中國消費者報報道（記者鄭鐵峰）“房子是我建的，價格由我定”“買房子簽合同，什么條件都是我說了算”……在房地產市場，不少開發(fā)商對相關法律法規(guī)視而不見，與購房者簽訂“霸王條款”的事情時有發(fā)生。一旦購房合同中存在“霸王條款”，那購房者的合法權益就會受損。為此，浙江省湖州市長興縣市場監(jiān)管局聯(lián)合該縣消保委曝光了購房合同中的五大“霸王條款”，同時提醒購房者，在簽訂合同前，一定要了解購房相關法律知識，仔細審閱合同中的每個條款，最好請專業(yè)人士、房地產律師陪同選房購房，以此提高自己的“反霸”能力。

【資料圖】

條款一：商品房所在的樓宇外墻面使用權不屬于買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權、會所、設施及其他賣方投資建造的經營性房產和設施權益屬于出賣方。

【點評】根據《民法典》第二百七十一條“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”規(guī)定，屋頂、外墻使用權依法應當歸專有部分全體業(yè)主所有。開發(fā)商要想取得屋頂和外墻面廣告權，必須要取得該專有部分全體業(yè)主的同意；會所、設施及其他賣方投資建造的經營性房產和設施權益，如屬于業(yè)主共有的部分，則必須經過業(yè)主大會通過，并不得影響全體業(yè)主的正常生活，而不能通過一對一簽訂商品房買賣合同的方式迫使買房人同意。

條款二：占用小區(qū)的道路或場地用于停放車輛的車位，全部歸出賣人，出賣人有權出售、出租。

【點評】此條款違反了《民法典》第二百七十四條“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有”、第二百七十五條“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出們售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車汽車的車位，屬于業(yè)主共有”以及第二百七十六條“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定，剝奪了業(yè)主占用、使用、收益、處分小區(qū)道路和車位的權利。

條款三：出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供買受人購房參考，不得視為合同內容條款。

【點評】《民法典》第四百七十三條第二款規(guī)定“商業(yè)廣告和宣傳的內容符合要約條件的，構成要約。”最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！比绻仙鲜鲆?guī)定的情形，那么，出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等即使未載入合同，亦應當視為合同內容。如果違反，應承擔違約責任。

條款四：本認購書簽訂7日內，認購人未能交納首付或與出賣人簽訂正式購房合同的，認購人所付誠信金不予退還。

【點評】《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定“符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。”最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”根據上述規(guī)定，如因不可歸責于當事人雙方的事由導致合同未能訂立的，出賣人應返還誠信金。

條款五：買受人在辦理入住手續(xù)時應交納物業(yè)、保險、公證、煤氣、水、電、有線電視、固定電話、裝修保證金等費用，否則不予辦理入住手續(xù)。

【點評】出賣人訂立這樣的條款，實際上是在免除自身的法定義務。業(yè)主買了房子，出賣人就應該履行商品房買賣合同，在規(guī)定時間內交鑰匙；而交納物業(yè)、水、電等費用是業(yè)主與其他單位訂立的另外一個合同。此條款違反了《消費者權益保護法》第九條“消費者享有自主選擇商品或者服務的權利”的規(guī)定。

關鍵詞： 霸王條款