地產上下游多方面的融資。其中最大的亮點是允許開發貸款展期，支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期、調整還款安排。具體內容為：自通知印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。今年年中，該項政策又被延長至明年底。

從市場運行的結果看，無論是刺激需求的政策還是緩解供給的政策都還沒有完全得到預期的效果。筆者認為，其中最重要的原因是房地產企業的負債率過高，企業抗風險能力較為脆弱。根據筆者的研究結果，當前的房地產開發企業的權益類資產占總資產的比重不足10%，財務杠桿率超過了商業銀行的杠桿率。只要土地價格下跌10%，在高位購置土地的房地產開發商都將陷入資不抵債的狀態。2020年前后，一部分房地產開發企業購置了大量土地儲備，這些土地資產部分已經處于減值狀態。從已經公開的數據信息看，2022年及2023年上半年所有房地產類上市公司都計提了大量減值準備。

國家統計局新聞發言人付凌暉表示，目前房地產市場總體處于調整階段，部分房企經營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務風險有所暴露，影響市場預期。但要看到這些問題是階段性的，隨著市場調整機制逐步發揮作用，房地產市場政策調整優化，房企風險有望逐步得到化解。近期，北上廣深一線城市密集發聲，表示要支持和更好滿足剛性、改善性住房需求。部分二三線城市也在出臺新的房地產調控政策，各地房地產政策調整優化有助于提振市場信心。隨著經濟恢復向好，居民收入增加，房地產市場優化政策顯效，居民住房消費和房企投資意愿有望逐步改善。

從最近出臺的一系列政策措施看，房地產開發企業的風險問題已經得到決策部門的高度重視，相信隨著已經出臺的政策逐漸產生效果，企業的風險會逐漸得到化解，市場無需過度悲觀。

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