7月6日，北京 – CBRE世邦魏理仕發布《2023年上半年北京房地產市場回顧》。

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2023年上半年，寫字樓市場TMT、能源基建類需求向好，新興區域成全市去化主力；零售物業市場供給側去舊迎新，客流復蘇帶動市場活力，租金止跌回穩；倉儲物流市場北京新租需求及租金漲幅放緩，廊坊需求起勢，未來京津廊各子市場表現更趨分化；商務園區市場TMT重返季內新租主力需求，區域之間空置分化明顯；物業投資市場生命科學及醫療健康企業活躍，零售物業及新經濟地產升溫，買方議價能力進一步提升，物業投資機會窗口開啟。

一、 優質寫字樓市場

——TMT、能源基建類需求向好 新興區域成全市去化主力

2023年第二季度，位于通州區域的三個新項目交付使用，新增寫字樓租賃面積14.6萬平方米，上半年新增供應共完成全年總量的1/5。新項目未有租戶入駐，全市空置率因而環比上漲0.5個百分點至19.6%。

市場問詢量和帶看量經歷了一季度的集中釋放后，本季度回落至常態水平。伴隨前期啟動交易的陸續落地，本季新租交易面積總量環比上升26%，但仍低于2022年的季度均值。市場近六成新租交易來自搬遷需求，擴租數量環比小幅增加。軟件開發和電信通訊等賽道均有不錯表現，TMT板塊新租需求釋放。金融行業季內環比交易數量增加但交易面積縮減，其中證券租戶的擴租活動增多，保險租戶活動以區位和樓宇升級為主。新能源、基建類國有企業的升級搬遷及擴租活動表現持續向好。其他行業中，醫藥及生命科學保持穩健；在疫情后需求恢復、土地供應釋放等利好因素下，消費服務類、房地產建筑及第三方辦公擴租開始活躍。

全市凈吸納量由負轉正，錄得3.9萬平方米，但上半年累計總量仍為負值。其中新興商務區凈吸納量本季錄得4.0萬平方米，上半年累計總量達10.1萬平方米，麗澤、石景山、通州依次為全市去化前三區域。CBD、中關村(000931)等核心商務區及望京等核心拓展區退租減少，新租需求亦緩慢回升。市場去化壓力依然嚴峻，空置壓力較大的業主積極推出特價房源來刺激市場需求。平均成交租金持續下行，同樣本比環比下降0.4%至每月每平方米301.8元，燕莎、望京、中關村、王府井（600859）等子市場租金降幅靠前。上半年全市平均租金同樣本比累計下跌1.0%，甲級相對乙級抗跌性更強。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 辦公樓部負責人 袁慧指出：“下半年，預計六個項目近61萬平方米的新增供應將集中放量，分布于中關村、東二環、麗澤、奧體等區域，繼續推高空置率，租金仍會承壓下行。因多個新項目已啟動預租并有大面積租戶簽約，預計市場下半年凈吸納量表現將優于上半年。五月舉辦的北京中關村論壇及近期陸續出臺的針對高精尖產業發展的資金獎勵政策，有望進一步促進科技創新、產業升級和科技成果轉化，提振企業發展信心和加快新租需求落地。”

二、 優質零售物業市場

——供給側去舊迎新，客流復蘇帶動市場活力 租金止跌回穩

2023年第二季度，北京零售物業市場外圍區域迎來西三旗萬象匯、京西大悅城（000031）等新項目以較高上鋪率開業。至此，上半年總新增商業零售物業體量32.7萬平方米，全部位于非核心區域，有效提升當地的商業氛圍及消費水平。同時，多個老舊零售物業啟動閉店改造，在消費迭代與經營壓力之下，越來越多商業體面臨轉型壓力。近期政府發布《北京市商業消費空間布局專項規劃（2022-2035年）》，將啟動新一輪的商圈改造升級。在新增項目紅利和既有項目去化的共同帶動下，全市空置率季度環比回落0.5個百分點至8.1%。

季內租賃需求穩中有升，客流持續復蘇，尤其是節假日期間王府井、五棵松、中關村等熱門商圈客流量同比增長2-4倍。首店經濟持續發力，新增項目、核心商圈及社區屬性較強的購物中心皆有眾多餐飲及零售的北京或區域首店落位。餐飲需求回暖較快，占據總新增店鋪數量的40%（如侘與火、隱泉之語、東粵洋樓）。零售業態本季亦表現良好，其中由服飾鞋包（如Badmarket、Blanc&Eclare、JNBY）、輕奢商務（如Sergio Rossi、45R、Atsuro Tayama)及運動休閑（如Kailas、始祖鳥、Satisfy、Pas Normal Studios）領跑，合計占據總新增店鋪數量的27%。M Stand、茶話弄、霸王茶姬等茶飲果汁類網紅品牌拓店節奏依舊穩健，落位在合生匯、龍湖大興天街、朝陽大悅城等優質購物中心。兒童體驗類業態及新能源汽車本季熱度減弱。縱觀上半年，餐飲、服飾鞋包及茶飲果汁位列需求引擎前三名。

季內品牌選址活躍度有明顯提升，但實際轉化落地依舊謹慎。隨著消費結構的變化，品牌表現和租賃需求呈兩級分化，低端及高端品牌恢復情況優于中端品牌。本季購物中心首層平均租金止跌回穩，同樣本比環比上漲0.2%至每天每平方米33.6元，核心商圈中CBD率先回升。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務部京西辦公室負責人 宋津樓表示：“下半年預計將有超過百萬平方米的新增或改造商業體在朝外、西長安街、奧體、王府井等商圈啟幕，有望結束北京零售物業市場近五年的新增供應低谷。項目大多處于非核心區域，在餐飲、家庭、娛樂體驗等業態上將為所在商圈注入新元素和活力，但集中的供應量也會帶來較大的招商壓力。”

三、 倉儲物流市場

——北京新租需求及租金漲幅放緩，廊坊需求起勢；未來京津廊各子市場表現更趨分化

2023年第二季度，北京倉儲物流市場無新增項目交付。季內租賃成交以第三方物流為首，伴隨小部分批發零售及醫藥冷鏈需求。租戶因成本外溢搬遷的需求強烈，加上部分近期入市的新增項目由于自身特殊原因去化緩慢，季內凈吸納量環比下降77%僅得2.0萬平方米。

空置率小幅下降0.6個百分點至15.0%，順義空港、經開區、平谷馬坊、大興空港的空置去化均遇短期瓶頸。全市租金漲幅放緩，平均租金同樣本比環比上漲0.3%至每月每平方米57.1元。上半年平均租金累計上漲0.8%，其中馬駒橋、通州及大興京南等成熟子市場漲幅保持較高水平，而順義區域放緩最明顯。

廊坊臨空經濟區入市10.2萬平方米的高標倉儲項目。受益于北京需求外溢，恰逢各大頭部電商企業及第三方物流備戰年中大促，季內全市凈吸納爆發式增長至34.6萬平方米。第三方物流占據總新租交易面積的54%，電商類占38%居次，外加小部分汽配及家居制造業需求。季末全市空置率環比大幅回落9.5個百分點至50.2%，以北三縣、安次及新興子市場臨空經濟區表現最為活躍。

天津于非核心區域竣工四個高標倉儲項目，帶來共計40.1萬平方米的新增供應，全市凈吸納量環比緩慢回升至4.9萬平方米，全市空置率因而環比上漲3.9個百分點至30.2%，天津空港、西青為主要活躍區域。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 產業地產部負責人 李虹：“下半年，北京順義、大興空港及大興京南等子市場合計將迎來約32.0萬平方米的新增供應，而廊坊和天津也分別有79.6萬及36.1萬平方米新增供應入市。三地同時迎來新增供應潮，為使用方物流布局創造空前機遇，不同子市場因其離京距離、交通設施、關鍵行業需求強度、未來供應體量等供需條件，租金表現將逐漸分化。”

四、 優質商務園物業市場

——TMT重返季內新租主力需求 區域之間空置分化明顯

2023年第二季度，北京商務園區市場迎來東升子市場的總體量為25.5萬平方米的一個新項目入市，定位人工智能、智能制造、軟件和信息服務業。上半年市場共迎來39.6萬平方米的新增供應，均為研發辦公屬性的物業。

本季度全市凈吸納量錄得2.2萬平方米，其中既有項目凈吸納量由負轉正，但上半年凈吸納量仍不及去年同期。互聯網頭部企業大面積騰退現象明顯緩和，TMT新租需求超過醫藥及生命科學成為季內市場主力，錄得占比超70%，其中圍繞互聯網教育或云計算相關的科技企業開始釋放擴租或升級搬遷需求。醫藥及生命科學以及航空航天，裝備制造等工業品制造類亦有表現。

全市空置率環比上升0.2個百分點至20.1%。從細分子市場來看，中關村軟件園在TMT企業擴租以及周邊老舊樓宇租戶升級搬遷需求的帶動下，本季度凈吸納量自2022年以來首次轉正，空置率環比下降3.0個百分點至22.5%，但在緊鄰的上地子市場，中小科技企業的騰退現象還在繼續，使得空置率持續攀升并首次突破20%。電子城(600658)是另一個受TMT企業退租影響的子市場，疊加新租需求持續低迷，連續第五個季度錄得負吸納。而多元化產業發展的經開區以及國企聚集的豐臺科技園子市場，上半年保持韌性，承接生命科學，航空航天，軌道交通和硬件科技等產業新增需求，經開區空置率降至20.6%，而豐臺科技園空置率更是降至歷史最低的8.3%。

全市商務園區租金報價同樣本比環比下降1.1%至每月每平方米161.0元。尤其泛中關村集群業主加大租金降幅，同樣本比環比下降1.5%以刺激市場新租需求。

世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗：“下半年，全市預計會迎來近59.2萬平方米的新項目交付，近九成新項目集中在泛中關村集群。2023年開年以來，產業利好政策相繼出臺，包括《北京市促進通用人工智能創新發展的若干措施》，《北京市經濟和信息化局關于組織申報2023年跨行業跨領域工業互聯網平臺的通知》等，有助優化營商環境并推動人工智能、工業互聯網、醫藥及生命科學等重點產業對新項目的去化。”

五、 物業投資市場

——生命科學及醫療健康企業活躍，零售物業及新經濟地產升溫；買方議價能力進一步提升，物業投資機會窗口開啟

2023年上半年，在整體宏觀經濟溫和復蘇的大環境下，北京物業投資市場共錄得十四筆大宗交易，交易總額同比上升20%達105.1億元，其中二季度完成七筆交易共53.2億元，環比上漲2.5%。活躍度緩慢回升，但和近年平均水平仍有較大差距。

上半年近一半的交易筆數來自企業購置樓宇自用的需求，本季度生命科學及醫療健康類企業表現尤其活躍，分別完成位于經開區和東升的研發辦公，以及位于望京區域的購物中心共三宗交易。中資地產基金亦有表現，購入CBD區域一座成熟且收益穩定的長租公寓。從投資物業類型來看，近期公募REIT擴容并將“消費基礎設施”納入底層資產范圍，在此背景下，本季度零售物業交易占比高達65%，其中包括季內最大成交，即居然之家（000785）以19.63億元的對價完成對亞奧商圈的朝陽遠洋未來廣場的收購，使得零售物業成為除辦公外上半年最受歡迎的板塊。此外，以產業園區、工業物流、長租公寓、生命科學地產為代表的新經濟板塊均有貢獻成交。隨著 “新經濟地產”運營管理模式、通過REIT募資和退出模式逐步成熟，投資者對未來成本、收益及價值評估方式逐漸清晰并形成共識，有助推動投資交易落地。

世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人 李浩：“隨著賣家處置資產意愿增強和出售物業計劃實施，一方面，越來越多優質的核心資產投放到市場，另一方面，賣方在價格和資本化率上進一步松動并與買方要求靠近。盡管當前雙方價格預期仍存在差距，但北京辦公、零售、物流等各類物業投資市場空前的機會窗口期已全面開啟，投資者正密切關注市場動態，流動性與活躍度有望在下半年集中釋放。”

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