多個利好政策疊加尚未扭轉房地產市場需求端的低迷態勢。11月，房價下跌等預期因素仍在制約市場的需求，新房銷售表現不及預期。據諸葛找房數據研究中心(以下簡稱“諸葛找房”)監測數據顯示，重點監測的40城11月新房銷售面積為1344.31萬平方米，環比下降4.86%，同比下降26.97%。

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對此，業內人士認為，短期銷售仍處于筑底階段，市場恢復仍需時間。但是，隨著房企融資功能逐漸恢復，缺失的信心有望逐步重塑，尚在觀望的潛在置業群體或將陸續入市，房地產交易也將逐步回歸穩定，預計到明年二季度可能形成“市場底”。

機構統計顯示，重點監測40城11月新房銷售面積為1344.31萬平方米，環比下降4.86%。圖/IC photo

11月百城新房價格環比跌0.06%

11月份，在市場信心不足，購房者觀望情緒仍然較重的背景下，新房銷售端仍延續下行態勢。根據諸葛找房監測數據顯示，1-11月，其重點監測的40城新房累計銷售面積約為1.65億平方米，較去年同期下降31.72%。而11月新房銷售面積為1344.31萬平方米，環比下降4.86%，同比下降26.97%。

從不同等級城市銷售來看，一線城市新房成交環比由降轉升，但是二線、三線和四線城市成交仍然持續下滑。諸葛找房數據顯示，40個城市中，一線城市新房銷售面積為289.96萬平方米，環比上升10.03%，同比下降22.28%；二線城市銷售面積為696.39萬平方米，環比下降10.22%，同比下降33.43%。

對于各級城市的銷售差異，諸葛找房分析稱，11月一線城市新房成交規模呈現上升態勢，主要是依靠上海強勢發力的帶動，11月上海不少優質項目紛紛開盤，市場購買力依舊堅挺，部分核心區優質項目的“光盤”帶動成交量上升，進而推高了一線城市整體成交水平。同時，一線城市因韌性強，累計成交面積同比降幅最小。

而在二線城市中，也有個別城市表現亮眼。比如，近日南京出臺一攬子穩經濟措施，在各類信貸支持政策加速落地下，市場活躍度走高；與此同時，臨近年底，青島樓市也進入了業績“沖刺期”。

價格一直被認為是衡量市場的重要指標，據中指研究院數據顯示，11月，百城新建住宅平均價格為16190元/平方米，環比下跌0.06%，已連續5個月環比下跌；同比則上漲0.04%。

在中指研究院指數事業部分析師孟新增看來，雖然11月多項政策利好帶動置業意愿小幅回升，但房價下跌預期等因素仍是制約居民入市的主要因素。

值得關注的是，因為市場低迷，目前房企的推盤意愿不足。同時，越來越多企業不再追求銷售目標及規模化發展，轉而管控銷售規模，追求公司更加平穩。今年已很少有房企設定銷售目標，從公布銷售目標的15家房地產企業來看，1-11月，目標完成率均值不到70%，低于去年同期完成率超80%的水平。

房企的推盤意愿反映到市場的供應上，則出現今年前11個月重點城市供應規模同比下降。雖然11月份，在房企年底“搶收”的帶動下，新房供應節奏呈現加快態勢，批準上市面積止降轉升，但與去年同期相比仍然有一定的差距。比如，據諸葛找房數據顯示，2022年11月重點監測的20城批準上市面積為1011.75萬平方米，環比上升26.8%，同比下降22.7%。

短期內樓市銷售仍處于筑底階段

11月，“金融支持房地產16條”的出臺為房地產市場帶來信心。孟新增表示，房企債務展期和增信發債后，企業短期資金壓力或將得到一定緩解，實現以時間換空間，而下一步重點是促進市場銷售企穩。可以看到，近期多部門發聲，也提出支持剛需和改善性住房需求。

不過，雖然近期政策預期利好，但是對于房地產市場的影響并沒有立竿見影。對此，孟新增認為，近期多項政策利好提振市場信心，但短期銷售仍處于筑底階段，市場恢復仍需時間，經濟修復、防疫形勢等仍是影響市場的關鍵因素。

從目前來看，“因城施策力度有望繼續加大，核心一、二線城市政策存在較大優化空間。降成本、降門檻仍是主要方向。比如，核心一、二線城市跟進優化‘認房又認貸’政策，繼續優化限購政策。從政策內容來看，一線城市或更多聚焦在特定人群，比如人才、多孩家庭、老年家庭等。”孟新增還表示，降低交易稅費也是政策調整的方向之一，包括契稅、個人所得稅、增值稅等方面均存在調整空間。

孟新增預計，短期政策到位，企業資金壓力有望得到緩解，行業關注點全面轉向促銷售，2023年上半年加快庫存去化，樂觀情形下商品房銷售規模或保持小幅增長，預計2023年銷售面積與2022年基本持平，但投資、開工下行趨勢難改。

針對近期政策，諸葛找房分析人士也認為，金融支持房企融資，部分企業資金壓力有望得到緩解，加上年底房企加快去庫存提升回款目標，預計12月新房銷售規模有望迎來回升局面。

與此同時，克而瑞分析師也表示，隨著房企融資功能逐漸恢復，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在觀望的潛在置業群體或將陸續入市，房地產交易也將逐步回歸穩定，預計到明年二季度可能形成“市場底”。此外，各線城市大概率重啟輪動修復。其中，核心一、二線城市有望“保溫”，尤其是杭州、成都這類強二線城市，在市場出現走弱跡象時及時解綁政策，短期有助于提振市場情緒，成交或將繼續走穩；弱二線及多數三、四線城市或將筑底徘徊，市場真正回穩仍需較長時間周期。

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