證券時(shí)報(bào)記者曹晨

(資料圖)

12月22日晚間，新黃浦（600638）公告稱(chēng)，擬非公開(kāi)發(fā)行股票，募資用于“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這是股權(quán)融資松閘的“第三支箭”政策發(fā)布后，A股房企籌劃再融資的又一案例。

證券時(shí)報(bào).e公司記者統(tǒng)計(jì)，自11月28日證監(jiān)會(huì)宣布恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資至今，不到一個(gè)月的時(shí)間里，已有福星股份（000926）、大名城（600094）、萬(wàn)科A、陸家嘴、招商蛇口（001979）、嘉凱城（000918）、華發(fā)股份（600325）、綠地控股（600606）、格力地產(chǎn)（600185）等23家A股上市房企積極擁抱新政，平均每天就有一家房企籌劃再融資，可謂掀起了“定增潮”。

整體來(lái)看，本輪房企“定增潮”主要集中在兩大領(lǐng)域，一方面是招商蛇口、格力地產(chǎn)等房企借助政策東風(fēng)重啟并購(gòu)重組，并發(fā)行股份募集配套資金。另一方面，大多數(shù)房企籌劃直接在A股定增募資，用于“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目等政策支持領(lǐng)域。目前，已有6家房企率先拋出定增預(yù)案，可見(jiàn)其落地速度之快。

從本次再融資潮房企的屬性來(lái)看，多元化特征明顯，既有招商蛇口、西藏城投（600773）等央國(guó)企開(kāi)發(fā)商，也有嘉凱城、大名城等民營(yíng)房企，此外還包含了萬(wàn)科A等優(yōu)質(zhì)房企以及一些出險(xiǎn)房企。

值得注意的是，未來(lái)，上市房企再融資實(shí)施時(shí)市場(chǎng)的認(rèn)購(gòu)意愿將備受關(guān)注。對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)證券時(shí)報(bào).e公司記者表示，一些資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)較為合理，聚焦主業(yè)、經(jīng)營(yíng)規(guī)范，擁有較多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房企定增相對(duì)會(huì)獲得投資者親睞。對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，或迎來(lái)定增落地的寶貴機(jī)會(huì)，但投資方可能更加謹(jǐn)慎，而實(shí)控人參與認(rèn)購(gòu)有望提振投資信心。

房企再融資潮起

“近期，政策對(duì)房企融資支持力度是空前的，尤其是11月底以來(lái)，在優(yōu)化股權(quán)融資政策的引導(dǎo)下，不斷有同行籌劃再融資事項(xiàng)的消息傳出，包括央國(guó)企以及民企，都希望抓住政策機(jī)會(huì)，加大補(bǔ)充資本金，改善資產(chǎn)負(fù)債表，的確可以稱(chēng)得上掀起了定增潮。公司作為地方國(guó)企開(kāi)發(fā)商，也正在進(jìn)行相關(guān)工作的準(zhǔn)備。”北京某上市房企高管對(duì)證券時(shí)報(bào).e公司記者表示。

實(shí)際上，本輪房企“定增潮”的重要背景是，被業(yè)內(nèi)視為股權(quán)融資“第三支箭”新政于11月28日正式落地，這也意味著暫停多年的A股房企并購(gòu)重組以及再融資政策的松閘。

此次，證監(jiān)會(huì)明確了在支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面的具體五項(xiàng)政策措施，包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策，進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用，積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

證券時(shí)報(bào).e公司記者統(tǒng)計(jì)，自11月28日“第三支箭”新政落地以來(lái)，不到一個(gè)月的時(shí)間，已經(jīng)有北新路橋（002307）、福星股份、世茂股份（600823）、大名城、新湖中寶（600208）、萬(wàn)科A、天地源（600665）、陸家嘴、華夏幸福（600340）、金科股份（000656）、冠城大通（600067）、招商蛇口、嘉凱城、外高橋（600648）、華發(fā)股份、綠地控股、迪馬股份（600565）、格力地產(chǎn)、中華企業(yè)（600675）、西藏城投、三湘印象（000863）、榮盛發(fā)展（002146）、新黃浦等23家A股上市房企擁抱新政，積極籌劃再融資事項(xiàng)。

從募資用途看，招商蛇口、格力地產(chǎn)、陸家嘴這三家上市房企募集資金主要用于并購(gòu)重組。所對(duì)應(yīng)的政策是“允許房企發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金”。而其它籌劃再融資事項(xiàng)的上市房企募集資金用途集中在與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以及償還債務(wù)本息、補(bǔ)充流動(dòng)資金等符合房企再融資政策要求的領(lǐng)域。

值得一提的是，12月21日，證監(jiān)會(huì)表示，將大力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。落實(shí)好已出臺(tái)的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組，這也被業(yè)內(nèi)視為政策鼓勵(lì)房企股權(quán)融資的再度重申，有助于改善資產(chǎn)負(fù)債表，提升資質(zhì)。

潛在認(rèn)購(gòu)方受關(guān)注

實(shí)際上，目前，已經(jīng)有華發(fā)股份、福星股份、嘉凱城、大名城、三湘印象以及榮盛發(fā)展等6家房企率先拋出定增預(yù)案，可見(jiàn)響應(yīng)政策籌劃定增速度之快。其中，華發(fā)股份、大名城確定了部分定增投資方，均為控股股東或相關(guān)方參與認(rèn)購(gòu)，而嘉凱城的再融資更是被建軻投資一家包攬，后者為該公司實(shí)際控制人的關(guān)聯(lián)方。

值得一提的是，截至目前，華發(fā)股份是本輪房企再融資潮中預(yù)計(jì)募集資金金額最高的房企，其控股股東認(rèn)購(gòu)一半。

12月5日晚間，華發(fā)股份發(fā)布定增預(yù)案，公司擬募資不超過(guò)60億元，用于鄭州華發(fā)峰景花園項(xiàng)目、南京燕子磯G82項(xiàng)目、湛江華發(fā)新城市（300778）南(北)花園項(xiàng)目、紹興金融活力城項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金，公司控股股東華發(fā)集團(tuán)參與認(rèn)購(gòu)金額不超過(guò)30億元。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，房企大股東參與再融資在有助于提升定增成功率、增強(qiáng)企業(yè)控制權(quán)的同時(shí)，還有利于提振市場(chǎng)信心。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水告訴證券時(shí)報(bào).e公司記者，由大股東或?qū)嵖厝藚⑴c認(rèn)購(gòu)的定增可能落地較快，“因?yàn)檫@種方式下，特定投資者的構(gòu)成單一，投資人往往就是公司的決策人，熟悉公司情況，與公司利益一致。大股東或?qū)嵖厝藚⑴c認(rèn)購(gòu)也顯示出對(duì)公司的看好，愿意掏出真金白銀為企業(yè)補(bǔ)充權(quán)益資本，有利于提升上市公司形象，提振投資者信心。”

實(shí)際上，除了有控股股東明確參與認(rèn)購(gòu)?fù)猓渌赡苷J(rèn)購(gòu)房企定增的投資方備受關(guān)注。

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華告訴證券時(shí)報(bào).e公司記者，大股東、實(shí)控人、部分央企、地方城投、AMC、部分紓困基金，相關(guān)房企上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)或債權(quán)人等都可能成為潛在定增投資者。“房企密集出臺(tái)定增，最終落地還得看房企增發(fā)股票具體定價(jià)及條件是否有吸引力，整體市場(chǎng)情緒，以及投資者對(duì)部分房企經(jīng)營(yíng)模式及經(jīng)營(yíng)前景預(yù)期。定增方案需要緊跟市場(chǎng)需求，同時(shí)加強(qiáng)與投資者溝通。”

在劉水看來(lái)，雖然房企籌劃再融資事項(xiàng)很快，還需經(jīng)過(guò)董事會(huì)、股東大會(huì)審批，監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)以及投資方認(rèn)購(gòu)等多個(gè)環(huán)節(jié)，落地進(jìn)程面臨一定考驗(yàn)。“當(dāng)前政策環(huán)境足夠?qū)捤桑媾R的考驗(yàn)主要來(lái)自于股東大會(huì)對(duì)定增計(jì)劃的認(rèn)可，投資人對(duì)企業(yè)及融資用途的認(rèn)可。目前A股全部為定向增發(fā)，面向以金融機(jī)構(gòu)為主的投資者，另外大股東、實(shí)控人也會(huì)參與認(rèn)購(gòu)。”

“此外，尚未出險(xiǎn)的房企股權(quán)融資落地更快。這類(lèi)企業(yè)一直保持較為穩(wěn)健的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售節(jié)奏，定增融資或直接用于補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金，或通過(guò)償還債務(wù)替換原本自有資金用于償債的壓力，間接釋放經(jīng)營(yíng)資金，無(wú)論哪種用途均有利于增加企業(yè)流動(dòng)性，加快發(fā)展進(jìn)程。”劉水告訴記者。

出險(xiǎn)房企或迎機(jī)會(huì)？

實(shí)際上，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，此前房企融資政策支持主要聚焦于優(yōu)質(zhì)房企，而第三支箭新政并未限制出險(xiǎn)房企，在此背景下，包括世茂股份、華夏幸福、金科股份等此前有違約行為的房企也在積極籌劃再融資事項(xiàng)。

那么，這些出險(xiǎn)房企是否可以通過(guò)定增募資，迎來(lái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解的機(jī)會(huì)同樣備受關(guān)注。

“整個(gè)行業(yè)最艱難時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，此前出險(xiǎn)房企中不乏優(yōu)質(zhì)房企，且房地產(chǎn)整體的估值或股價(jià)定價(jià)不高，投資者會(huì)理性看待此前出險(xiǎn)的房企定增。”周茂華說(shuō)。

不過(guò)，也有專(zhuān)家認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)于出險(xiǎn)房企的定增認(rèn)購(gòu)可能會(huì)更加謹(jǐn)慎。

在劉水看來(lái)，出險(xiǎn)房企的定增意向主要為“保交樓、保民生”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金。對(duì)股東來(lái)說(shuō)，以股權(quán)形式投資是為了參與分配利潤(rùn)、實(shí)現(xiàn)盈利。出險(xiǎn)企業(yè)一方面融資意向用途缺乏盈利空間，另一方面當(dāng)前銷(xiāo)售回款不暢、其他再融資渠道基本關(guān)閉，即使當(dāng)下完成了保交付項(xiàng)目、償還部分債務(wù)，也難以釋放多余資金用于經(jīng)營(yíng)。這種情況下股東利益無(wú)法得到保障，定增難度較大。

對(duì)此，劉水建議，對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，大股東或?qū)嵖厝顺蔀槎ㄔ鐾顿Y人可起到一定的信心提振作用。“通過(guò)大股東或?qū)嵖厝伺c公司的深度綁定，企業(yè)向債權(quán)人、購(gòu)房者釋放出積極解決問(wèn)題的信號(hào)，可為償還債務(wù)、保交付爭(zhēng)取時(shí)間和空間。”

克而瑞分析師也認(rèn)為，本次地產(chǎn)再融資放開(kāi)或許出險(xiǎn)企業(yè)能分一杯羹，將幫助企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，同時(shí)也將進(jìn)一步推動(dòng)出險(xiǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作，對(duì)助力企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)出清具有重要意義。不過(guò)，值得注意的是，當(dāng)前出險(xiǎn)企業(yè)仍存在較大的債務(wù)問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)狀況各異，即使方案通過(guò)，定增計(jì)劃仍是市場(chǎng)化行為，一方面需要尋找投資人相對(duì)于其他房企來(lái)說(shuō)可能更加困難，另一方面投資人與募集人對(duì)發(fā)行價(jià)的博弈也將會(huì)是定增計(jì)劃是否成功發(fā)行的難點(diǎn)。

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