“您好，我們想咨詢一下租房。”一個工作日的下午，兩位年輕人走進有巢國際公寓前臺，其中一位指著旁邊的朋友說：“我是住在這里的，我朋友也想來看看。”

這座位于上海松江區泗涇的公寓，是華潤置地2018年開發的保障性租賃住房項目。有巢泗涇國際公寓同時也是首單市場化機構保租房REIT——華夏基金華潤有巢REIT的底層資產之一。華夏基金華潤有巢REIT最近披露的一季報顯示，一季度現金分派率高達5.3%，遠高于預期。近日，中國證券報記者走訪位于上海市松江區有巢泗涇國際公寓，實地探訪它的運營情況。

(資料圖片)

業內人士表示，華夏基金華潤有巢REIT出租率穩定，擴募儲備豐富。作為我國住房供應體系中的重要組成部分，保障性租賃住房對服務城市新市民，保障新青年住房需求等有重大意義。

業績大超預期

從上海虹橋機場出發，往西南方向驅車行進半個多小時，就來到了泗涇。泗涇處于松江老城和上海市區的中間位置，是當地人熟知的“睡城”——白天，人們離開泗涇外出上班，到了傍晚下班回家的人們才把這里喚醒。有巢泗涇國際公寓就在9號線泗涇站兩公里外的地方。它同時也是首單市場化機構保租房REIT——華夏基金華潤有巢REIT的底層資產之一。

有巢泗涇國際公寓每棟樓有17層，從二層開始，每層設有16-17間公寓。這些公寓分為三種戶型，開間、一室一廳和兩室。房間內部都配有現代簡潔的成套裝修，以及洗衣機、空調等基礎家電。據工作人員介紹，一間35平方米的開間，月租金為2450元。這一價格和市場價持平，記者查閱租房軟件發現，附近30平方米左右開間租金多在2400元-2700元之間。

不過，與很多長租公寓不同，有巢國際公寓整個項目的所有戶型都是朝南采光。工作人員介紹說：“這在上海其實是比較難得的。上海很多住宅都是中間一條走廊，兩邊都有房間，所以會有一半的房間采光都不是特別好。”除此之外，小區西側、南側的底商有快餐店、便利店，小區里設有公共休閑區和健身房，能夠滿足居民的基本需求。

從國外成熟市場的經驗來看，美國公寓REITs的平均派息率在2.5%到3.5%之間，美國最大公寓REIT——EQR的平均派息率也在3.7%到4%之間。最近披露的一季報中，華夏基金華潤有巢REIT的一季度現金分派率高達5.3%，不僅遠高于預期，也超出了EQR的派息率。

據工作人員介紹，部分原因在于，一季度期間底層資產的收支兩端運營情況較為理想。在收入端，出租率大幅超過預期。在成本端，運管機構通過精細化管理，令項目整體成本得到有效節約。

其中一項舉措是面向全體租客的“有巢APP”，有巢住房租賃(深圳)有限公司總經理陳嘉介紹，“有巢APP”可以實現房間的線上簽約、繳費、換房、增值服務預約及退房，方便租戶的同時，也降低了一線門店運營成本。同時，面對企業客戶，搭建了“巢企薈”平臺，為企業租戶一站式解決員工的租住需求，截至2022年底已擁有超過300家簽約企業租戶。

出租率穩步提升

從資產特點角度來看，保障性租賃住房具有出租率高、現金流穩定、持續經營能力強等特點，與公募REITs對于基礎資產的要求具有很高的適配性。而作為市場上首單市場化機構保租房REIT，華夏基金華潤有巢REIT的穩定運營，是中國住房租賃全鏈條資管模式的創新探索，也是以市場化方式盤活存量資產的關鍵一步。

該REIT的底層資產——有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目，分別是上海松江區“001號”“002號”保租房項目，也是上海市推進保障性租賃住房發展的重要示范項目。憑借優質的產品品質、物業運營管理服務、齊全的社區生活配套，以及納保后具有市場競爭力的租金水平，兩項目自開業以來出租率穩步提升，經營穩定。

“目前兩個園區出租率相較招募書預測的90%及91%已分別提升2.4個百分點和6個百分點。”華夏基金基礎設施與不動產業務部聯席行政負責人莫一帆說。

雖然兩地距離市中心較遠，但陳嘉表示，這對兩處有巢國際公寓的業績并無影響。他介紹說：“上海城市的發展并非是攤大餅的外擴模式，而是以區域產業為導向的多中心發展模式。盡管兩個項目距離上海的城市中心點有一定距離，但項目租客大多屬于地鐵沿線及項目周邊‘產住一體’的就業人群。”

截至2023年3月末，有巢已累計進駐全國15個城市，在營項目33個，儲備項目23個，布局房源5.6萬間。在北京、上海、廣州、深圳四個超一線城市均有大型租賃社區布局，后續擴募儲備豐富。

據陳嘉透露，目前華潤有巢已經按招募書披露，從持有的保租房項目中選定了計劃擴募項目，待相關項目達到穩定經營狀態且符合監管要求后，將盡快啟動擴募。同時，華潤有巢未來投資重點將聚焦于一線及強二線人口凈流入城市的可擴募資產。

促進行業向新發展模式轉型

保障性租賃住房是我國住房供應體系中的重要組成部分，對服務城市新市民，保障新青年住房需求等有重大意義。

根據第七次人口普查數據，預計上海保障性租賃住房的需求超過百萬套。“十四五”期間公布的數據顯示，上海市累計建設保障性租賃住房約60萬套。華夏基金華潤有巢REIT基金經理苗曉霖表示：“這一定程度上可以緩解需求端的緊缺，但整體上海保障性租賃住房的供給仍然存在較大缺口。”

華夏基金表示，以華夏基金華潤有巢REIT為代表的基礎設施REITs正在成為助推優質保障性租賃住房實現高水平運營、可持續發展的重要金融工具，將促進行業向新發展模式轉型，實現平穩健康發展，引導各方合力筑巢，保障人民安居樂業。

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