進入2023年，隨著房地產市場預期的轉好和多項利好政策落地，此前出險的部分優質房企加快出臺了化債方案。

據記者統計，今年以來，已經有華夏幸福（600340）、融創中國、中梁控股、祥生控股、中國奧園、旭輝控股等多家房企發布了化債進展或方案。同時，佳兆業、景瑞控股等出險房企達成此前的復牌條件，已經正式復牌。

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在防范化解頭部房企風險的政策指引下，會否有更多的出險房企抓住“化債窗口期”以走出困境？

今年以來，已經有華夏幸福、融創中國、旭輝控股等多家房企發布了化債進展或方案。資料圖片

出險房企加快化債步伐

近期較受關注的是旭輝控股的化債方案。3月10日，旭輝控股披露了化債的初步方案。根據旭輝披露的初步指示性關鍵條款，首先，旭輝預期債權人不會被要求接受削減欠付債務的任何本金；其次，債權人能夠自愿選擇轉股，全面解決方案可能包含選擇權，允許部分或全部債權人自愿將部分債務轉換為公司股權或可轉股債券。

公告顯示，債務的本金分期償還及到期日，預期將延長至全面解決方案全面實施當日起計不超過7年。同時，旭輝將以償還部分本金或同意費的形式，向債權人支付若干前置款項，且正在制定方案，向債權人提供適當及切實可行的增信。

旭輝此次的化債方案的核心包括“不超過7年的債券展期”和靈活的“債轉股”，這也參照了此前出險房企化債成功的方案，目前該方案是否能通過還需要獲得債權人的同意。

按照此前的化債經驗，富力地產的“整體打包”的思路為房企化債提供了整盤思路，華夏幸福用物管和代建平臺的股權作為置換的“債轉股”方案，也為出險房企提供了“債轉股”的新思路。從目前來看，“不削減本金”“適當的展期”“支付同意費”“債轉股”等方式成為房企化債的“標準動作”。

克而瑞研究中心指出，據不完全統計，富力、龍光、融創、華夏幸福等多家房企債務展期的加權平均期限達到3年及以上。這意味著一旦企業展期方案通過，將有效緩解相關公司未來至少3年以上的流動性壓力，這為房企調整經營策略、回歸健康軌道爭取了時間。同時，債務展期也讓房企付出不小代價，比如中國奧園，將對同意暫緩償債安排的債權人支付同意費，金額約為欠付該債權人境外債務本金額的0.25%或0.5%。

易居企業集團首席執行官丁祖昱表示：“雖然債務重組可在一定程度上緩解房企流動性壓力，但其本質僅是輔助手段。無論是展期、債轉股等相關重組，都僅能緩解企業一時燃眉之急。重組之后，企業運營改善核心還在于銷售端，即修復基本盤、依靠銷售回款以恢復企業自身‘造血能力’才是關鍵。”

部分房企化債進展一覽

能否抓住“化債窗口期”？

目前，從美元境外債來看，債券置換、債轉股成為化債方案較為主流的選擇。據資本市場消息，融創中國也計劃在境外發行新的美元票據來置換現有票據，展期期限最短為2年，最長為9年。除此之外，債權人還可以申請將部分或者全部美元債進行債轉股，即將手中持有的美元債按照一定的比例轉換成融創中國或者融創服務的股份。對此，融創中國近期或將發布有關債務重組的進展公告。

除了部分目前已經公布債券重組進展的出險房企外，其他出險房企的化債之路并未明朗。例如，恒大中國、大發地產、弘陽地產、新力控股、世茂集團、融信集團等目前尚未公布具體的債務重組方案。

一方面，對于債務狀況較嚴重的出險房企來說，債務重組落地越早越好，更有利于公司盡快向正常經營過渡。另一方面，當下正值房企化債的有利窗口期，樓市銷售逐步回暖，房企融資得到改善，是否能抓住這個窗口期也是房企化危為安的關鍵一步。

兩會剛剛落下帷幕，政府工作報告中指出，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。同時，有效防范化解優質頭部房企風險也是化解金融風險的重點工作方向之一，也是今年房地產的重要工作內容。

在政策的指引下，易居智庫研究總監嚴躍進認為：“當前全國房價總體趨穩、購房者市場信心增加、房企銷售和經營狀況也總體趨于穩健，這都使得房地產金融風險的防范和化解工作面臨新機遇。”

部分出險房企迎來復牌

3月10日，佳兆業正式在港交所恢復買賣，成為2023年率先復牌的出險房企。

隨后，3月14日，景瑞控股也正式復牌。景瑞控股發布公告，披露了2022年半年報和存款獨立調查結果，達成了復牌條件，于當天上午9時正式在港交所復牌。

財報顯示，2022年上半年，景瑞控股合約銷售額約為45.09億元，較2021年同期下降約75.9%；收入為24.71億元，較2021年同期下降約51.5%；毛利為2.02億元，毛利率為8.2%，凈虧損為14.54億元。截至2022年6月末，公司總資產為594.18億元，較2021年12月31日減少6.1%，公司凈債務資本比率約為129%；銀行存款及手頭現金總額（包括受限制現金）為75.39億元。

在債務違約方面，景瑞控股表示，自2022年1月1日至今，集團未能支付5筆美元債的本息，根據公司對境外美元優先票據的重組管理和公平對待所有債權人，將暫停支付其他境外美元優先票據。同時，景瑞控股也表示，目前已委任鐘港資本有限公司為財務顧問，以評估集團的資本結構、評估集團的流動資金及探尋所有可行解決方案以緩解當前流動資金問題，并達成對所有持份者最優的解決方案。

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