記者 李貝貝 上海報道

(相關(guān)資料圖)

5月以來，全國多地出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主自發(fā)“抱團保價”，采取發(fā)倡議書抵制中介壓價、向相關(guān)部門投訴阻止低價地塊出讓等各類情況進行“房價保衛(wèi)戰(zhàn)”。

無論何種方式，市場的規(guī)律都無法打破。58安居客房產(chǎn)研究院院長張波向《》記者直言，部分業(yè)主“抱團護價”的舉動對于市場的實際作用很弱：“想以這種方式去限制房價下跌，其實不會對市場形成明顯的影響作用。該降價的房子依然會降，并不會受到’抱團’的影響。”

有業(yè)內(nèi)人士建議，業(yè)主選擇“抱團護價”需要慎重考慮市場環(huán)境和政策導(dǎo)向。而對于這種集體行為，相關(guān)部門也應(yīng)給予關(guān)注，進一步加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控，盡力維護市場穩(wěn)定和公平競爭。

聯(lián)名抵制“黑中介”

5月8日，一位來自于佛山南海萬達華府的“熱心業(yè)主”發(fā)出《倡議書》，號召全體業(yè)主共同維護房產(chǎn)價值，建議“三房掛牌價不要低于300萬元，同時立刻從惡意打壓房價的中介那里撤盤”。該“熱心業(yè)主”認為，小區(qū)的房價遭受到周圍中介的聯(lián)合惡意打壓，而這些同為萬達華府業(yè)主的中介卻故意放低價格，借以誘使其他放盤業(yè)主降價，并通過話術(shù)讓其他業(yè)主對房產(chǎn)價值喪失信心，進而倉促賣房。

不過，《倡議書》并沒有在萬達華府小區(qū)激起太多水花。記者看到，貝殼找房APP顯示，截至5月23日，萬達華府目掛牌在售的三房房源共173套，其中掛牌價300萬元以上的三房房源共83套。

無獨有偶，成都綠地·錦天府的業(yè)主日前也啟動了“護盤行動”，同樣強調(diào)要抵制“黑中介”。多名業(yè)主認為，由于受到中介散播的負面輿論影響、以及中介和物業(yè)租售中心聯(lián)手壟斷，導(dǎo)致小區(qū)房價掉入“第二梯隊”，房產(chǎn)價值縮水超過百萬元，因此聯(lián)名抵制“黑中介”。

在部分小區(qū)業(yè)主成立的“錦天府回歸區(qū)域正常價值”業(yè)主群，有業(yè)主倡議，“如果暫時不賣房子，掛著玩的，請在貝殼內(nèi)外網(wǎng)下架房源，因為物以稀為貴。”截至5月23日，綠地·錦天府在貝殼找房APP上共有89套房源。其中一套被平臺推薦的房源，近2周內(nèi)直降45萬元。

不同于對中介的抵制，南京一批業(yè)主靠聯(lián)手抵制低價地塊出讓，取得顯著的“護價”成果：5月10日，南京第二輪集中供地開拍，10宗地攬金150億元，其中3宗地觸頂搖號。而此前一天，該輪供地中的G02地塊“因故終止出讓”。

南京市規(guī)劃和自然資源局對外表示，“不方便透露，終止出讓的相關(guān)原因也不會向社會公開”。但據(jù)媒體報道，G20地塊終止出讓的原因是其起拍樓面價僅1萬元/平米，封頂樓面價1.17萬元/平米。而距離G20地塊僅一路之隔的中建國熙公館，2016年的樓面地價即達到2.31萬元/平米，目前小區(qū)掛牌均價約為2.8萬元/平米。

公開信息顯示，中建國熙公館業(yè)主們在電話投訴及網(wǎng)絡(luò)平臺中直指江北新區(qū)政府“賤賣國有資產(chǎn)，帶頭低價拋售，不符合國家的穩(wěn)地價、穩(wěn)房價的指導(dǎo)方針”。最終，G20地塊退出南京二批次集中供地，令中建國熙公館的業(yè)主們松了一口氣。

《》記者注意到，多地二手房業(yè)主聯(lián)合打起“房價保衛(wèi)戰(zhàn)”的同時，亦有城市出現(xiàn)官方下場阻止新房大幅降價銷售的情況。例如，“五一”期間，昆山兩房企因“擅自大幅度降價銷售”遭當(dāng)?shù)刈〗ú块T處罰，項目暫停網(wǎng)簽；在佛山，因部分項目推出“零首付”、打“骨折價”活動，被惠陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)文叫停。

熱點城市二手房掛牌量激增

對于“抱團保價”的做法，58安居客房產(chǎn)研究院院長張波直言：“我認為對于市場的實際作用很弱。想以這種方式去限制房價下跌，其實也不會對市場形成明顯的影響作用。該降價的房子依然會降，并不會受到’抱團’的影響。”

記者注意到，目前，業(yè)主們的“護盤”行動已經(jīng)從“漲價”降級為“保價”：今年2、3月份，市場大幅回暖，業(yè)主信心大增，深圳、西安、杭州等地部分小區(qū)業(yè)主聯(lián)手漲價。其中有小區(qū)制定“三年行動計劃”，甚至準備成立“村支部委員會”，審核每一位業(yè)主的成交價格，每位業(yè)主的房源掛牌價也需要通過村委會審核。時隔2個月，業(yè)主們的訴求變成了“拒絕帶頭低價拋售”。

小區(qū)業(yè)主選擇“抱團”的后者，有著面對房地產(chǎn)市場短暫回暖后又再度“失溫”的無奈。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，“（護價）這是正常市場現(xiàn)象”。張大偉向《》記者分析指出，本來這一輪樓市小陽春市場復(fù)蘇基礎(chǔ)就不穩(wěn)，但房價上漲過快，導(dǎo)致需求端出現(xiàn)了觀望，“所以現(xiàn)在本來就是回歸到正常情況。在疫情后的需求被釋放后，市場再次出現(xiàn)下行”。

張波表示，可以清晰地看到，今年4月份以來，市場成交量整體出現(xiàn)下降趨勢，包括此前一些熱度比較高的城市如南京、杭州等，以及部分一線城市。成交量長期低于一定的平衡線，會導(dǎo)致房價有下降可能，也會令業(yè)主對市場未來的預(yù)期發(fā)生變化，這是業(yè)主們“抱團保價”的價格因素所在。

其次，業(yè)主“抱團保價”的行為在于希望維持房價穩(wěn)定。“相比2022年，2023年的市場沒有疫情等干擾因素的影響，許多業(yè)主對于后續(xù)市場的判斷會相對樂觀。但與此同時，部分急于拋盤的業(yè)主卻認為未來房價還會有向下探底的空間，希望通過降價方式快速出手，這樣會對人們的市場預(yù)期造成干擾項影響。”張波表示。

新一輪“房價保衛(wèi)戰(zhàn)”的背后，則是已經(jīng)拉開的新一輪房價調(diào)整大幕。根據(jù)國家統(tǒng)計局于5月17日公布的2023年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，4月，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比整體漲幅回落，二手住宅價格環(huán)比漲幅回落更為明顯。

中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，2023年4月，全國100個城市二手房住宅平均價格為15826元/平方米，環(huán)比下跌0.14%，跌幅較上月擴大0.09個百分點。

掛牌量方面，諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年4月，其所監(jiān)測的10個重點城市（北京、佛山、東莞、深圳、杭州、南京、成都、青島、蘇州、廈門）二手房住宅掛牌量為212.3萬套，環(huán)比上漲8.5%，同比上漲高達124.78%。而4月份熱點城市二手房調(diào)價房源中，降價比例比3月份進一步擴大至86.3%。

進入“紅五月”，重點城市的二手房掛牌量仍高居不下。例如，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會最新數(shù)據(jù)顯示，5月8日至5月14日，深圳全市二手房有效房源52397套，創(chuàng)下近一年來新高。

市場熱度悄然回落的同時，全面救市仍在繼續(xù)。4月以來，部分核心城市持續(xù)微調(diào)政策。包括鄭州、合肥、杭州等城市放寬限購、擴大非限購區(qū)域、放寬購房條件。鄭州、寧波、合肥等城市調(diào)整公積金政策，南昌、南京等部分城市鼓勵房票安置等。

“組合拳”之下，樓市回暖的關(guān)鍵仍在于需求端。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前來看，新市民和年輕人的購房需求和潛力依然較大。但是恰恰是這部分人群，疫情以來收入和就業(yè)受到影響較大。“樓市回暖可能還要等上述人群購買力逐步恢復(fù)，這可能需要一定時間”。

根據(jù)張波的判斷，2023年的市場會呈現(xiàn)一個“波折性的恢復(fù)”，上漲及下降趨勢交錯呈現(xiàn)，也令業(yè)主們的心態(tài)出現(xiàn)明顯分化。基于中國經(jīng)濟對于房地產(chǎn)強大的支持力度，整個市場面的成交量預(yù)計在下半年會恢復(fù)到正常的格局，“這個情況下，房價出現(xiàn)直線下降的現(xiàn)象就會減少”，張波認為。

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