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日前，住建部召開企業(yè)座談會(huì)，住建部部長倪虹強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

如回溯本月14日，中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況并答記者問。會(huì)上，提及居民提前還貸現(xiàn)象時(shí)，貨幣政策司司長鄒瀾就已表示，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則，與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。本次住建部的座談會(huì)，倪虹部長所再次強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容，仍然是重申并細(xì)化了央行的態(tài)度，并沒有什么變化。其中，關(guān)于存量房貸利率是否會(huì)下調(diào)的問題仍然是重中之重。

2019年8月LPR報(bào)價(jià)改革以來，住房商貸利率改為由5年期以上LPR加點(diǎn)的形式確定。去年至今，5年期以上LPR累計(jì)下調(diào)45個(gè)基點(diǎn)至4.20%，相應(yīng)執(zhí)行LPR加點(diǎn)的住房貸款合同及新增貸款均享受到此輪調(diào)降帶來的福利。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2023年以來，全國已有超過40個(gè)城市調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。不過，對(duì)于執(zhí)行報(bào)價(jià)改革前貸款合同以及加點(diǎn)基差較高的居民來說，在利率下行的背景下，資產(chǎn)端縮水但負(fù)債端卻仍保持剛性，由此導(dǎo)致了居民凈資產(chǎn)和預(yù)期實(shí)際收入的下降。根據(jù)人民銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年末，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率一度高達(dá)7.62%，與今年一季度末的4.14%相差超過3個(gè)百分點(diǎn)，這也成為“提前還貸潮”的最大驅(qū)動(dòng)力——新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率已連續(xù)五個(gè)季度下降，但住房貸款余額卻維持在38.9萬億元左右?guī)缀醪蛔儭?/p>

對(duì)居民端而言，存量房貸利率下調(diào)的緊迫性正在加強(qiáng)。據(jù)了解，考慮到新增和存量住房貸款的利差空間，不少居民除了選擇盤活存量自有資產(chǎn)提前還貸外，還普遍采用“借新還舊”的方式降低負(fù)債成本。比如通過小貸公司、擔(dān)保公司或民間融資等方式籌措資金，提前歸還未到期貸款，贖回房屋后再抵押給銀行獲取新貸款，償還過橋資金。就算忽略高昂的、按日計(jì)的過橋資金成本，各個(gè)環(huán)節(jié)可能涉及的不透明的中介服務(wù)費(fèi)用和資金安全問題也值得關(guān)注。

但對(duì)銀行端而言，不可忽視存貸利差空間的壓縮。從銀行的角度來看，個(gè)人住房貸款期限普遍較長，且有房產(chǎn)這類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作抵押，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，資金流穩(wěn)定性高，加之優(yōu)質(zhì)客戶帶來的潛在業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，住房貸款的綜合收益使其成為銀行業(yè)的紅海市場。因此，如果存量房貸利率確定下調(diào)，在凈息差空間收窄的背景下將對(duì)銀行盈利能力帶來新的挑戰(zhàn)。如果按照人行現(xiàn)階段的口徑，簡單靠“雙方協(xié)商”而未提及有關(guān)結(jié)構(gòu)性工具支持的話，銀行自身動(dòng)力或不足以推動(dòng)改革。

其實(shí)回顧2008年，也曾推出過一輪“存量房貸利率打折”的改革，多家商業(yè)銀行宣布對(duì)滿足條件的存量住房按揭貸款給予一定折扣，但也引發(fā)了一些競爭亂象和“轉(zhuǎn)按揭”風(fēng)險(xiǎn)事件。在當(dāng)前階段，“一刀切”的打折顯然不可取，“房住不炒”的總基調(diào)不變，依據(jù)地域、客戶、房產(chǎn)狀況、首套二套等不同條件分類施策的精準(zhǔn)調(diào)整好過“大水漫灌”式的強(qiáng)刺激。其次，存量利率的改變不可能一蹴而就，從官方的表態(tài)來看，現(xiàn)階段更鼓勵(lì)商業(yè)銀行從自身出發(fā)與客戶協(xié)商，充分考慮市場化、個(gè)性化和差異化的原則，而非行政命令式的指導(dǎo)，或許需要更多時(shí)間探索方案的可能性。最后，存量房貸利率的調(diào)整對(duì)商業(yè)銀行而言或許不是百害而無一利，比如約定新發(fā)貸款的置換，為房貸早償“開正門、堵偏門”，反而可能增加業(yè)務(wù)粘性和客戶忠誠度。

總之，存量房貸利率正在松動(dòng)，尤其不可忽視央行此次表態(tài)釋放出的信號(hào)，加之7月24日中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，住建部的最新表態(tài)再次提及“個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不認(rèn)貸’”等舉措。若有類似試點(diǎn)逐步推行，可能會(huì)在短時(shí)間內(nèi)看到居民收入預(yù)期和消費(fèi)支出的大幅改善；另一方面，銀行經(jīng)營壓力的上升可能會(huì)引導(dǎo)存款利率的跟進(jìn)下調(diào)，直至廣譜利率的下行。

（作者系中國建設(shè)銀行金融市場部研究員）

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