記者 李貝貝 上海報道

2022年以來， “第二支箭”“金融16條”“股權融資優化5條新政”相繼出臺，加上“三支箭”的持續發力，房企融資渠道更加暢通。進入2023年，政策延續此前基調，房企融資趨勢日漸好轉，出險房企債務重組進程也明顯提速。業內人士認為，房地產市場的積極變化，將進一步提振各方發展信心，促進經濟運行回升向好。

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知名房地產研究專家、易居企業集團CEO丁祖昱向記者謹慎指出，房地產整體行業面融資仍未有全面回暖，未來在行業集中度增強的趨勢下，房企無論是融資量還是融資成本預計將持續分化，更多的低息債將持續流向優質房企。

4月80家典型房企融資總量達497億元

自2022年底以來，“第三支箭”持續發力，陸續恢復上市房企和涉房上市公司再融資。

據中指研究院統計，截至今年4月底，已有39家房企發布擬定增募資計劃，預計將有超千億元的股權融資資金持續釋放。另據公開報道，近期已有包括三湘印象（000863）、招商蛇口（001979）、陸家嘴（600663）、華夏幸福（600340）、新湖中寶（600208）、大名城（600094）等在內的十多家A股房企披露股權融資意向或計劃。

例如，4月21日，華僑城A向特定對象發行可轉債預案取得華僑城集團批復。此前，3月30日，華僑城A發布向特定對象發行可轉債預案，發行總額不超過88億元，扣除發行費用后的凈額將全部用于東莞天鵝堡花園、寧波陽光海灣等9個房地產項目以及補充流動資金，項目總投資超過560億元。

4月27日，就申請向特定對象發行股票事項，榮盛房地產發展股份有限公司（簡稱“榮盛發展（002146）”）發布了對深交所問詢函的回復。今年3月7日，榮盛發展發布公告稱，將申請向符合中國證監會規定的證券投資基金管理公司、證券公司、信托公司等不超過35名特定對象，擬發行股票不超過13.04億股（含），擬募集資金總額預計不超過30億元，將用于成都時代天府、長沙錦繡學府、唐山西定府邸項目及補充流動資金。

有分析師認為，時隔數年，上市房企再融資渠道重新開閘，勢必會成為房企改善財務狀況、提高市場投放的重要手段，有助于滿足行業合理融資需求，有效防范化解優質頭部房企風險。對此，榮盛發展表示，公司擬通過非公開發行募集資金，旨在貫徹落實“保交樓、保民生”的國家戰略指示，聚焦房地產主營業務，增強核心競爭力，擴充公司資金實力，優化資本結構。

多家房企披露股權融資意向或計劃的背后，是房企融資環境的持續改善。

克而瑞研究中心提供的數據顯示，今年3月，80家典型房企的融資總量為608.93億元，環比增加43.4%，同比減少31.3%；4月，80家典型房企融資總量為497億元，同比下降29%，降幅進一步縮減。同時，融資成本也進一步縮減。比如，3月，80家典型房企新增債券類融資成本3.72%，環比下降0.41個百分點，同比下降1.1個百分點。

房企加緊再融資動作之外，近期行業信用債發行等也保持良好勢頭。

5月4日，碧桂園地產集團有限公司（簡稱“碧桂園”）發布2023年度第一期、第二期中期票據申購說明。據悉，上述2023年第一期中期票據發行金額上限為8億元，期限為2年；該期債務融資工具按面值發行，申購區間為3%—4%。2023年第二期中期票據發行規模為9億元，期限為2年；該期債務融資工具按面值發行，申購區間為3%—4%。此前，4月14日資本市場消息稱，碧桂園附屬公司由投資公司Flow Capital（HK）Ltd取得了9億港元的新融資，融資期限2年。

5月1日，公開報道顯示，珠江投資近期獲中國銀行間交易商協會批準注冊30億元中期票據，2年內有效；4月11日，卓越商管50億元中期票據注冊獲批，成為“第二支箭”的實際受益企業之一；3月2日，卓越集團獲得中國郵儲銀行（601658）100億元意向性授信額度等。

值得注意的是，隨著融資環境的改善、房地產銷售情況的提振，部分出險房企債務重組也在加速。例如，繼3月10日佳兆業集團在停牌近一年復牌之后，4月12日，融創中國宣布達成復牌指引及恢復買賣。

據記者不完全統計，截至目前，華夏幸福、富力地產、融創中國已經成功實現境內外債務的全部重組，龍光集團完成內債整體重組。此外，恒大集團等頭部出險房企也對境內或境外債務進行了整體重組。丁祖昱認為，雖然當前這些房企的債務壓力依然很大，但隨著利好消息的傳來，行業信心也有望逐步修復。

央企、國企更具融資優勢

基于年內房企融資情況的改善，業內普遍認為，隨著房地產市場企穩回升，房地產行業信心恢復，金融機構預期改善，“三支箭”支持政策逐步落實等，房企融資環境有望進一步改善。

信達證券（601059）研報指出，需求端溫和復蘇，銷售回款改善，房企經營和自身“造血”能力有所修復。2023年以來，融資端政策持續釋放，政府工作報告也強調要化解優質頭部房企風險。在融資端政策的“輸血”之下，行業主體信用風險或已基本見底。

克而瑞研究中心也認為，下半年房企融資環境將繼續改善，其中央企、國企及部分優質民企憑借資本的助力將表現出更強的抗周期韌性，獲得行情轉好時搶占市場的優勢。

3—4月間，在2022年業績發布會上，部分房企透露了今年的融資計劃，亦展現出對于融資環境走向的樂觀態度。

例如，業績發布會上，龍湖集團首席財務官趙軼介紹說，2023年龍湖債務會保持平穩，保持2080億元總數不變，而結構會進一步優化，將加大國內的銀行融資，加大經營性開發貸，適度減少境外融資，繼續保持行業較優的短債比和現金覆蓋倍數等。“我們關注到現在國內外的直接融資債券市場還在恢復之中，對民營企業的利率還是偏高，我們也是保持適度觀望，相信一定會恢復到正常的狀態。”趙軼表示。

不過，值得注意的是，當前感受到政策“暖意”的房企仍以國、央企、優質的穩健型民營房企為主。

億翰智庫方面即強調，當下各類企業的信用具有顯著的差異性。從政策的導向和實際的資金流向上看，穩健型企業仍是政策支持的實際受益者，能夠獲得融資和發債支持的仍是央企、國企、穩健型民企。整體而言，民企的信用修復仍需時間。

根據克而瑞地產研究中心的統計，從企業性質分類來看，2023年前4月，國企、央企的發債量為1148億元，同比增長5%，民營企業發債量為182億元，同比大幅下降48%；從成本上來看，國企、央企2023年前4月的融資成本為3.38%，民營企業卻達到6.34%；從到期債務規模來看，今年前三季度，房企到期債券總規模同比增長5.3%至5573億元，其中有4081億元屬于民營房企，占比達到了73%。

“2023年7月及9月仍舊有（債務）到期高峰，今年房企的債務壓力依然較大，若銷售市場長期低迷，債務違約現象或仍會出現。”丁祖昱向《》記者分析指出。

在4月26日舉辦的業績發布會上，中南建設（000961）董事兼總經理陳昱含直言，“從融資端來看，盡管存在著’多支箭’的政策利好，但是民營企業的信用修復不是短期內能夠完成的，相對國企、央企而言，民企的融資條件仍然苛刻。”

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