5月初，WHO宣布新冠疫情不再構成國際關注的突發公共衛生事件，這意味著，籠罩在頭頂的陰霾終于逐漸散開。對商辦地產來說，這是一個非常有象征意義的時刻。

作為受疫情影響比較嚴重的行業之一，當下面臨的市場環境、行業規則和產品迭代，與疫情前相比，都大有不同。

在大時代浪潮席卷而來之際，行業如何調整與應對？本期《增長方程式》，專注于商業地產二十年之久的CBRE世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗，給出了她的思考與答案。

(資料圖片)

01

市場恢復仍需時間

與劉煥麗見面，是在正大中心北塔CBRE世邦魏理仕（以下簡稱CBRE）北京辦公室內，窗外是寸金寸土的CBD核心區，商務氛圍濃厚，疫情已經消散，人群重新聚集，一切都在變得越來越好，但她內心并不輕松。

“我現在其實比我那三年的壓力會更大。”劉煥麗坦言。

“以前我先考慮要保證我的員工健康，幫助我的客戶能夠渡過難關。但現在我要考慮整個經濟環境的變化，不確定性依然很多，我們怎樣去創新，怎么活的更好，是現在面臨的挑戰。”

根據CBRE發布的報告，2023年一季度，北京甲級寫字樓市場活躍度整體有所提升，帶看量增長，亦有部分新增需求陸續釋放，但凈吸納量尚未有明顯改善。

為什么市場活躍了但成交未見起色？劉煥麗指出，活躍度上來并不代表企業會做決策，與前幾年相比，當下企業考量的維度會更多，做決定會更慎重，決策周期會拉長。比如今年疫情剛結束，企業要考慮一次性投入很多錢在辦公空間上，可能會考慮當年的現金流等多個因素。另外換辦公地點對員工影響也比較大，再加上未來的市場還有不確定性，企業肯定會表現得更謹慎。

“所以整體來看，活躍度提升肯定是一個積極的信號，但是從租賃意向到交易落地仍需一段時間轉化。”

但也不是所有寫字樓都過得不好。這三年，北京寫字樓市場的表現印證了一個不變的規律，疾風知勁草。

這幾年我們看到了超甲級寫字樓的韌性以及超甲級寫字樓租戶的韌性。盡管外部環境不確定性卻來越多，但超甲級寫字樓的租金和空置率沒有變化，疫情前要排隊的，現在還是在排隊。比如說CBD商圈的一些寫字樓，在疫情最嚴重的時候，客戶也要排隊等著進樓，它們不太受市場影響，租戶抗擊打能力也很強。但乙級寫字樓在市場好和不好的時候空置率會有一定的出入。

毫無疑問，隨著空置率不斷走高，未來寫字樓之間可能會面臨著更激烈的租戶爭奪，全方位提升寫字樓的吸引力迫在眉睫。

未來受歡迎的辦公空間是什么樣子？劉煥麗和她所帶領的世邦魏理仕華北市場團隊？正在不斷探索。

02

未來辦公室是怎樣的？

市場對于辦公室的需求是不斷演化的。

劉煥麗介紹，“有點像三國開篇講的“分久必合，合久必分”，大概每過六七年，辦公樓市場就會發生一次需求演變。”

接下來，她向我們介紹了辦公需求的演化歷程。

前幾年，CBRE首次將“未來辦公場所”Workplace360辦公空間策略引入中國，但其實所謂靈活工位的概念并不是CBRE開創的，最早是一個科技公司在將近20年前提出的，它叫做“work from home”，就是說某些崗位的員工，可以選擇居家辦公，比如說財務崗位。雖然家在深圳，但你可以應聘北京的公司的財務崗位。

但對當時來說，這個概念有點超前。因為人是群居動物，如果公司不給員工留辦公位，員工就沒有場所可以充分的去和別人溝通，這是沒有歸屬感的，這種模式對公司的員工流動率和員工產出有很大影響。

所以后來市場的需求演變為“靈動辦公”，辦公室還是要有工位，但不一定非得在辦公室里工作——視頻會議、線上溝通、隨時辦公、連線工作……員工完全可以根據自己的生活調整工作地點。這種更自律自主的工作方式，越來越受到歡迎。

當下，隨著不斷演變，市場又增加了需求，既要可以自由地辦公，又要提升工作效率，那么辦公室就需要在工作氛圍的基礎上，再增加“治愈”的功能，即有利于員工放松身心、能夠舒適地、健康地辦公環境。讓員工除了能夠迅速高效進入狀態，更能夠保持他們的精神愉悅與放松，這樣才能讓工作兼顧效率與靈活性。

在商業地產行業浸潤多年的劉煥麗，總能迅速地看到市場的演化趨勢，因此她也能夠精準意識到世邦魏理仕要做出的改變。

2021年，CBRE搬進位于正大北塔的新辦公室，這是一個融合了北京的地域特色，人際關系更加遞進的辦公空間，也是workplace360辦公空間策略在北京的最新實踐。

CBRE北京辦公室打破傳統辦公布局，更開闊的空間和更人性化的功能設計讓它看起來更舒適而大氣。不同類型的辦公桌、開放協作領域、私人電話間、專注室、圖書館、個人儲物柜、會議室和的Hub區......員工可根據工作活動的需要及喜好自由地選擇工作地點。

而在設計風格上，北京辦公室采用了皇史“宬”的建筑理念，將傳統空間美學與未來辦公模式相結合，碰撞出了出人意料的生命力。

劉煥麗對這個自己從設計到落地全程參與的辦公空間深有感悟。“從企業層面來說，通過減少辦公室的固定工位，倡導員工選擇靈活辦公，培養員工自律協作的工作效率而實現降本增效。從員工角度來說，這樣可以更好的維持工作生活的平衡，自由的辦公環境也有利于激發員工的創造力。可以說是能夠實現企業與員工雙贏的新型辦公模式。尤其是在人才競爭激烈的大環境下，需要為多樣化的人才提供施展的空間，最大限度的激發員工的最佳工作狀態，才能確保優秀人才不流失。”

前瞻性的設計理念，引來一眾客戶與商業伙伴前來參觀。絡繹不絕的參觀者們考察的顯然不僅僅是設計美學，還有隱藏在精妙設計之下的CBRE對于ESG理念全流程落地的能力。

03

做那個“串珍珠”的人

自2020年頂層設計正式提出“3060”目標以來，可持續發展和降碳減排逐步成為企業的重要課題。

而工作環境和辦公空間，是企業踐行ESG理念的常見切入點，將低碳、健康和可持續思維貫徹到辦公空間與環境中，已成為一些頭部企業踐行的ESG主要工作之一。

世邦魏理仕作為商業地產的管理方，此刻挑戰與機遇并存。

實際上，近幾年劉煥麗的工作重心已經逐漸轉移到ESG研究上來。她和團隊做了大量的ESG深度研究與思考，并積累了寶貴的落地經驗，上文說的北京辦公室就是CBRE實踐ESG理念的標桿案例。

在劉煥麗看來，對國內企業來說，ESG是一個比較新的提法，但它所包含內容不是新的。“此前我看《碳達峰碳中和干部讀本》，雖然名字上叫碳達峰碳中和，但內容其實與ESG深度相關，所以我們國家在減碳方面其實做的很多，水平很高。很多ESG相關領域的工作，國內企業很早就在做了。”

不過她同時強調，我們國內的企業雖然做的很多，但需要重新梳理，需要有人來幫企業搭建規范流程，指導企業如何通過具體的路徑去設定并實現ESG目標。

她這樣比喻CBRE在這個過程中扮演的角色。“企業ESG建設是要做一串珍珠項鏈，但并不需要去買新的項鏈，因為其實項鏈所用的珍珠，在企業日常工作中已經磨礪出來了一部分，要做項鏈，只需要把這些珍珠串起來并增加一些原本缺少的珍珠就可以。”

而世邦魏理仕，就是這個串珍珠的人。CBRE在國外有非常成熟的數據庫和管理平臺，在國內有大量本地市場實踐，“我們可以讓企業更系統的了解到先進市場的經驗，幫助企業去梳理，搭建規范流程，并指導企業將ESG貫穿日常運營，從而讓ESG管理與企業戰略相結合。”

如今，CBRE依然在沿著ESG進行縱深式探索，從規劃，到交易，到建設，到運營，再到評估，協調各方資源，推動各方開展實踐，幫助諸多業主和客戶達成可持續發展目標。

以下為實錄節選：

Q：談到近幾年的商寫物業，疫情似乎是一個繞不開的話題。作為深入行業一線的職業經理人，在這三年的行業變革中，您的工作重心有沒有哪些變化？

A：我現在的壓力其實比我那三年的壓力會更大。以前我先考慮要保證我的員工健康，幫助我的客戶能夠渡過難關。但現在我要考慮整個經濟環境的變化，不確定性依然很多，我們怎樣去創新，怎樣去生存。

Q：與一季度相比，北京四、五月份寫字樓空置率表現如何？整體市場活躍度是否穩定？需求的恢復強度如何？

A：我負責任的說，現在市場活躍度是上來了，但是我覺得活躍度暫時不會影響空置率，因為活躍度上來并不代表企業會做決策。企業的考量維度會越來越多，做的決定會越來越慎重，決策周期會拉長。另外，今年疫情剛結束，企業要考慮一次性投入很多錢在辦公空間上，可能會考慮當年的現金流等多個因素。另外換一個辦公地點，眾口難調，再加上對未來的市場還會有不確定性的時候，企業肯定會表現得更謹慎。

所以從目前來看，首先活躍度上來，是一個積極的信號，但是這個還沒有轉化到實際成交，市場需要一點時間的調整期。

Q：乙級會不會比甲級更面臨的狀況更難一些？

A：會難。這三年北京寫字樓市場的表現也印證了一個不變的規律，疾風知勁草。

這幾年我們看到了超甲級寫字樓的韌性以及超甲級寫字樓租戶的韌性。

盡管外部環境不確定性卻來越多，但超甲級寫字樓的租金和空置率沒有變化，疫情前該排隊的，現在還是在排隊。比如說CBD商圈的一些寫字樓，在疫情最嚴重的時候，客戶也要排隊等著進樓，它們不太受市場影響，租戶抗擊打能力也很強。但乙級寫字樓在市場好和不好的時候空置率會有一定的出入。

Q：我們注意到，一季度世邦魏理仕發布了《北京甲級寫字樓租戶普查》報告，報告顯示，在TMT領域中，互聯網+服務、新媒體成為三年間凈新增面積和增長率最為突出的行業，此外，醫藥及生命科學為代表的高精尖產業、以消費升級特征的制造業也出現不少大面積的新增需求。您預計接下來北京寫字樓的客戶來源會有哪些變化？您比較看好哪個行業的發展前景？

A：北京的主打目前還是金融、科技以及高精尖，大方向上這些行業是沒變的。但是它的細分領域它是會變的，因為這個也會隨著國家戰略、政策方向上變化而變化。

比如說像高科技企業，原來是獨角獸、IT大廠高速發展。接下來這類型的科技企業又要回到平穩期，甚至說是收縮期，再上來一批企業是和硬科技、國防等概念相關的，所以其實同樣是科技公司，但是它的細分已經發生變化了。金融行業也有類似的現象，所以每個階段其實會有不同的企業在擴張。

Q：從房企到互聯網大廠，都在進軍城市更新領域，從而推動從空置辦公樓、低端產業空間到老舊城區的積極煥新，目前，城市更新類寫字樓在北京寫字樓市場新增供應中的占比大約是多少？這類項目的出租情況如何？

A：升級改造的項目還是不多，因為能夠去改造成辦公室的項目，需要有一定的特定性，改造的舊樓的條件需要切合客戶的需求。以高德為例，它的層高非常高，面積非常大，這樣的話它需要在單層里邊露出它的功能多樣性，才能達到IT或者說這種人員相對密集型的企業的一個需求。

目前大廠和總部型企業對舊樓升級改造是有訴求的，但是2000~5000員工規模的腰部企業還是更青睞傳統的辦公空間。

Q：隨著空置率不斷走高，未來寫字樓之間可能會面臨著更激烈的租戶爭奪，全方位提升寫字樓的吸引力迫在眉睫，您認為未來有哪些特點的辦公空間會受到客戶的關注和偏愛？

A：其實市場對于辦公室的需求是不斷的演化的。有點像三國開篇講的“分久必合，合久必分”，大概六七年，辦公樓市場就會發生一次需求演變。

workplace360的概念并不是我們這一類的公司開創的，最早是一個科技公司在將近20年前提出的，它叫做work from home，就是說某些崗位的員工，可以選擇居家辦公，比如說財務崗位。雖然家在深圳，但你可以應聘北京的公司的財務崗位。但是那個時候其實辦公室和人的理念都沒有發展到這種程度，因為人是群居動物，如果公司不給員工留辦公位，員工就沒有場所可以充分的去和別人溝通，這是沒有歸屬感的，所以對公司的員工流動率和員工的產出就有很大影響。

所以后來市場的需求演變為“靈動辦公”，辦公室還是要有工位，但不一定非得在辦公室里“996”——視頻會議、線上溝通、隨時辦公、連線工作……員工完全可以根據自己的生活調整工作地點。這種更自律自主的工作方式，越來越受到歡迎。

當下，市場又增加了需求，既要可以自由地辦公，又要提升工作效率，那么辦公室就需要在工作氛圍的基礎上，再增加“治愈”的功能，即有利于員工放松身心、能夠舒適地、健康地辦公環境。讓員工除了能夠迅速高效進入狀態，更能夠保持他們的精神愉悅與放松，這樣才能讓工作兼顧效率與靈活性。

我相信這個是外企的主要的演變趨勢，回過頭來看中資公司，包括企業文化和細分行業與外企相比都有很大區別，大家其實都會考量自己的需求，來進行辦公室的優化。不管用什么方式來優化，其實都是降本增效的過程。另外一個很明顯的趨勢就是，中國公司越來越注重員工的健康。

Q：隨著“雙碳”目標戰略的持續推進，近年來關于ESG可持續發展、綠色樓宇、數字化智慧管理的呼聲及需求與日俱增，ESG因素在衡量寫字樓價值中重要性愈加突出，世邦魏理仕在這方面的發展策略以及業務布局有怎樣的考慮？

A：對國內企業來說，ESG是一個比較新的提法，但它所包含內容不是新的，此前我看《碳達峰碳中和干部讀本》，雖然名字上叫碳達峰碳中和，但內容其實與ESG深度相關，所以我們國家在減碳方面其實做的很多，水平很高。很多ESG相關領域的工作，國內企業很早就在做了。比如說在社會責任層面，我一點都不擔心中國企業，特別是國企在這方面有困難。

不過我們雖然做的很多，但需要重新梳理，需要有人來幫他搭建規范流程，應該怎么樣做才能達到標準，怎么樣做能對員工更好。

打個比方說企業打造ESG是做一串珍珠項鏈，但其實并不用去買新的項鏈，項鏈所用的珍珠，在企業日常工作中已經磨礪出來了，要做項鏈，只需要把這些珍珠串起來。

而世邦魏理仕，就要做這個串珍珠的角色，我們可以讓企業更系統的了解到先進市場的經驗，幫助企業去梳理，搭建規范流程，將ESG貫穿日常運營，從而讓ESG管理與企業戰略相結合。

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