隨著近日各房企陸續(xù)公布今年前兩個月的銷售業(yè)績，房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇預(yù)期已基本確立。克而瑞行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，今年2月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4615.6億元，單月業(yè)績環(huán)比增長29.1%、同比增長14.9%，無論是操盤口徑、全口徑還是權(quán)益口徑，均已基本恢復(fù)至疫情前2019年的水平。

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告別過去三年疫情后，疊加行業(yè)政策暖風(fēng)頻吹，地產(chǎn)行業(yè)將在深度調(diào)整近兩年后逐漸回歸正常。毫無疑問，核心要素銷售端重回正軌將根本性扭轉(zhuǎn)全行業(yè)的預(yù)期，包括房企的資金融通、物業(yè)保交付、業(yè)績利潤、新增土儲等諸多方面。

尤其是在交付端，隨著地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸制造業(yè)屬性，各房企的交付力成為了能反過來影響銷售端的又一核心競爭力。預(yù)計(jì)今年全行業(yè)延續(xù)2022年的穩(wěn)健，繼續(xù)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。

今年的交付任務(wù)依然較重

在行業(yè)大調(diào)整的背景下，保交付成為了社會各界關(guān)心的重要議題。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國交付TOP50房企共計(jì)交付約429萬套房屋。其中，碧桂園集團(tuán)累計(jì)交付近70萬套，為全行業(yè)第一，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于行業(yè)交付第二的30萬套。此外，包括萬科、保利、華潤、龍湖等均位列交付榜前十，交付套數(shù)均超10萬套。

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正是由于這些優(yōu)質(zhì)龍頭房企在交付端的穩(wěn)健，也奠定了銷售端的強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局，市場份額在逐漸向頭部集中。如碧桂園全年累計(jì)共實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額3574.7億元，權(quán)益合同銷售建筑面積4451萬平方米，在行業(yè)內(nèi)繼續(xù)保持領(lǐng)先。

面向房地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)，交付力既是房企社會責(zé)任的擔(dān)當(dāng)，也是企業(yè)產(chǎn)品力、服務(wù)力的直觀體現(xiàn)，更是房企穿越周期、實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議也將“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”列為2023年重點(diǎn)任務(wù)。

實(shí)際上，2023年行業(yè)的保交樓的任務(wù)并不輕松。

簡單按照預(yù)售到結(jié)轉(zhuǎn)為期兩年的節(jié)奏估算，2021年全國商品房銷售額高達(dá)19萬億的歷史峰值水平，預(yù)計(jì)相當(dāng)?shù)慕桓度蝿?wù)會落在2023年。如綠城預(yù)計(jì)全年將交付逾20萬套，較2022年14萬套增長約43%，此外，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2022年底全國仍有約290個問題項(xiàng)目，尚未交付房屋數(shù)量超40萬套，也將對2023年的交付產(chǎn)生較大壓力。

值得一提的是，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全國商品房銷售面積13.58億平方米，比上年下降24.3%，全國商品房銷售額13.33萬億元，下降26.7%。行業(yè)發(fā)展邏輯加快從“規(guī)模”向“品質(zhì)”轉(zhuǎn)變的同時，預(yù)計(jì)從2024年開始，房企在交付端的壓力也將會有所緩解。

因此，2023年或是房企交付壓力測試的一個關(guān)鍵年份，不僅考驗(yàn)各房企的抗壓成色，同時也是通往下一發(fā)展階段的“門票”。

政策、銷售、融資多面復(fù)蘇優(yōu)質(zhì)房企全年交付無憂

房企要順利通關(guān)“保交付”壓力測試，手里有糧才能做到心里不慌。而房企的資金來源主要有兩類：銷售回款與融資回款。

銷售回款方面，在融資、購房等多重利好政策陸續(xù)落地半年多來，今年2月市場終于出現(xiàn)明顯回暖跡象。正如今年政府工作報(bào)告中所述，全年拉動需求成為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵著力點(diǎn)，而這其中，地產(chǎn)是拉動整體需求端復(fù)蘇的核心要素。預(yù)計(jì)全年支持政策有望延續(xù)，銷售將實(shí)現(xiàn)同比正增長，明顯改善房企的流動性。

融資回款方面，隨著“三箭齊發(fā)”相繼落地，千億級儲架式注冊發(fā)行獲批，“金融16條”授信額超萬億，“央地合作”增信撬動地方擔(dān)保支持，此外內(nèi)保外貸也疏通了境外融資。以優(yōu)質(zhì)示范民營房企為首的龍頭企業(yè)在融資端的回款大幅改善，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1月民營房企融資額同比增長54%，增速為近年來的新高。

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央行副行長劉國強(qiáng)近期表示要做好結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具評估和分類管理，而考慮到“保交樓”任務(wù)仍然艱巨且是修復(fù)市場信心、維持社會穩(wěn)定的關(guān)鍵所在，預(yù)計(jì)保交樓專項(xiàng)貸款等結(jié)構(gòu)性工具仍將繼續(xù)發(fā)力。

以碧桂園為例，各類政府支持融資政策均已獲得支持，此前碧桂園200億儲架式注冊發(fā)行獲批成為今年獲批首單，為公司2023年融資優(yōu)勢定下基調(diào)。在各類回款支持下，預(yù)計(jì)碧桂園今年的交付數(shù)量將超過去年。

正如新年伊始，碧桂園集團(tuán)管理層就提出“四保”工作重點(diǎn)，即“保交樓、保資產(chǎn)、保安全、保信用”。此外，碧桂園還將“做好工程質(zhì)量，全面提升基礎(chǔ)產(chǎn)品力，以客戶體驗(yàn)為導(dǎo)向”寫進(jìn)了保交樓的要求之中，力求做到由“按時交樓”進(jìn)入“完美交樓”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月3日，碧桂園集團(tuán)全國已復(fù)工項(xiàng)目標(biāo)段數(shù)達(dá)1343個。此外，碧桂園還將通過博智林建筑機(jī)器人、科技建造在安全、質(zhì)量、環(huán)保、效率、成本方面的優(yōu)勢，全面提升交付質(zhì)量。

展望2023年，無論是民營房企還是國資房企，都將是充滿挑戰(zhàn)的一年，但同時也是邊際改善的一年。交付力成為各家房企能邊際改善多少的關(guān)鍵抓手，也是購房者用真金白銀投票的重要考量。

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