3月23日，北京迎來(lái)供地政策優(yōu)化后的首場(chǎng)土拍，昌平朱辛莊0028地塊貢獻(xiàn)了最多的話題：線上競(jìng)價(jià)即觸及上限、42家房企參與搖號(hào)大戰(zhàn)、中簽率僅2.38%……最終，上海大華成了那個(gè)“42選1”的幸運(yùn)兒，成功摘得昌平朱辛莊0028地塊，成交價(jià)12.995億元，溢價(jià)率15%。

先是廣州越秀地產(chǎn)，后是上海大華，隨著小陽(yáng)春的到來(lái)，“新面孔們”帶著幸運(yùn)加持涌入北京。

超低的中簽率

(資料圖片)

憑借海淀北、地鐵旁、“碼農(nóng)間”的標(biāo)簽，朱辛莊0028地塊所在的昌平南在北京土地市場(chǎng)人氣一直在線。

今年2月份，昌平信息園二期地塊(越秀星樾)同樣熱度高漲，從競(jìng)地價(jià)到競(jìng)“現(xiàn)房銷售面積”、再轉(zhuǎn)為搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，最終廣州越秀以33.12億元+4.5萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售面積拿下該地塊，成交樓面價(jià)約為3.7萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%，地價(jià)、現(xiàn)房銷售面積雙雙觸頂。

對(duì)比來(lái)看，朱辛莊0028地塊熱度更甚：42家房企報(bào)名，其中41家獨(dú)立操盤，10家全新面孔首次進(jìn)京，不但參與房企數(shù)量是此前的三倍，而且在開(kāi)拍前便收獲30手報(bào)價(jià)觸及地價(jià)上限，直接進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)程序定輸贏。

最終，上海大華依靠首次入京的好運(yùn)氣，在“42選1”的搖號(hào)環(huán)節(jié)成功摘得昌平朱辛莊0028地塊。

拿地靠“抽獎(jiǎng)”，開(kāi)獎(jiǎng)即躺贏。與此前越秀地產(chǎn)搖號(hào)競(jìng)得昌平信息園二期地塊如出一轍，上海大華也帶著幸運(yùn)加持進(jìn)入北京。但與之前不同的是，昌平朱辛莊0028地塊的中簽率僅2.38%，這也刷新了北京土拍史上中簽率新低紀(jì)錄。

上海大華的名字，很多人并不熟悉。

大華地產(chǎn)成立于1988年，總部位于上海，是國(guó)內(nèi)最早的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，相比同時(shí)期成立的萬(wàn)達(dá)，它的確顯得低調(diào)沉穩(wěn)。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，大華地產(chǎn)的前身是上海市寶山區(qū)大場(chǎng)鄉(xiāng)商品住宅開(kāi)發(fā)公司，1998正式轉(zhuǎn)制為大華(集團(tuán))有限公司。

與長(zhǎng)期深耕杭州市場(chǎng)的濱江集團(tuán)（002244）不同，大華地產(chǎn)曾在公開(kāi)采訪中表示，公司將以上海為原點(diǎn)，在長(zhǎng)三角區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域、中西部、西南區(qū)域及港粵澳大灣區(qū)域持續(xù)布局。

從2017年至今，大華地產(chǎn)先后在昆明、廣州、杭州、咸陽(yáng)、天津、德州、蘭州等城市拿地?cái)U(kuò)張。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年大華地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售金額361億元，位列百?gòu)?qiáng)房企第57位。

針對(duì)本次進(jìn)京拿地，大華方面也直言“不容易”，并表態(tài)會(huì)繼續(xù)在北上廣等一線城市發(fā)展。

小而美的優(yōu)質(zhì)地塊

對(duì)于地塊屬性，包括大華自己在內(nèi)的拿地企業(yè)一致評(píng)價(jià)：“小而美”。

地塊區(qū)位條件優(yōu)越，產(chǎn)業(yè)和商圈配套齊備，區(qū)域客群購(gòu)買力強(qiáng)，規(guī)模小、利潤(rùn)高、資金少、流速快、難度低，無(wú)現(xiàn)房銷售等其他條件限制，因此“搶手”是必然。

某華南房企北京區(qū)負(fù)責(zé)人直言，這塊地的屬性比較純粹，總價(jià)較小，周邊客群理想，可以說(shuō)是進(jìn)京首站的不二選擇，這也是為什么有10家新面孔扎堆。

中指研究院高級(jí)分析師張曉飛指出，朱辛莊地塊競(jìng)拍規(guī)則相對(duì)簡(jiǎn)化，僅設(shè)置競(jìng)地價(jià)及現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)兩個(gè)環(huán)節(jié)，無(wú)配建及競(jìng)現(xiàn)房要求，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金占用量較小。且觸頂價(jià)格不到13億元，“低門檻”也能夠讓更多的房企參與其中。

上述華南房企負(fù)責(zé)人算了筆賬，朱辛莊地塊的土地合理上限價(jià)格為12.995億元，折合樓面價(jià)約3.5萬(wàn)元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米，房地價(jià)差高達(dá)1.75倍，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)保障是“妥妥的”，加上小地塊“快進(jìn)快出”的節(jié)奏，保守估計(jì)是近三年來(lái)新供地塊中實(shí)際房地比最優(yōu)質(zhì)的。

北京鏈家研究院資深分析師岳微分析稱，本次出讓的朱辛莊0028地塊位于昌平區(qū)北五至六環(huán)，地塊自身?xiàng)l件優(yōu)越，僅3萬(wàn)平方米規(guī)劃建筑面積全部用于純商品住宅建設(shè)，體量小、居住屬性純粹；所在板塊居住界面完整、生活配套成熟，8號(hào)線、昌平線雙軌交匯，交通優(yōu)勢(shì)明顯，緊鄰小米智能制造產(chǎn)業(yè)園、國(guó)際信息產(chǎn)業(yè)園，其中，小米產(chǎn)業(yè)園作為小米核心制造的所在地，將在年末投入使用，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)凸顯。

“昌平區(qū)目前在售新房項(xiàng)目較多，但朱辛莊板塊近兩年無(wú)新房供應(yīng)，僅年初出讓的越秀星樾一個(gè)項(xiàng)目即將入市。”岳微表示，地塊周邊競(jìng)品項(xiàng)目少，居住需求旺盛，一方面，昌平區(qū)本區(qū)內(nèi)改善需求強(qiáng)烈，另一方面，朱辛莊板塊臨近海淀北部，海淀區(qū)近兩年可供應(yīng)及潛在供應(yīng)的新房體量較小，朱辛莊板塊成為海淀外溢居住需求承接地。

王寅浩

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