廣州第四輪土拍攬金約191億元

12月15日，廣州今年集中供地正式收官，第四輪供地總計(jì)出讓6宗地，共成功出讓5宗地，1宗流拍，出讓總金額約191億元。此次供地規(guī)模較小，但地塊涵蓋天河北、海珠濱江西、番禺創(chuàng)新城、黃埔長嶺居等熱門板塊。其中白云安置房地塊的競爭尤為激烈，而天河的梅花鋁廠地塊則遭流拍。有業(yè)內(nèi)人士指出，從本次供地中可以看出，這一階段房企追求的是穩(wěn)妥的策略以及對業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的嘗試。

【資料圖】

■記者 何璐詩

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第四輪地塊“貴精不貴多”

全年土市總成交1220.6億元

作為廣州釋出的2022年最后一批供地，這輪的地塊 “貴精不貴多”，天河區(qū)2宗，其余海珠區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)和番禺區(qū)各1宗，總用地面積69.3萬m2，計(jì)容總建面106.3萬m2。

參與第四批供地的房企包括保利、中海、華潤、越秀、龍湖、五礦、珠實(shí)聯(lián)合中建二、武漢地產(chǎn)、建發(fā)、中建聯(lián)合體、方圓+知識(shí)城等。最后，5宗地塊成功出讓，其中3宗地底價(jià)成交，中鐵物流園地塊和白云龍歸街AB1312039/40地塊均獲得了兩個(gè)以上的報(bào)價(jià)，龍歸街地塊更是獲得了三家企業(yè)共9輪的報(bào)價(jià)，但天河梅花鋁廠地塊因無人報(bào)價(jià)而流拍，5宗地?cái)埥鸺s191億元。

克而瑞廣佛首席分析師肖文曉向記者表示，“本次土拍波瀾不驚，此前‘金融十六條’以及‘三支箭’的出臺(tái)盡管是行業(yè)資金面趨于改善的一個(gè)顯著拐點(diǎn)，但是無論是通過信貸、債券或者股權(quán)中的哪個(gè)融資渠道，企業(yè)距離真正獲得資金的支持都需要一段時(shí)間，因此也很難在年底這個(gè)關(guān)口傾力而出。也正因?yàn)槿绱耍髂晔状渭泄┑胤科蟮谋憩F(xiàn)會(huì)更加令人期待，政策利好的作用會(huì)在那個(gè)時(shí)候有更完整的體現(xiàn)。”

另一方面，今年10月起高層明確“嚴(yán)禁通過舉債儲(chǔ)備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入”的要求。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，此前兜底廣州土拍的區(qū)屬國企、城投集團(tuán)或受到一定制約。

而從全年來看，廣州2022年全年土拍共成功出讓48宗地，總攬金1220.6億元，與去年土拍成績有一定距離。2021年全年集中供地成交78宗，合計(jì)攬金1778億元。加上供地前的8宗地塊，2021年廣州全市合計(jì)成交86宗涉宅用地，成交金額為1981億元。

有業(yè)內(nèi)人士指出，將全年供地分為四個(gè)批次進(jìn)行，也是基于“穩(wěn)定”所做出的考慮。對于地方政府而言，供地批次的增加有助于其隨市場變化來及時(shí)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，減少土地不成交現(xiàn)象，完成土地供應(yīng)計(jì)劃，穩(wěn)定土地端供應(yīng)；另一方面，單批次供應(yīng)量的減少，也意味著同一時(shí)期片區(qū)競品減少，可有效減輕片區(qū)內(nèi)尤其是供應(yīng)主力區(qū)域內(nèi)的樓市庫存上漲壓力。

“今年成交金額比去年少了三四成。” 廣州世聯(lián)研究院副院長崔登科表示，但目前整體土拍情況來看，土地市場基本已筑底，預(yù)計(jì)明年土市會(huì)表現(xiàn)更好一些，尤其明年的三、四季度，隨著市場的回暖，一級(jí)市場也會(huì)有所體現(xiàn)。

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天河兩宗地塊命運(yùn)各異，梅花鋁廠地塊遭流拍

開拍前已成焦點(diǎn)的兩宗天河地塊，本輪土拍命運(yùn)各異：位于廣園快速路與科韻路交會(huì)處西北側(cè)天河區(qū)AT0507033中鐵物流園地塊，被保利競得。地塊所在的五山板塊2015-2021年斷供，直至今年匯景臺(tái)入市才填補(bǔ)了板塊的供應(yīng)缺口。因此，該地塊也是本輪土拍中總價(jià)、單價(jià)最高的地塊，起拍總價(jià)95.6億元。即便是底價(jià)成交，45915元/㎡的樓面價(jià)也洗牌了廣州樓面價(jià)TOP10榜單，位列全市第八。克而瑞廣佛指出，以地價(jià)約等于兩倍樓面價(jià)計(jì)算，將來也是觸及10萬元/㎡的項(xiàng)目。

而另一天河地塊梅花鋁廠AT0208111地塊，因無有效競買人而未能成交。“梅花鋁廠大熱倒灶，多少還是受到了此前一路之隔的燕塘地塊首開去化表現(xiàn)的影響，按照5萬+的可售樓板價(jià)計(jì)算，單價(jià)僅僅七八萬元起的新房售價(jià)顯然很難滿足開發(fā)企業(yè)對利潤的考核要求，而價(jià)格低開之后流速不達(dá)預(yù)期更讓有意競拍的企業(yè)躊躇。”肖文曉告訴記者，相對而言，區(qū)位更好的中鐵物流園地塊，因?yàn)楸旧砭吞幱趶V州的傳統(tǒng)高端片區(qū)，能夠承接珠江新城和金融城的外溢需求，所以最終也是溢價(jià)成交。

對于梅花鋁廠地塊的流拍，崔登科也持類似意見，“這塊地未能成交，周邊樓盤的價(jià)格調(diào)整確實(shí)有一定影響。周邊項(xiàng)目越秀天河和樾府‘七八字頭’的售價(jià)，令部分房企對地塊有所卻步。”

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱則認(rèn)為，天河區(qū)梅花鋁廠地塊區(qū)位優(yōu)越，但因需配建超2.2萬㎡安置房，致使其實(shí)際樓面地價(jià)過高，最終流拍。

雖然是主城區(qū)域地塊，但綜合今年天河1-11月商住地供應(yīng)情況來看，天河的稀缺已有所緩解，房企對于此區(qū)域的拿地也更為慎重。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，天河整體供應(yīng)41.8萬m2，同比去年的零供應(yīng)，供應(yīng)大幅增加。而從新房庫存來看，截至2022年11月25日，天河新房消費(fèi)周期為12.9個(gè)月，比海珠、黃埔兩區(qū)都要高，但低于其余8區(qū)。

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白云安置房地塊競爭激烈，房企追求穩(wěn)妥策略

本次熱度較高的白云龍歸安置房地塊是廣州集中供地以來較為特色的一宗純安置房用地，所建房屋由白云區(qū)政府指定單位回購用于拆遷安置，房企無須擔(dān)憂去化問題。不同于其他地塊的“加價(jià)競拍”，該安置房地塊采用的是“競安置房回購價(jià)格”模式，獲得了三家企業(yè)共9輪的報(bào)價(jià)。由17900元/㎡的起始回購價(jià)進(jìn)行降價(jià)競拍，降價(jià)階梯為100元/㎡，最終由中建國際以17100元/㎡競得。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱告訴記者，“由此可見，在市場充滿不確定性的當(dāng)下，房企更偏好于投資這類‘類代建’的無風(fēng)險(xiǎn)、低收益的地塊。”

克而瑞廣佛首席分析師肖文曉同樣認(rèn)為，白云安置房地塊的利潤率盡管不會(huì)太高，但是因?yàn)闀?huì)由政府兜底回購的原因，市場風(fēng)險(xiǎn)又是較小的，反映了這一階段企業(yè)追求穩(wěn)妥的策略以及對業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的嘗試。

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個(gè)別房企重倉番禺，民企重返土市戰(zhàn)場添信心

本輪土拍其余的地塊中，海珠區(qū)濱江西路256號(hào)地塊、番禺區(qū)南村鎮(zhèn)興業(yè)大道南側(cè)地塊共2宗地，均被本土老牌國企越秀地產(chǎn)以底價(jià)拿下，折合樓面地價(jià)分別為42561元/㎡、14836元/㎡。其中海珠區(qū)濱江西路256號(hào)地塊宗地面積僅4717㎡，當(dāng)中還包含了630㎡公共服務(wù)設(shè)施，屬于“迷你”蚊型宅地。地塊坐落的是曾經(jīng)的高端物業(yè)聚集地濱江西，一線望江，天譽(yù)半島就在附近，地塊周邊久未供應(yīng)，未來入市將為片區(qū)輸入新鮮血液。

而番禺創(chuàng)新城地塊再次被之前已經(jīng)在片區(qū)多次出手的越秀獲得，讓越秀的番禺版圖再次加大。越秀目前已于番禺布局多個(gè)項(xiàng)目，從廣州大學(xué)城，到廣州國際創(chuàng)新城，再到萬博商務(wù)區(qū)，加上里仁洞村舊改，此次更添南村鎮(zhèn)興業(yè)大道南側(cè)地塊。

而黃埔的長嶺居地塊，則引來民企在土市的再次現(xiàn)身。此次方圓地產(chǎn)聯(lián)合知識(shí)城集團(tuán)拿下黃埔區(qū)地塊，被視為市場信心恢復(fù)的信號(hào)。

肖文曉表示，番禺創(chuàng)新城地塊再次被之前已經(jīng)在片區(qū)多次出手的越秀底價(jià)拿下，本地龍頭國企持續(xù)重倉將成為創(chuàng)新城發(fā)展的一顆定心丸；而方圓和知識(shí)城投資聯(lián)合體拿下長嶺居地塊，也使得方圓成為第四批次唯一有斬獲的民企，讓人對來年民企在土拍市場的表現(xiàn)保持期待。

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