2月21日，2023年杭州首批集中供地正式出讓，13宗涉宅地塊全部成交，成交總金額182.2億元。

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值得注意的是，在8宗觸頂進入線下搖號階段的地塊中，蕭山市北地塊還未開拍就封頂，參與搖號的企業(yè)更高達60家，創(chuàng)下杭州歷史以來單一地塊參拍房個數量的新高。與此同時，民營房企在本輪集中供地中也表現出強烈的積極性，濱江聯合體、偉星、浙江中豪、浙江中騰置業(yè)等包攬了其中7宗地塊。

浙報傳媒地產研究院院長丁建剛判斷，杭州供應充足，未來仍有優(yōu)質土地上市，不乏民生藥廠地塊、南星水廠地塊、五堡TOD、和平廣場地塊等壓箱底寶地。“短期內市場復蘇力度繼續(xù)加大，幾乎可以確定。但2023年全年市場走勢仍存在著極大的不確定性，諸多不確定因素來自于房地產市場以外。”丁建剛向《》記者指出。

優(yōu)質地塊加持，開發(fā)商補倉積極

2月21日，杭州2023年首批集中供地正式啟幕，依舊延續(xù)“限房價、限地價+搖號”的方式，上限溢價率12%。相較2022年首批集中供地60幅地塊的規(guī)模，杭州本次集中供地在數量上大幅減少，但熱度頗高，13宗地塊全部成功出讓，其中8宗地塊因報價觸頂而轉入搖號環(huán)節(jié)，另有2宗地塊溢價成交、3宗地塊底價成交，共收金182.23億元，整體溢價率接近10%。

在8宗封頂搖號的地塊中，位于蕭山城區(qū)的市北宅地未拍先熱，在2月20日即已拍至封頂價，進入線下搖號環(huán)節(jié)。公開信息顯示，市北板塊憑借其毗鄰濱江、奧體、錢江世紀城的區(qū)位優(yōu)勢，承接著周邊各大熱門板塊的外溢需求。如今板塊內新房已斷供大半年，市場關注度頗高。

2月21日，60家房企參與了該幅地塊的競拍，最終由南昌市政大道房地產有限公司（以下簡稱“南昌市政”）幸運中簽，搖號中簽率低至1.7%，創(chuàng)下杭州自2021年集中供地以來土拍房企報名登記的新紀錄、中簽率也為最低值。據悉，南昌市政屬于中國企業(yè)500強知名國企、南昌市政公用投資控股有限責任公司的全資子公司，此前在杭州與融創(chuàng)合作開發(fā)了“森與海之城”項目。

從獲地房企來看，本次土拍中，民營房企表現出強烈的積極性。據克而瑞統(tǒng)計，杭州本輪集中供地每宗地塊平均報名房企數量為4家，其中民企參拍地塊總數達20宗，與國企（21宗）不相上下。最終，民企濱江聯合體、偉星、浙江中豪、浙江中騰置業(yè)等包攬了其中7宗；華潤、建發(fā)、南昌市政公用集團等國企、央企競得其余6宗。

作為杭州去年集中供地中最大的“地主”，本土房企濱江集團（002244）此次再度成為最大贏家，共耗資34.06億元斬獲了5宗底價及低溢價中的3宗地塊。

其中，杭州未來科技城241號地塊由濱江集團以10.9億競得，成交樓面價24578元/平方米，溢價率6.86%，項目未來精裝限價36100元/平方米；良渚新城良祥路東玉鳥路北地塊由濱江&建杭聯合體以16.1億底價競得，成交樓面價18700/平方米，項目未來精裝限價34320元/平方米；北二路南側地塊(DJD0403-R21-12)地塊由濱江集團以7.05億競得，成交樓面價9216元/平方米，溢價率1.44%，項目未來精裝限價21300元/平方米。

其他由民企奪得的地塊中，余杭良渚新城勾運路南十二號支路東地塊經過33次報價，達到最高限價30.31億元轉為現場搖號，溢價率11.8%，由浙江民企中豪幸運搖中，成交樓面價約2萬元/平方米；偉星置業(yè)則成功補倉了濱江區(qū)浦沿單元地塊，成交價19.46億元，溢價率11.45%，成交樓面價2.63萬元/平方米。此外，浙江中騰置業(yè)以12.59億元、溢價11.51%的代價搖中了一宗臨平新城核心區(qū)地塊。

國企、央企在杭州本次集中土拍中也收獲頗豐：建發(fā)搖號拿下余杭區(qū)良渚新城杜文路東新甫路北地塊，成交價18.26億元，溢價率11.61%，成交樓面價1.77萬元/平方米；華潤拿下錢二地塊、浙江交投奪得喬司13號宅地。另外，蕭城區(qū)市北地塊由南昌市政搖中，南通神輝則競得湘湖地塊，臨安宅地由杭州本地房企臨安國瑞置業(yè)底價競得。

利好政策支持，市場長期“冰火兩重天”

2月7日，杭州完成2022年第5輪集中土拍，5宗地中3宗觸頂搖號、1宗溢價、1宗底價，收金89.57億元，平均溢價率10.89%。5宗地塊中有3宗被民企斬獲，包括中天美好、興耀房地產和新城控股（601155），土拍熱度頗高。

僅僅間隔2周，2023年首輪集中供地再度“高熱”的表現，也展現出杭州土地市場的韌性。

2月21日，中指研究院華東分院常務副總高院生向《》記者分析指出，杭州2023年供地節(jié)奏明顯加快，此次杭州首批集中供地出讓時間同2022年第五批集中供地相比間隔僅14天，且熱度依舊維持高位：“一方面是由于社會生活逐步恢復以及各類利好政策支持下，整體市場逐步回暖，開發(fā)商信心更足，另一方面也是受到今年亞運會造成的停工期影響，需要補倉來確保全年業(yè)績。”

克而瑞地產研究中心認為，杭州2023年首輪土拍不負眾望拍出了較高熱度，超過六成地塊觸頂、搖號成交，參拍房企數量較多，最熱門的蕭山市北地塊甚至迎來60家房企參與搖號，較月初蘇州園區(qū)地塊更甚。究其原因，優(yōu)質地塊功不可沒。而據中指院統(tǒng)計，本次土拍地塊質素表現優(yōu)異，多數地塊容積率均偏低，供應偏改善傾斜，綜合平均容積率1.72，是在2022年以來供地容積率最低的，更能迎合當前市場上青睞的中高端改善需求。

2月14日，杭州市人民政府印發(fā)《關于推動經濟高質量發(fā)展若干政策的通知》，其中提出，要全力穩(wěn)住房地產投資大盤，優(yōu)化經營性用地結構和出讓時序，加快已出讓用地項目開工，計劃2023年全市出讓經營性用地10500畝。“相信隨著市場逐步復蘇，未來也將繼續(xù)有優(yōu)質土地供應。”高院生認為。

不過，克而瑞地產研究中心謹慎指出，杭州2022年的五次集中供地，第五輪首次實現了觸頂成交比例高于底價成交比例。加上本輪成交情況來看，可以看出杭州土地市場長期存在“冰火兩重天”的情況，即底價成交和觸頂成交占據了市場的主要部分，而普通溢價成交的地塊占比則較少。

從地塊競拍結果來看，房企拿地策略有調整，主城區(qū)、斷供區(qū)、房地差價較大的地塊競爭激烈，而部分去化不理想區(qū)域、建設難度較高的地塊則略顯冷清。同時，市場所期待看到的另一類規(guī)模較大、且許久未有投資動作的民企仍并未現身。“本次杭州土拍是一個較好的拿地機會，但此類民企仍未現身，一定程度上說明規(guī)模民企投資仍處在弱復蘇的態(tài)勢。”克而瑞地產研究中心強調。

浙報傳媒研究院院長丁建剛判斷，杭州供應充足，未來仍有優(yōu)質土地上市，不乏民生藥廠地塊、南星水廠地塊、五堡TOD、和平廣場地塊等壓箱底寶地。不過，丁建剛也向《》強調：“短期內市場復蘇力度繼續(xù)加大，幾乎可以確定。但2023年全年市場走勢仍存在著極大的不確定性，諸多不確定因素來自于房地產市場以外。”

值得一提的是，土地市場之外，今年春節(jié)后，杭州樓市特別是二手房復蘇明顯，成交速度加快，成交量增大。

根據浙報傳媒研究院統(tǒng)計，2月前20天，杭州市區(qū)二手房成交量突破4000套，最高日成交達360套，預計全月成交將在6000套左右，接近去年6月高位的6500套。商品房市場雖然受限價、搖號政策影響，無法完全反映真實市場情況，但仍能窺見房企推盤速度加快；而2月還未結束，杭州本月新房已開盤41次，超過1月的開盤量36次，比肩去年上半年水平（按單張預售證統(tǒng)計）。綠城·馥香園、特發(fā)·瀾棲府需社保入圍，中簽率都在11%左右。

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