12月至今，已有5家房企宣布擬出售物管公司股權(quán)。在業(yè)內(nèi)人士看來，物業(yè)股現(xiàn)金流穩(wěn)定，抗周期性強(qiáng)，資質(zhì)相對優(yōu)秀，出售物業(yè)股有助于解決房企流動(dòng)性壓力。

而在房企密集出售物業(yè)公司股權(quán)之際，“誰在接盤”也成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。從買家方面來看，目前，資金充裕的央企、國企、私募基金或是部分個(gè)人資本成為“抄底”主力。

(資料圖)

年末物業(yè)股出售迎來“小高潮”

12月15日，旭輝永升服務(wù)發(fā)布控股股東配售股份公告。公告顯示，12月14日，公司控股股東之一的Elite Force Development Limited與配售代理簽訂協(xié)議出售9000萬股股份(占公司已發(fā)行股本總額約5.15%)，配售價(jià)4.85港元/股，此配售事項(xiàng)將籌集4.365億港元。

當(dāng)前，林中、林峰及林偉(以一致方式行事)通過旭輝控股、Elite Force及其控制的其他投資控股公司，行使旭輝永升服務(wù)已發(fā)行股本約51.98%的投票權(quán)，因此共同構(gòu)成旭輝永升服務(wù)的最終控股股東。配售事項(xiàng)完成后,最終控股股東將有權(quán)行使本公司已發(fā)行股本約46.84%的投票權(quán)。

此前，12月12日，旭輝控股曾發(fā)布《潛在出售旭輝永升服務(wù)集團(tuán)有限公司股份》的公告，透露擬通過投標(biāo)程序出售集團(tuán)持有的全部旭輝永升服務(wù)股份，該股份約占其已發(fā)行股本總額的23.26%。

值得關(guān)注的是，旭輝并非個(gè)例。12月以來，包括碧桂園、雅居樂、中國奧園、德信中國在內(nèi)的幾家房企，均已披露了出售旗下物業(yè)上市公司股權(quán)的計(jì)劃。

例如，12月9日，雅居樂公告稱，擬以每股10.18港元的價(jià)格，出售其持有的4860萬股雅生活服務(wù)H股。出售價(jià)格較前一交易日折讓7.96%，出售的股份占雅生活服務(wù)總股本的3.42%。出售完成后，雅居樂獲得的款項(xiàng)總額為4.94億港元。而雅居樂在雅生活服務(wù)中的持股比例將從50.86%降至47.44%，仍為第一大股東和實(shí)控人。《》記者看到，2022年以來，雅居樂已兩次叫賣物業(yè)股份，合計(jì)套現(xiàn)約8.37億港元。

12月11日晚，碧桂園服務(wù)公告披露，控股股東楊惠妍將通過全資子公司必勝有限公司出售2.37億股公司股份，約占目前公司已發(fā)行股本總額的7.03%；每股21.33港元，較碧桂園服務(wù)12月9日的收盤報(bào)價(jià)23.95港元，折讓約12.28%。出售上述股份，楊惠妍合計(jì)將套現(xiàn)約50.55億港元。據(jù)悉，這是碧桂園服務(wù)上市以來的最大一筆減持計(jì)劃，也是楊惠妍的首度減持。出售事項(xiàng)完成后，楊惠妍在碧桂園服務(wù)的持股比例將由43.15%減少至36.12%，仍為公司控股股東。

德信中國及中國奧園則正在籌劃物業(yè)資產(chǎn)的出售。其中，12月2日，德信中國召開旗下唯一存續(xù)美元債投資人會(huì)議。會(huì)上，德信中國透露，相關(guān)方面正與多家機(jī)構(gòu)磋商出售其所持德信服務(wù)股權(quán)事宜。對于出售物業(yè)平臺(tái)，德信中國方面并未透露更多詳細(xì)信息，僅表示該談判需要時(shí)間，且仍有不確定因素。

12月7日，奧園集團(tuán)官網(wǎng)上發(fā)布一份名為《公開招標(biāo)承投購買奧園健康生活集團(tuán)有限公司全部已發(fā)行股本的29.9%》的招標(biāo)文件，招標(biāo)文件指出賣方擬出售持有2.17億股奧園健康股份，招標(biāo)日期截止至12月19日。而在去年11月4日，中國奧園與奧園健康曾刊發(fā)聯(lián)合公告稱，奧園健康正與若干獨(dú)立第三方就可能出售提供物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)的若干附屬公司的權(quán)益進(jìn)行初步討論，但尚未就可能交易訂立任何條款或具體協(xié)議。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)“輸血”地產(chǎn)

《》記者注意到，11月以來，受房地產(chǎn)市場利好政策頻出的影響，物業(yè)股股價(jià)大幅反彈。例如，12月9日，旭輝永升服務(wù)最高漲至6.36港元/股，相比11月4日的低點(diǎn)1.6港元/股，漲幅高達(dá)297.5%；同日，碧桂園服務(wù)股價(jià)最高漲至24.4港元/股，相比于10月31日的低點(diǎn)6.52港元/股，漲幅高達(dá)274%。

一邊是股價(jià)的大幅上漲，一邊卻是房企大手筆拋售物業(yè)股、甚至出讓控股權(quán)，這又是出于什么原因？

“關(guān)于減持這事，我們目前一切以公告內(nèi)容為主，暫無其他進(jìn)一步消息。”碧桂園服務(wù)方面告訴《》記者。而在公告中，碧桂園服務(wù)亦未說明減持原因。

部分房企則為“紓解流動(dòng)性壓力”。例如，德信中國在美元債投資人會(huì)議上表示，若德信服務(wù)出售成功，實(shí)控人在保證企業(yè)正常經(jīng)營的前提下，會(huì)拿出一部分資金用于支付美元債利息。

旭輝控股也在公告中坦言，“由于不利的市場條件、房地產(chǎn)業(yè)融資愈趨困難以及房地產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，集團(tuán)一直面臨流動(dòng)資金壓力；為紓緩流動(dòng)資金壓力及為業(yè)務(wù)營運(yùn)提供資金，集團(tuán)一直積極探索處置境外資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，任何處置旨在為集團(tuán)創(chuàng)造流動(dòng)性或?qū)崿F(xiàn)去杠桿化”。

從買家方面來看，資金充裕的央企、國企，私募基金或是部分個(gè)人資本正成為“抄底”主力。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，央企、國企中，保利物業(yè)、招商積余（001914）、中海物業(yè)、華潤萬象生活和萬物云均持續(xù)全國化布局和城市深耕，通過市拓、合資合作和收并購等方式持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，至2022年中期在管面積均超過2.5億平方米，位居行業(yè)前列。例如，前三季度，華潤萬象生活已經(jīng)先后將禹州物業(yè)、中南服務(wù)、祥生物業(yè)3家遞表物企收入囊中。申港證券在研報(bào)中指出，“我們認(rèn)為目前物業(yè)板塊已進(jìn)入最佳配置期，頭部物企規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，物企尋求獨(dú)立擴(kuò)張能力將持續(xù)加強(qiáng)”。

現(xiàn)任金科服務(wù)第一大股東的博裕集團(tuán)則為私募基金，專注于私募股權(quán)投資、上市公司投資、風(fēng)險(xiǎn)投資及不動(dòng)產(chǎn)和特殊機(jī)會(huì)投資等。

而作為私募基金希瓦資產(chǎn)的創(chuàng)始人，“梁宏”在11月相繼舉牌金科服務(wù)與雅生活服務(wù)。在11月30日，梁宏增持雅生活服務(wù)811.525萬股，每股9.06港元，總金額約為7356.15萬港元。增持后，梁宏最新持股數(shù)目為8717.95萬股，最新持股比例為6.14%。此前，11月17日，梁宏還增持金科服務(wù)199.95萬股，涉資約2593.35萬港元。增持后，梁宏的持股數(shù)目為3402萬股，持股比例由4.9%上升至5.21%，亦構(gòu)成舉牌。

《》記者注意到，對于物企股權(quán)出讓，業(yè)內(nèi)多持樂觀態(tài)度。

申港證券研報(bào)強(qiáng)調(diào)，物企股權(quán)遭出售原因主要為緩解房企債務(wù)危機(jī)，而并非其基本面發(fā)生了變化：“出售物管公司股權(quán)反哺地產(chǎn)雖為房企的慣用手段，但從另一角度而言，目前物企高確定性現(xiàn)金流的屬性未變，物企作為房企旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)更易找到買家，而出售物企股份，從長遠(yuǎn)來看反而推升了物企的獨(dú)立性。”

“目前的市場環(huán)境下，現(xiàn)金流穩(wěn)定又有保證，還具有抗周期性和一定成長性的投資標(biāo)的不多，因此正是物業(yè)股價(jià)值顯現(xiàn)的時(shí)候。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也告訴《》記者：“物企股份被關(guān)聯(lián)方擺上貨架，有助于解決房企流動(dòng)性壓力問題，促進(jìn)房企借機(jī)實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇和恢復(fù)正常經(jīng)營。”

關(guān)鍵詞： 流動(dòng)壓力