早前，舊改由于拿地成本低、利潤高，一直是諸多開發商角力的目標。不過，隨著房企債務危機的蔓延，疊加政策叫停“大拆大建”，民企面對利潤空間不斷被“切薄”甚至即將虧損時，逐漸踩下舊改“剎車”。隨之，國企紛紛接盤紓困。

那么，在目前的市場環境下，舊改操盤思路跟之前相比有何不同？民企、國企介入舊改的比例分別有多大？民企如何更好地參與到舊改中？

部分民企撤離舊改，國資紓困接盤

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舊改曾一度是諸多房企角力的目標，不過，隨著房企債務危機的蔓延以及政策叫停“大拆大建”后，民營房企逐漸踩下舊改的“剎車”。在此背景下，一些國企擔當“白衣騎士”角色，接盤紓困舊改項目。

以信達為例，近期，信達地產（600657）發布公告稱，全資子公司廣東信達地產與公司關聯方中國信達及其下屬公司信達資本共同參與認購蕪湖信中盛投資合伙企業(有限合伙)，總認繳規模為31.51億元。合伙企業擬投資深圳某城市更新項目，截至目前，項目已完成拆遷及實施主體確認工作，預計項目總貨值約45.77億元。據悉，該項目屬于中南建設（000961）。

在此之前，信達系與和昌集團等成立約90億元基金，投向貨值340億元的深圳兩個舊改項目。其中一個項目已取得專項規劃批復，一期已開盤預售，二三四期正在推動拆遷，項目總貨值約250億元；另一個項目已完成立項，目前正在準備專項規劃申報，項目總貨值約90億元。

加上紓困中南建設的深圳項目，信達地產近期在深圳合作的三個舊改項目總貨值將達385.77億元。

無獨有偶。深圳恒大時代之光也等來了“紓困天團”。據悉，該項目是由岳盟工業區舊改過來的房地產項目，位于深圳市龍華區民治街道建設東路與民塘交匯處東側，更新單元用地面積68502平方米，拆除用地面積64974平方米。近期，東方資產、長城資產聯合深圳安居建業等合作伙伴，幫助中融信托接盤了該項目。

實際上，自去年以來，國資接盤舊改不乏案例，這一現象在廣州、深圳等地最為普遍。比如廣州城投已接手天河吉山村、黃埔廟頭村項目，科學城集團已接手黃埔旺村、楓下村項目；廣州高新區投資集團已接手滄聯村、重崗村項目。

房企為何選擇撤出舊改？國家高端智庫研究員宋丁分析道，舊改中存在的一大難題在于歷史遺留下的加建、違建，由此會引發后續如何拆除和賠償的問題，“過去，在舊改領域，拆遷賠償基本由房企來負責，這容易導致房企和業主之間形成拉鋸戰，即業主不讓步、價格炒太高，而房企又不愿意承擔較高的拆遷成本，由此導致舊改項目陷入僵局。”

成本高確實是舊改中面臨的一大問題。宋丁指出，近年來，隨著房地產行業波動、政策調整等，房企涉及舊改難度加大，加上目前一些公益性配套被納入舊改中，也額外增加了房企的成本及開發難度。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉亦坦言，舊改項目面臨的不確定因素較多，比如存在產權糾紛，不同產權主體對改造態度不同，都會阻礙改造進程。此外，一些項目投資周期長，對企業資金鏈壓力較大，后期靠運營產生的現金流，可能無法匹配前期投入等，均是房企顧慮的因素。

實際上，對于民企而言，在當前樓市尚未真正企穩回暖的背景下，參與城市更新項目依然面臨較多的困難。“除了城市更新項目本身的周期長、拆遷難、回款慢等困難外，現在民企的融資難、城市更新項目樓面成本優勢不明顯等問題，更是讓民企參與城市更新的積極性受到影響。”合一城市更新集團董事總經理羅宇如是說。

“舊改”內涵轉變，參與主體“國民協同”

實際上，目前“舊改”的內涵已經發生深刻變化。政策層面，2021年8月底，住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》。明源不動產研究院首席研究員艾振強分析稱，該政策重申，將地方政府作為城市更新的第一責任人，避免城市更新成為地產開發，并且明確要求城市更新項目的拆除面積不應大于現狀總建面積的20%，拆建比不大于2，就地就近安置率不宜低于50%。這意味著舊改項目的可售指標大幅減少，民營房企很難算得過賬來。

不僅如此，在舊改的模式上，過去主要為推倒重建，偏地產開發模式，但隨著老舊小區改造的推進，“舊改”的內涵更為豐富，以老舊小區改造為核心的城市更新將發揮重要作用。

隨著老舊小區改造的推進，“舊改”的內涵更為豐富。圖為上海一小區批量加裝電梯。圖/IC photo

“十四五”公共服務規劃顯示，2021年-2025年，我國將基本完成2000年底前建成的，約21.9萬個城鎮老舊小區的改造任務。今年的政府工作報告提到，過去5年城鎮老舊小區共改造16.7萬個。聚焦今年，全國住房和城鄉建設工作會議上指出，2023年，我國將新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個以上。

在此背景下，目前北京、上海、西安等城市，在城市更新的思維上，運用了“政府統籌+市場化運作+項目自平衡”手法，從而規避了原先“政府引導+市場化運作”模式中的一些弊端，而在用地規模、操作模式等方面也均提出了更高要求。

隨后，舊改的參與主體亦發生相應變化。羅宇分析指出，目前國企參與力度進一步加大，而民企新投資項目逐漸減少，同時，民企已有的存量項目由自行操盤，轉向尋求國企進行戰略合作，整體態勢上呈現“國民協同”的趨勢。

“對于過去拆除重建型的城市更新，民企將其作為增加土儲的手段，因此，參與比較多，但城市更新周期長，對資金鏈是一個很大的考驗。這一兩年，在很多民營房企遭重創后，城市更新領域也成了國央企的主場。”艾振強如是說。

在目前市場環境下，民企、國企介入舊改的比例分別有多大呢？對此，全聯房地產商會城市更新分會表示，目前國企介入的多，但具體比例還沒有詳細數據。艾振強亦表示，對于民企、國企介入舊改的具體比例，很難有一個整體的詳細數據，因為在舊改項目中，國企和民企合作的現象很常見。但粗略估計，目前國企占據主導地位。

“近年來，民企退出舊改后由國企來接盤，而新增舊改項目主要還是以國企為主，預計有些城市占比超一半。但過去這些年，民企畢竟拿到了大量舊改項目，大部分還未撤出，只是暫時面臨一些困難。”宋丁分析稱。

在業內人士看來，國企參與大中型城市更新項目，抗風險能力更強。另外，地方國企指定平臺公司全程托底參與和主控，亦可化解大中型城市更新片區類項目長周期運作中的風險。羅宇預計，未來金融機構資金投放會更加聚焦優質主體、優質區域、優質資產。其中，國企、政府紓困平臺仍為主要金融機構貸款的重點投放對象。

不過，聚焦深圳市場，民企仍是城市更新的主力軍。據合一城市更新研究院發布的《2023年度深圳城市更新和土地整備白皮書》顯示，2022年，在城市更新單元新增實施主體確認公示項目中，民企占比約76%，國企占比約15%；而土地整備利益統籌項目新增留用地合作開發主體，國企占比約90%，民企占比約10%。基于此，羅宇分析指出，民企更聚焦城市更新，國企更聚焦土地整備利益統籌。

從開發轉向城市服務，投資城市更新不在多而在精

傳統的城市更新業務模式也面臨轉變。全聯房地產商會城市更新分會分析指出，原先參與城市更新的企業，主要是在拆除后進行滾動式的開發，通過銷售物業的回款，平衡整個項目的開發資金。新要求下，原來的“拆遷-建設-銷售”的算賬邏輯、企業的實施方式都需要進行調整，才能應對由之前賺快錢的開發模式，向賺慢錢、賺長期效益的經營模式轉變的挑戰。

實際上，正如艾振強所言，由于存在“一二級聯動開發”的可能性，之前很多民企大力布局舊改，將其作為獲得土儲的一種重要方式，在理解層面更多停留在“單個地塊”上，而舊改實際上應落在提升城市功能上，重點應從開發轉向城市服務，“這不僅與民企對利潤的追求相悖，而且多數民企的多業態綜合開發與運營能力，并不足以支撐大體量舊改項目未來的長期發展。”

那么，展望行業的發展，民企如何更好地參與到舊改項目中？艾振強指出，一些國企在開展項目時仍需與社會資本合作。因此，有較強運營能力的民企可以更多尋求與國企和地方政府戰略合作的機會，優勢互補，從而達到1+1>2的效果。

羅宇亦表示，國企與民企之間加強合作，各自發揮優勢，才是最有效的市場化資源配置方式，才能與城市更新項目的復雜性與周期性要求匹配。

在這一過程中，羅宇認為，民企投資城市更新從不切實際的規模轉向落袋為安的利潤，這就要求民企必須深耕區域，確保現金流安全以穿越周期，強化實施能力做好能做成的項目，資產配置不在多而在于精。除此之外，民企后續參與城市更新項目需培養高質量發展、精細化運營綜合實施能力，以匹配政策方面對城市更新模式轉變的新要求，做好城市運營服務商。

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